Fortus Vastgoedfondsen

Fortus Vastgoedfondsen (voorheen Fortus Capital) is gericht op het verstrekken van overbruggingsfinancieringen aan vastgoedondernemers in Nederland. Fortus richt zich met name op projecten die gericht zijn op het toevoegen van betaalbare koopwoningen aan de markt door middel van transformeren, renoveren en verduurzamen. De focus ligt op het financieren van professionele vastgoedondernemers die actief zijn in deze specifieke marktsegmenten. Investeerders kunnen meedoen door het verstrekken van een obligatielening van ten minste €100.000.

Het eerste fonds, Fortus Bridge Fonds I, is volgens Fortus volgeplaatst op 200 miljoen euro en telt ruim duizend particuliere investeerders. Dat fonds is gesloten voor nieuwe inleg; Fortus heeft de opening van een tweede fonds aangekondigd voor de zomer van 2026, met naar eigen zeggen meer flexibiliteit in looptijden en risicoprofielen. Aan de leenkant verstrekt Fortus financieringen van €400.000 tot €10 miljoen aan vastgoedondernemers, met een looptijd tot 24 maanden en een maximale loan-to-value van 85 procent inclusief kostenfinanciering.

Fortus Capital B.V. (uitgevende entiteit, KvK 90521943) is opgericht op 16 juni 2023 door drie vastgoedondernemers: Edwin de Pijper, Olivier Karg en Esther Dekker. Het team claimt 20 tot 25 jaar vastgoedervaring in verhuur, beheer, (her)ontwikkeling en transacties. Fortus maakt deel uit van de Vastgoedfabriek-groep, waartoe ook verhuurbeheerder Max Rental (ruim 1.100 woningen in beheer) en ontwikkelaar Cube Investment (116 gerealiseerde wooneenheden sinds 2019) behoren. De organisatie groeide volgens Fortus binnen een jaar van 5 naar 25 medewerkers, verdeeld over kantoren in Amsterdam en Rotterdam.

Over het eerste, verlengde boekjaar (30 juni 2023 tot en met 31 december 2024) deponeerde Fortus Capital op 27 oktober 2025 een jaarrekening bij de Kamer van Koophandel. Daaruit blijkt een balanstotaal van 17,2 miljoen euro en een eigen vermogen van €354.324, wat neerkomt op een solvabiliteit van 2,1 procent. Op de balans vallen vorderingen van 11,4 miljoen euro en liquide middelen van 2,7 miljoen euro op. Er is alleen een verkorte balans gedeponeerd; een winst-en-verliesrekening maakt geen deel uit van de publicatie.

De minimale investeringstermijn bij Fortus bedraagt 3 jaar. Het minimale instapbedrag is €100.000,-.

Tussentijds uittreden is niet/beperkt mogelijk: Fortus beschikt niet over een externe secundaire markt; beleggers moeten in beginsel tot einde looptijd aanhouden.

Er zijn geen instap- of uitstapkosten en Fortus rekent investeerders geen beheerkosten; de afsluitkosten van de financieringen komen voor rekening van de lenende vastgoedondernemers. Vakblad FiscAlert meldde in juni 2025 dat vervroegd uitstappen mogelijk is tegen een boeterente van 7,5 procent.

Fortus biedt in het Fortus Bridge Fonds I een vaste rente tussen 7% en 8,5% per jaar. Het exacte percentage is afhankelijk van de hoogte van de investering:

• 7% voor investeringen tussen €100.000 en €250.000
• 7,5% voor investeringen tussen €250.000 en €500.000
• 8% voor investeringen tussen €500.000 en €1 miljoen
• 8,5% voor investeringen vanaf €1 miljoen

De rente wordt maandelijks uitgekeerd aan de investeerders. De inleg wordt in beginsel aan het einde van de looptijd terugbetaald.

Beleggen brengt altijd het risico mee dat (een deel van) de inleg verloren gaat. Voor de strategie van Fortus zijn enkele risico’s:

• Uitgevende-entiteitsrisico (Fortus Capital B.V.): beleggers lenen aan Fortus (niet direct aan de vastgoedleners). Bij onvoldoende doorstroom/terugbetalingen van leners kan Fortus rente/aflossing niet (volledig/tijdig) voldoen.
• Krediet-/debiteurenrisico leners: default of vertraging bij onderliggende vastgoedondernemers (o.a. door verkooprisico, herfinancieringsrisico, huur-/subsidie-afhankelijkheid) kan kasstromen drukken ondanks gestelde zekerheden.
• Markt- en vastgoedrisico: waardedalingen, hogere rentes, leegstand of bouwrisico kunnen de terugbetalingscapaciteit en uitwinwaarde van zekerheden negatief beïnvloeden.
• Liquiditeitsrisico: geen beursnotering; beperkte of geen secundaire markt. Uittreden vóór einddatum is onzeker of kan tegen ongunstige voorwaarden.
• Concentratie- en selectierisico: het resultaat hangt af van de selectie, monitoring en spreiding over projecten en leners door Fortus. Interne processen (Score Card, monitoring) beperken maar elimineren dit niet.
• Vervroegde aflossing: Fortus kan in sommige uitgiften vervroegd aflossen; herbeleggingsrisico voor beleggers.
• Onderpandsrisico: het geboden onderpand kan in de praktijk een lagere werkelijke waarde hebben dan vooraf begroot, waardoor het niet voldoende is om wanbetalingen te compenseren in geval van uitwinning. Fortus hanteert een relatief hoge maximale loan-to-value van 85% van de waarde na transformatie/eindwaarde.

FiscAlert plaatste in juni 2025 kanttekeningen bij het ontbreken van AFM-toezicht, de onafhankelijkheid van de stichting die de zekerheden houdt en het ontbreken van inzage in portefeuilleleningen en taxatierapporten.

De zekerheden worden op leenniveau gevestigd en door een stichting namens beleggers gehouden. Mogelijke zekerheden zijn o.a.:

• (1e) hypotheekrecht op onroerend goed;
• pandrechten (o.a. op huurvorderingen, inventaris, vorderingen, banksaldi, verzekeringsrechten, aandelen);
• (zakelijke en privé) borgstellingen; (positieve/negatieve) hypotheekverklaringen;
• bankgaranties;
• achterstellingsverklaringen;
• depotregeling (buffer voor termijnbetalingen van de rente);
• non-onttrekkingsverklaringen.

Fortus stelt dat bij elke lening minimaal een 1e hypotheekrecht wordt gevestigd; de daadwerkelijke set en rang/waarde-dekking zijn documentspecifiek.

De zekerheden worden beheerd door Stichting Obligatiehoudersbelangen Fortus (KvK 90558138), die de belangen van obligatiehouders behartigt.

Fortus Capital B.V. heeft geen vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en is daar evenmin geregistreerd als AIFMD-beheerder. Door de minimale deelname van €100.000 per belegger valt de obligatie-aanbieding onder een vrijstelling van de prospectusplicht. Fortus stelt een meldingsplicht bij de AFM te hebben; die melding staat niet gelijk aan doorlopend toezicht of regulering.