Topparken Verkoop

TopParken Verkoop is de aankoop- en beheertak van TopParken, een Veluws familiebedrijf dat negentien vakantieparken in Nederland exploiteert en daarop vakantiewoningen verkoopt aan particuliere beleggers. De woningen worden via TopParken zelf doorverhuurd; de eigenaar kiest tussen volledige verhuur, gedeeltelijk eigen gebruik of een combinatie.

Het instapbedrag begint op circa 110.000 euro voor de goedkoopste woning, oplopend tot ruim 240.000 euro voor luxere units met wellness. De aanbieder geeft drie verhuurvormen: een vast rendement bij volledige verhuur, een variabel rendement bij overwegend eigen gebruik en een hybride variant waarbij eigenaren beperkte gebruiksweken combineren met een gegarandeerd basisrendement. Op het nieuwste park, Resort de Brabantse Kempen in Lage Mierde, biedt TopParken bij volledige verhuur een netto vast rendement van 6 procent.

TopParken is in 2004 opgericht door Janus Bergervoet (1951), die in de jaren zeventig al chalets verkocht onder de naam Continental Rekreatie. Zijn dochter Riekie Bergervoet (1972) was vanaf de start van het concern betrokken en vormt sinds medio 2022 samen met haar vader de directie. Tot juni 2022 maakte ook Peter Bergervoet, eveneens een zoon van Janus, deel uit van de directie; hij trad terug nadat de rechtbank hem in eerste aanleg veroordeelde voor verkrachting.

Onder de directie werkt een managementteam met onder meer Gerard Bouwhuizen (Head of Operations, eerder bij EuroParcs) en Duncan van Koesveld (financieel directeur). Het hoofdkantoor zit aan de Immenweg in Lunteren, op het eigen Landgoed de Scheleberg.

Het concern beheert volgens TopParken negentien parken, waarvan vijf in ontwikkeling, met ruim 2.200 vakantiewoningen en circa 2.000 particuliere eigenaren. In 2023 en 2024 kwamen daar de overnames van Camping Berkenrode in Beekbergen, project Dommelsvoort (omgedoopt tot The Dutch Palm) in Cuijk, Camping De Hertshoorn in Garderen en Recreatiecentrum Witven in Veldhoven bij. NRC en het FD beschreven TopParken in 2022 als een van de twee grootste parkexploitanten van het land, naast EuroParcs.

Instappen

Verkoop is doorlopend, gekoppeld aan beschikbare bouwfases en bestaande units. TopParken organiseert het hele jaar door informatiedagen op de parken en biedt digitale adviesgesprekken aan voor oriëntatie.

Minimale investeringstermijn

Een vaste minimumtermijn voor het aanhouden van de vakantiewoning is niet vastgelegd. Bij de variant met vast rendement loopt het verhuurcontract met TopParken in beginsel twee jaar, waarna nieuwe voorwaarden worden onderhandeld; verkoop van de woning op de tweedehandsmarkt is op ieder moment mogelijk.

Minimaal instapbedrag

De goedkoopste vakantiewoning in het verkoopaanbod kost 110.000 euro exclusief btw, exclusief de kavel of erfpachtafdracht. Modellen op Bospark Ede beginnen rond 149.675 euro, de Lodge Royal Eco-units op Résidence Lage Vuursche kosten circa 243.250 euro. De prijs valt boven de 100.000-eurogrens die voor de AFM relevant is voor vrijstelling van vergunningplicht.

Naast de aankoopsom betaalt iedere eigenaar jaarlijks een parkservicebijdrage aan TopParken. Deze bijdrage dekt onderhoud van de infrastructuur, faciliteiten en beveiliging op het park en wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CBS-cijfers. De hoogte verschilt per park en woningtype en wordt door TopParken in een persoonlijk gesprek toegelicht; een vast tarief publiceert het bedrijf niet.

Voor verhuur loopt alle bemiddeling via de eigen verhuurorganisatie van TopParken, met partners als Booking.com en BungalowSpecials. De verhuurmarge wordt verrekend in het uitgekeerde rendement, zodat de eigenaar geen aparte bemiddelingsfee aan een derde betaalt. Doorlopende lasten als nutsvoorzieningen, internet, afvalverwerking, opstalverzekering en eventuele onroerendezaakbelasting komen rechtstreeks voor rekening van de eigenaar.

Het rendement hangt af van de gekozen verhuurvariant. Bij volledige verhuur ontvangt de eigenaar een door TopParken gegarandeerd vast bedrag; voor het lopende aanbod op Resort de Brabantse Kempen bedraagt dat 6 procent netto per jaar. Bij gedeeltelijke verhuur is sprake van een hybride model waarin een vast basisrendement wordt aangevuld met variabele inkomsten uit verhuurweken; bij volledig eigen gebruik wordt geen rendement uitgekeerd.

Eerdere rapportages, onder meer in IEXGeld, beschrijven cases waarin een geadverteerd vast rendement van 7 procent na aftrek van eigenaarslasten als onroerendezaakbelasting, waterschapsheffing, opstalverzekering en afschrijving op woning en inventaris in de praktijk neerkwam op circa 2 procent netto. TopParken benadrukt zelf dat lokale lasten vooraf inzichtelijk worden gemaakt en dat het waarderisico van de woning bij de koper ligt.

Uitkeringsfrequentie

Verhuuropbrengsten worden per kwartaal afgerekend met de eigenaar.

De beleggingen bij TopParken kennen de volgende risico's:

• Marktrisico op de Nederlandse recreatiemarkt, met name dalende verhuurprijzen of bezettingsgraad bij economische tegenwind
• Liquiditeitsrisico bij doorverkoop, omdat de markt voor tweedehands vakantiewoningen dun is
• Concentratierisico op één aanbieder en één segment, namelijk Nederlandse parkrecreatie
• Tegenpartijrisico op TopParken als verhuurder en beheerder
• Operationeel risico: als kleine eigenaar op een groot park is de eigenaar afhankelijk van besluiten van de parkleiding over tarieven, onderhoud en herontwikkeling
• Juridisch risico bij woningen zonder eigen grond, omdat het eigendom dan een roerende in plaats van een onroerende zaak betreft en niet in het Kadaster wordt geregistreerd
• Reputatie- en regelgevingsrisico: TopParken kreeg in 2022 in NRC en FD aandacht in onderzoeken naar de Nederlandse vakantieparkenbranche, waarna Rabobank en de Belastingdienst extra aandacht aan de sector gaven; een door TopParken zelf opgedragen onderzoek door bureau Mas Nova Recherche concludeerde in oktober 2022 dat geen strafbare feiten als witwassen waren vastgesteld
• Renterisico bij financiering met hypothecair krediet, dat door particuliere kopers vaak nodig is

Klassieke zekerheden

De eigenaar verwerft direct juridisch eigendom van de vakantiewoning, in een aantal gevallen inclusief de kavel grond. Bij woningen zonder eigen grond is sprake van opstalrecht of erfpacht; in beide varianten loopt het bezit dus niet via een fonds- of obligatiestructuur. Een hypotheekrecht ten gunste van de belegger speelt hierbij geen rol omdat er geen vordering op TopParken is, maar rechtstreeks bezit.

Risicobeperkende kenmerken

De gegarandeerde rente bij vast rendement is een contractuele verplichting van TopParken: bij tegenvallende verhuuropbrengsten draagt de aanbieder het verschil. Spreiding ontstaat doordat verhuur via meerdere kanalen en gemiddeld over alle gasten op het park wordt georganiseerd. Aanvullende zekerheden, zoals een waarborgfonds of bankgarantie, biedt TopParken niet.

TopParken opereert buiten AFM-toezicht. Omdat de aankoopprijs van iedere vakantiewoning boven de 100.000 euro ligt, valt het aanbod onder de vrijstelling voor beleggingsobjecten met een nominale waarde boven die drempel. Voor deze categorie geldt geen vergunningplicht onder de Wet op het financieel toezicht; de aanbieder vermeldt dat verplicht in zijn marketing.