ZIB Investments

ZIB Investments biedt particuliere beleggers drie investeringsroutes: vastgoedfondsen op basis van commanditaire vennootschappen, obligaties via de eigen ECSP-crowdfundingdienst voor projecten tot vijf miljoen euro en obligaties via een MiFID II-vergunning voor projecten daarboven. De aanbieder uit Goes richt zich op recreatief vastgoed, zorgcomplexen, studentenhuisvesting, tijdelijke woonconcepten en private equity-projecten in Nederland en Belgie.

De vastgoedfondsen kennen een minimumdeelname van honderdduizend euro met een looptijd tussen tien en zeventien jaar. Obligaties zijn toegankelijker met een minimuminleg vanaf duizend euro voor de crowdfundingdienst en vijfduizend euro voor de beleggingsdienst. Het rendement op vastgoedfondsen ligt tussen zes en negen procent per jaar; obligaties leveren tussen vier en zes procent rente. ZIB hanteert per route eigen toezicht- en zekerheidsstructuren.

ZIB Investments is opgericht in 1999 en gevestigd in Goes als Zeeland Investments Beheer B.V. De groep bestaat uit ZIB Investments Beheer B.V. voor de fondsbeheer-tak, ZIB Beleggingsonderneming B.V. voor de obligatie-uitgifte en separate bewaarinstellingen voor scheiding van klantvermogen. De dagelijkse leiding ligt bij algemeen directeur Kees Span, samen met controlerend directeur Coos van den Ouden en operationeel directeur Nathalie Oosterlinck-IJsebaert.

ZIB Investments rapporteert circa een miljard euro aan opgehaald investeringskapitaal in meer dan vijftig succesvol afgeronde projecten sinds de oprichting, waarvan ongeveer 900 miljoen euro is geinvesteerd door meer dan 2.500 particuliere en professionele beleggers. Het aanbod is in de loop der jaren verbreed van scheepvaartfondsen, het oorspronkelijke werkterrein van de groep, naar het huidige vastgoed- en obligatie-aanbod. ZIB werkt nauw samen met partijen als Center Parcs en Roompot voor recreatieprojecten, en biedt onder eigen merk obligatie-uitgiftes voor zorginstellingen en studentenhuisvestingsprojecten.

Instappen

Voor vastgoedfondsen vindt instap plaats tijdens de plaatsingsperiode van een nieuw fonds. Voor obligaties wordt elk project afzonderlijk aangeboden via het ZIB-platform; beleggers schrijven in op een specifieke uitgifte tot het beoogde volume bereikt is. Een wettelijke bedenktijd geldt voor consumenten bij obligatiedeelname onder ECSP en MiFID II.

Minimale investeringstermijn

Vastgoedfondsen kennen een looptijd tussen tien en zeventien jaar tot verkoop van het onderliggend vastgoed. Crowdfundingobligaties hebben een looptijd van zeven tot vijftien jaar. Beleggingsdienst-obligaties lopen acht tot vijftien jaar.

Minimaal instapbedrag

Honderdduizend euro voor vastgoedfondsen onder de AIFM-light-drempelregel. Duizend euro voor crowdfundingobligaties via ZIB Beleggingsonderneming. Vijfduizend euro voor de beleggingsdienst-obligaties bij projecten boven vijf miljoen euro.

Verhandelbaarheid en uitstap

Obligaties zijn verhandelbare schuldbewijzen die ZIB faciliteert via een eigen overdrachtsproces; participaties in vastgoedfondsen zijn alleen onderhands verhandelbaar met instemming van de fondsstructuur. Voor reguliere uittreding gelden de looptijden van het project of fonds.

Voor vastgoedfondsen rekent ZIB eenmalige emissiekosten van twee procent over de inleg en zevenhonderdvijftig euro administratiekosten bij overdracht van participaties. Voor obligaties geldt eenzelfde emissiekost van twee procent op de hoofdsom; bij overdracht van obligaties tussen beleggers worden tussen vijfentwintig en vijftig euro per obligatie in rekening gebracht met een maximum van vijfhonderd euro per transactiedatum. ZIB ontvangt op fondsniveau bovendien een doorlopende beheervergoeding die per fonds in de fondsvoorwaarden is gespecificeerd, plus een prestatievergoeding bij verkoop van het onderliggend vastgoed; deze percentages varieren per project.

De vastgoedfondsen leveren historisch een gemiddeld rendement tussen zes en negen procent per jaar op, uitgekeerd uit huurinkomsten en verkoopwinst aan einde looptijd. De obligaties dragen vaste rentepercentages tussen vier en zes procent per jaar, vooraf vastgelegd in de obligatievoorwaarden van elke uitgifte. Op het ZIB-platform staan recente projecten zoals Wulfaert Centre Goes met vijf procent vaste rente, Campus Middelburg II met vijf procent en Woonfonds Goes eveneens met vijf procent vaste rente.

De rentebetalingen worden volgens ZIB uitgekeerd uit de cashflow van het onderliggend project; bij tegenvallende exploitatie kan de uitkering worden vertraagd of verlaagd. Daarnaast publiceert ZIB per project een risico-indicator op een schaal van een tot zeven, om beleggers het verschil in risicoprofiel tussen projecten zichtbaar te maken.

Uitkeringsfrequentie

Bij vastgoedfondsen halfjaarlijks of per kwartaal afhankelijk van het specifieke fonds. Bij obligaties per kwartaal, halfjaarlijks of jaarlijks per project.

Terugbetaling

Bij obligaties aflossing van de hoofdsom aan einde looptijd; bij vastgoedfondsen terugbetaling pas bij liquidatie van het fonds na verkoop van het vastgoed. Tussentijdse aflossing is in beginsel niet voorzien.

De beleggingen bij ZIB Investments kennen de volgende risico's:

• Marktrisico bij dalende vastgoedprijzen of veranderende vraag in deelmarkten zoals recreatie of studentenhuisvesting
• Huurder- en exploitatierisico bij wegvallen van een ankerhuurder of operationeel verlies van de exploitant
• Liquiditeitsrisico voor zowel obligaties als vastgoedparticipaties: tussentijdse uittreding is beperkt mogelijk
• Renterisico bij variabele bankfinanciering binnen vastgoedfondsen
• Concentratierisico op een individueel project of fonds
• Wetgevingsrisico bij wijziging van fiscale of bouwregelgeving rond recreatievastgoed of zorgvastgoed
• Debiteurenrisico bij onderliggende ondernemers van projectobligaties
• Ontwikkelrisico bij projecten in nieuwbouw of herontwikkeling
• Uittredingsrisico aan einde fondslooptijd: de verkoopprijs van het vastgoed bepaalt mede het totaalrendement

Klassieke zekerheden

Bij vastgoedfondsen worden participanten mede-eigenaar van het onderliggend vastgoed via de commanditaire vennootschap; voor zorgvastgoed en woonvastgoed wordt veelal een eerste hypotheekrecht ten gunste van een externe financier gevestigd, met de obligatiehouders in achtergestelde positie. Bij obligaties via ZIB Beleggingsonderneming kan per project een tweede hypotheekrecht of een pandrecht op aandelen of toekomstige inkomsten worden ingebracht; specificaties staan in de prospectus per uitgifte.

Risicobeperkende kenmerken

Elke commanditaire vennootschap kent een externe bewaarder die toezicht houdt op activa en geldstromen, onder doorlopend AFM-toezicht. ZIB Bewaarinstelling beheert de geldstromen tijdens de obligatieprojecten en zorgt voor scheiding van vermogen tussen beleggers en ZIB Beleggingsonderneming B.V. Hiermee wordt voorkomen dat beleggersgeld in de boedel valt bij eventueel faillissement van de aanbieder zelf. Per project geeft ZIB een risicoclassificatie op een schaal van een tot zeven, gebaseerd op onder meer LTV, exploitatie en juridische structuur.

De ZIB-groep beschikt over drie verschillende vergunningen verdeeld over twee rechtspersonen. ZIB Investments Beheer B.V. beschikt sinds 16 november 2021 over een AIFMD-vergunning op grond van artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht, voor het beheren van alternatieve beleggingsinstellingen waaronder de vastgoedfondsen. ZIB Beleggingsonderneming B.V. beschikt over een Europese ECSP-vergunning onder verordening 2020/1503 onder vergunningnummer 32000027 voor crowdfundingdiensten tot vijf miljoen euro per project, plus een MiFID II-vergunning op grond van artikel 2:96 Wft voor beleggingsdiensten boven vijf miljoen euro onder vergunningnummer 14005017. De groep staat onder doorlopend toezicht van zowel de AFM als De Nederlandsche Bank.