Annexum biedt via Woningfonds Park Boswijk aan particuliere investeerders een beleggingspropositie aan in de vorm van 269 huurwoningen in, en de grond onder, seniorenresidentie Park Boswijk in Doorn. Partner Ronald Jansen legt uit waarom juist dit project zo goed bij Annexum past.
"We leven in onzekere tijden," zegt Jansen. "Door inflatie wordt geld ieder jaar iets minder waard. Dan kan beleggen in iets waar de samenleving niet zonder kan – zoals wonen – een alternatief zijn, al brengt beleggen uiteraard altijd risico's en kosten met zich mee. Op de woningmarkt is het tekort aan woningen voor senioren overigens een van de grootste knelpunten."
Wie door Park Boswijk loopt, op de Utrechtse Heuvelrug en op twintig minuten rijden van Utrecht en Amersfoort, ziet veel groen: vijvers, wandelpaden en een achttal gebouwen in een bosrijke omgeving. Het complex uit 1973, dat de afgelopen jaren gefaseerd is gerenoveerd, heeft met het in 2021 vernieuwde voorzieningengebouw De Brink centrale voorzieningen zoals restaurant, supermarkt, kapsalon en ruimte voor ontmoeting. Bewoners wonen er zelfstandig, maar met service en zorg dichtbij voor als dat nodig is. Nederland telt sinds 2025 meer 65-plussers (3,8 miljoen) dan jongeren onder de twintig (3,7 miljoen). Het Rijk wil tot en met 2030 290.000 woningen voor ouderen toevoegen; het bouwtempo ligt daar tot nu toe ver onder. "Seniorenhuisvesting is een groeiende markt, sneller dan de woningmarkt als geheel," zegt Jansen. "En de locatie is niet alleen mooi, maar ook financieel sterk: Doorn ligt in een gebied met veel mensen die naar een seniorenwoning gaan (willen) verhuizen en over de middelen beschikken deze te kopen."
Duizenden woningen gewogen
Park Boswijk kwam niet zomaar bovendrijven. Het investeringsteam van Annexum beoordeelde de afgelopen twee jaar ruim 6.000 woningen voor haar fondsen. Daarbij weegt het team veel factoren, maar vijf zijn volgens Jansen doorslaggevend: het bruto aanvangsrendement, de leegwaarderatio, de mutatiegraad, de inflatie en de rente.
Annexum wil minstens één nieuw project per jaar naar de markt brengen, maar niet ten koste van alles. "Kwaliteit staat voorop, ook als het daardoor soms wat langzamer gaat," aldus Jansen.
Marge tussen huur en koop
Het hart van het fonds is de uitpondstrategie: wanneer een huurwoning vrijkomt, kan die individueel worden verkocht. De woningen zijn gekocht voor gemiddeld circa €246.000 kosten koper per stuk, terwijl de leegwaarde geschat wordt op circa €371.000: een leegwaarderatio van ruim 66% dus. "Vandaag de dag liggen leegwaarderatio's in de markt doorgaans tussen de 70 en 80%," zegt Jansen. "Hier zitten we dus onder de 70%. In combinatie met een relatief hoge mutatiegraad, is dat precies waar de waarde voor de belegger zit."
Toch verkoopt Annexum niet elke woning die vrijkomt. Senioren zoeken in het park zowel huur- als koopappartementen, en het fonds wil aan beide behoeften tegemoetkomen. "Verkoop gebeurt geleidelijk en alleen als een woning leegkomt; zittende huurders merken er niets van. Per vrijkomende woning kijken we wat op dat moment past: opnieuw verhuren, of verkopen aan een senior die juist wil kopen. In de prognose gaan we uit van ongeveer de helft." De cijfers ondersteunen dat: de historische mutatiegraad in het complex lag de afgelopen vijf jaar op gemiddeld 16%, terwijl de prognose in het informatiememorandum rekent met ongeveer de helft daarvan aan verkopen. "Uitpondproducten gaan in de markt vaak uit van een hogere mutatiegraad. Wij rekenen bewust conservatief.”
Voorzichtig gerekend
Die voorzichtigheid ziet Jansen als een onderscheidend kenmerk van Annexum. "Aan de structureringskant rekenen we bijvoorbeeld met een rente die de hele looptijd rond het huidige, hoge niveau blijft – we rekenen dus niet op dalingen –, een bescheiden waardestijging en met een conservatieve uitponding."
Het geprognosticeerde totaalrendement bedraagt gemiddeld 9,2% per jaar over tien jaar. Prognoses bieden geen garantie voor de toekomst. Jansen presenteert dat bewust als optelsom van drie individuele componenten: 1,9% direct rendement uit de exploitatie (huur), 5,5% uit de verkoop van vrijkomende woningen en 1,8% uit de verkoop van het restbezit na tien jaar. "Zo ziet de belegger precies waar het rendement vandaan komt." Helemaal nieuw is de aanpak voor Annexum niet. Het fondshuis past uitponden al toe in het Open Woningfonds, dat woningen deels blijft verhuren en deels verkoopt, en in Woningfonds Starterswoningen.
Park Boswijk voegt daar een specifieke doelgroep aan toe. En dat is volgens Jansen juist een sterk punt. "Veel kopers in deze groep hebben een eigen huis met flinke overwaarde, dat vaak al grotendeels is afgelost. Zij hebben daardoor weinig of geen hypotheek nodig en zijn minder gevoelig voor de stand van de rente, die op haar beurt weer beïnvloed wordt door gebeurtenissen in de wereld waar we hier geen enkele invloed op hebben." Voor die senioren zelf biedt de stap naar een appartement in Park Boswijk bovendien ruimte: "Ze kunnen zo vermogen uit hun oude woning vrijmaken, bijvoorbeeld om hun kinderen te helpen of om leuke dingen te doen." Voor de belegger draait het volgens Jansen om rust. "Als je nu naar buiten kijkt, naar de onrust in de wereld, dan is het prettig om te beleggen in echte, tastbare zaken, zoals in stenen. In de vorm van woningen voor senioren, met een wachtlijst voor de huur én potentieel bij verkoop. Voor een rustig gevoel in onrustige tijden."
Risico's bij deelname
Beleggen in Woningfonds Park Boswijk brengt risico's met zich mee. Deze kunnen ertoe leiden dat het rendement lager uitvalt of dat de waarde van uw participaties daalt. In het uiterste geval kunt u uw inleg geheel verliezen.
In het Informatiememorandum zijn drie risico's aangemerkt met risiconiveau hoog: waardedaling van het vastgoed, het hefboomeffect van financiering en de beperkte verhandelbaarheid van participaties. Daarnaast kan het rendement lager uitvallen wanneer vrijkomende woningen minder snel of tegen lagere prijzen worden verkocht dan geprognosticeerd.
Ook zijn er onder meer risico's verbonden aan inflatie, huurherziening, concentratie, rente en herfinanciering. Kosten en vergoedingen voor onder meer beheer en transacties hebben eveneens invloed op het rendement.
Lees vóór deelname het Informatiememorandum en de overige fondsdocumentatie zorgvuldig door. Hierin vindt u een beschrijving van de risico's, kosten en voorwaarden.
De beheerder van Woningfonds Park Boswijk, Annexum Beheer B.V., heeft een vergunning en is ingeschreven in het register van de AFM.
