Annexum

Annexum is een Amsterdamse vastgoedbeheerder die particuliere en zakelijke beleggers via niet-beursgenoteerde fondsen laat meebeleggen in supermarkten, huurwoningen, zorgvastgoed, kantoren en hotels. Naar eigen zeggen beheert het huis ruim 1,2 miljard euro aan vastgoed voor meer dan vierduizend beleggers. Twee fondsen staan open voor nieuwe inleg: het Super Winkel Fonds in Nederlands supermarktvastgoed en het Open Woningfonds in Nederlandse huurwoningen. Daarnaast is er het Supermarkt XL Fonds, dat alleen toegankelijk is vanaf een inleg van 1 miljoen euro.

De strategie in supermarktvastgoed richt zich op locaties met dagelijkse bezoekersstromen en langlopende huurcontracten met ketens als Jumbo, Albert Heijn, Lidl, Aldi, Dirk en Plus, waarbij de huren met de inflatie meebewegen. In woningen combineert Annexum huurinkomsten met de mogelijkheid om appartementen individueel te verkopen zodra ze vrijkomen, een uitpondstrategie. De twee open fondsen hebben een open-end structuur: er is geen vaste einddatum en beleggers kunnen onder voorwaarden gedurende het jaar in- en uittreden. De vele oudere fondsen in de portefeuille zijn gesloten of afgewikkeld.

Annexum werd in 2000 opgericht door Huib Boissevain, die inmiddels is teruggetreden als bestuurder en aan het bedrijf verbonden blijft als grootaandeelhouder. De dagelijkse leiding is in handen van drie managing partners: Jeppe de Boer en Ronald Jansen, beiden ook statutair directeur van Annexum Beheer BV, en Madelon van der Tol. Robert Boon is financieel directeur en Marcel van Thienen hoofd fondsbeheer. Er werken ruim 35 mensen vanuit het World Trade Center in Amsterdam.

Het zwaartepunt ligt bij supermarktvastgoed. Annexum bundelt acht supermarktfondsen in het Supermarkt XL Fonds en komt daarmee volgens eigen opgave op circa 150 supermarkten met een waarde van ongeveer 900 miljoen euro. Het Super Winkel Fonds zelf bezit vastgoed van circa 281,85 miljoen euro bij een bezettingsgraad van 94,5 procent en een loan-to-value van ongeveer 52 procent; het Open Woningfonds komt op 44,7 miljoen euro. Het Super Winkel Fonds bestaat sinds 2007, het Open Woningfonds is in 2020 opgericht; in 2022 verlegde het huis de focus naar supermarktfondsen en nam het die van Blauwdruk over. Achter de huidige fondsen ligt een lange reeks afgewikkelde fondsen in kantoren, zorgvastgoed, winkels en woningen.

Instappen

In de twee open fondsen kan doorlopend worden ingeschreven; bij het Open Woningfonds geldt de laatste dag van de inschrijvingsmaand als uiterste stortingsdatum. Het Supermarkt XL Fonds staat alleen open vanaf 1 miljoen euro inleg. De overige fondsen zijn gesloten voor nieuwe inleg.

Minimale investeringstermijn en looptijden

De open fondsen kennen geen vaste looptijd en geen einddatum. Uittreden kan alleen onder voorwaarden: het Open Woningfonds koopt per jaar maximaal 5 procent van de aan het begin van het boekjaar uitstaande participaties in en houdt daarvoor liquiditeiten aan, zodat de verhandelbaarheid beperkt blijft. Bij de gesloten fondsen zijn participaties niet vrij verhandelbaar; overdracht verloopt via bemiddeling door het fonds of via een advertentie op de eigen marktplaats. Het Super Winkel Fonds en het Duits Nederlands Supermarkt Fonds zijn daarnaast genoteerd op het handelsplatform NPEX. De handelswaarde per participatie stelt de beheerder zelf vast: die gaat uit van de intrinsieke waarde, maar met grondslagen die volgens Annexum beter bij het perspectief van de belegger passen dan die van de jaarrekening.

Minimaal instapbedrag

Het Open Woningfonds vraagt 100 participaties à 41,42 euro, ofwel 4.142 euro; het Super Winkel Fonds 300 participaties à 43,75 euro, ofwel 13.125 euro. Beide uitgifteprijzen gelden tot en met 30 september 2026. Het Supermarkt XL Fonds begint bij 1 miljoen euro.

Bij inschrijving rekent Annexum 2 procent emissiekosten, bij het Super Winkel Fonds per transactie. Daar komt bij dat de uitgifteprijs van dat fonds niet de handelswaarde is maar die waarde plus 3 procent opslag: in september 2026 stond de handelswaarde op 42,48 euro tegenover een uitgifteprijs van 43,75 euro. Instappen kost daar dus ongeveer 5 procent boven de handelswaarde. Bij het Open Woningfonds is de uitgifteprijs gelijk aan de handelswaarde. Het fonds rekent daarnaast vergoedingen voor beheer, marketing en performance; Annexum noemt de hoogte niet op de fondspagina maar stelt dat het streeftotaalrendement daarvoor al is geschoond. Aan de uitstapkant koopt het Super Winkel Fonds certificaten in tegen de handelswaarde verminderd met een afslag van 3 procent, die aan het fonds toekomt zodat zittende beleggers niet voor de inkoopkosten opdraaien. Wie een participatie in een gesloten fonds onderhands verkoopt en het fonds laat bemiddelen, betaalt 3 procent over de verkoop.

Het Open Woningfonds keert volgens Annexum op dit moment 7 procent contant rendement per jaar uit en hanteert een streeftotaalrendement van 6,5 tot 8,5 procent per jaar, inclusief waardeontwikkeling. Het Super Winkel Fonds keert 6,5 procent contant per jaar uit bij een streeftotaalrendement van 6,0 tot 8,0 procent; Annexum tekent daarbij aan dat dit een prognose is en geen garantie. Over de tien jaar tot en met 2025 komt het huis voor dat fonds op een gemiddeld totaalrendement van 15,1 procent per jaar, waarvan het contante deel tussen 5,2 en 8,5 procent lag en de rest waardegroei was. Dat is een eigen berekening over een periode waarin supermarktvastgoed sterk in waarde steeg.

Uitkeringsfrequentie

Het Open Woningfonds keert twaalf keer per jaar uit, waarbij het rendement in het eerste jaar na instappen automatisch wordt herbelegd in nieuwe participaties. Het Super Winkel Fonds keert vier keer per jaar uit.

Terugbetaling

Omdat de open fondsen geen einddatum hebben, komt de inleg vrij bij uittreding tegen de dan geldende handelswaarde, binnen de grenzen van de inkoopfaciliteit. Bij de gesloten fondsen volgt terugbetaling bij verkoop van het onderliggende vastgoed en afwikkeling van het fonds.

De beleggingen bij Annexum kennen de volgende risico's:

• Waardedaling van vastgoed: het totale rendement kan dalen of negatief worden
• Hefboomrisico: doordat de fondsen deels met vreemd vermogen zijn gefinancierd, worden waardemutaties versterkt
• Verhuur- en leegstandsrisico: leegstand of verhuur tegen ongunstiger voorwaarden verlaagt de huurinkomsten
• Huurherzieningsrisico: huurders kunnen via een herzieningsprocedure een lagere huur bedingen
• Concentratierisico: het supermarktdeel van de portefeuille leunt zwaar op een klein aantal ketens
• Herfinancieringsrisico: aflopende leningen zijn niet altijd tegen gunstige voorwaarden te herfinancieren
• Renterisico: een hogere rente verhoogt de financieringslasten
• Inflatierisico: een lagere inflatie dan verwacht vertraagt de groei van huren en waarden
• Verhandelbaarheidsrisico: de fondsen zijn niet beursgenoteerd en uittreden kan alleen binnen de inkoopcapaciteit
• Regelgevingsrisico: strengere regels rond verduurzaming, huurprijzen of ruimtelijke ordening kunnen verhuurbaarheid en waarde raken

Klassieke zekerheden

Een belegger bij Annexum wordt mede-eigenaar van het fonds en is dus geen geldverstrekker. Het resultaat van het fonds, positief of negatief, komt naar rato bij alle deelnemers terecht. Daar hoort geen hypothecaire zekerheid of pandrecht bij: de inleg is eigen vermogen en geen lening. Bij een waardedaling of leegstand draagt de belegger dat verlies mee, en bij een faillissement van het fonds staan banken die de portefeuille hebben gefinancierd vóór de deelnemers.

Risicobeperkende kenmerken

Tegenover het ontbreken van zekerheden staat spreiding: de open fondsen bezitten tientallen objecten met verschillende huurders en het Supermarkt XL Fonds spreidt over acht onderliggende fondsen in Nederland en Duitsland. Het vermogen van elk fonds is juridisch gescheiden van dat van de beheerder en wordt door een onafhankelijke bewaarder gehouden. Annexum rapporteert per kwartaal en houdt beleggersvergaderingen; bij de supermarktfondsen bestaat de huurdersbasis uit landelijke ketens met langlopende contracten, met leningen tegen een gemiddelde rente van 2,35 procent. Daar staat tegenover dat een loan-to-value van ruim de helft een reële hefboom op de waardeontwikkeling zet.

Annexum Beheer BV beschikt sinds 2006 over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten voor het beheer van beleggingsinstellingen, op grond van artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht. De beheerder en haar fondsen staan in het AFM-register en onder doorlopend toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank; de bestuurders zijn getoetst op betrouwbaarheid en geschiktheid.