Boxcomplex

Boxcomplex specialiseert zich in de ontwikkeling, verkoop en beheer van kleinschalige bedrijfs- en garageboxen. Het aanbod bestaat uit multifunctionele betonnen bedrijfsunits die variëren in grootte van circa 9m² tot 42m². Deze units zijn geschikt voor opslag door kleine bedrijven, als werkruimte voor zzp’ers, of als stalling voor voertuigen zoals oldtimers, boten of motoren. Alle boxen zijn voorzien van tl-verlichting en elektra, en elk park beschikt over een gemeenschappelijk toilet. De boxen hebben een eigen huisnummer en postbus en kunnen als vestigingsadres dienen voor bedrijven.De complexen van Boxcomplex zijn omheind, met een gesloten poort en camerabeveiliging. Camerabeelden zijn 24/7 online en in real-time te bekijken via een app. Het terrein is eveneens 24/7 toegankelijk via een elektrische schuifpoort middels een mobiele telefoon.

Beleggers kopen één of meerdere afzonderlijke units als appartementsrechten met volledig eigendom van de grond, volgens het Nederlands Appartementsrecht. Boxcomplex maximaliseert het aantal boxen dat aan beleggers wordt verkocht, waarbij een deel is voor eigen gebruik door huurders. Deze aanpak resulteert in een bezettingsgraad van ongeveer 97% op bestaande parken. De huurprijs van verhuurde garageboxen kan jaarlijks worden geïndexeerd. Boxcomplex verzorgt de eerste verhuur van nieuwbouwgarageboxen en kan desgewenst het volledige verhuurbeheer uit handen nemen. Er zijn ook boxen op verdiepingen, bereikbaar met een goederenlift; deze zijn doorgaans goedkoper in aanschaf en verhuur, en worden door Boxcomplex met hetzelfde doelrendement gepresenteerd. Boxcomplex heeft landelijke dekking en ontwikkelt jaarlijks meerdere nieuwe parken.

Boxcomplex B.V. is opgericht in 2013 en is gevestigd in Zoetermeer. Het managementteam van Boxcomplex bestaat uit Jeroen Schurink (DGA), Edward Tolkamp (DGA), Sabine Huurman (Commercieel directeur) en Laurens van Swol (Algemeen directeur). De projectontwikkelaars Edward Tolkamp en Jeroen Schurink hebben eerder soortgelijke projecten gerealiseerd in onder andere Apeldoorn (90 boxen), Zoetermeer (100 boxen), Breda (100 boxen) en Bergsche Hoek (120 boxen). Boxcomplex heeft complexen opgericht op 23 locaties verspreid over Nederland.

Een totaalbedrag aan beheerd of geïnvesteerd vermogen wordt door de onderneming niet gepubliceerd.

Beleggers kunnen instappen door een nieuwbouw- of (incidenteel) bestaande box aan te kopen op een lopend of afgerond park. Nieuwbouw wordt via een standaard koop-/aannemingsovereenkomst in termijnen betaald: 10% waarborg bij tekenen, 45% bij passeren leveringsakte, 45% bij gereedkomen van de fundering en 10% bij oplevering.

Uitstappen is mogelijk door de box vrij te verkopen; de boxen zijn vrij verhandelbaar. Er is geen beleggings-lock-up of vaste looptijd; de liquiditeit is afhankelijk van de verkoopbaarheid van het individuele object.

Het minimale instapbedrag is feitelijk de koopprijs van de kleinste box. Algemeen wordt op de beleggingspagina “kopen vanaf €16.000,- excl. btw” genoemd. In specifieke projecten variëren de vanafprijzen, zoals in Den Helder vanaf €13.900,-, in Brunssum vanaf €4.000,-, in Kerkrade vanaf €5.000,-, in Nijmegen vanaf €18.900,-, in Roden-Groningen vanaf €24.900,-, en in Tiel 2 vanaf €21.900,-. Voor verdiepingsboxen van circa 15m² kunnen prijzen rond de €20.900,- v.o.n. starten, oplopend tot circa €52.500,- voor XL-typen.

De kosten voor de investeerder omvatten:

• Maandelijkse VvE-bijdrage: Deze dekt parkonderhoud en de opstalverzekering. Voorbeelden van deze bijdrage zijn circa €18,75 tot €26,75 per maand per unit, afhankelijk van het type.
• Eventuele beheerkosten: Indien Boxcomplex of een makelaar het verhuurbeheer uitvoert. De tarieven hiervoor zijn niet publiek gespecificeerd.
• Eigenaarsdeel OZB en eventuele gemeentelijke heffingen.
• BTW: Over termijnbetalingen bij nieuwbouw is btw verschuldigd (doorgaans te verrekenen bij verhuur/zakelijk gebruik). Bij verhuur is btw op de huur af te dragen.
• Nieuwbouw wordt “vrij op naam” geleverd, wat betekent dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Boxcomplex communiceert een beoogd/bruto huurrendement van “vanaf 7,5%”. De aanbieder stelt dat bestaande parken een bezettingsgraad van circa 97% kennen. Daarnaast wordt als indicatie een gemiddelde waardestijging van 3% tot 5% per jaar over de lange termijn genoemd. Boxcomplex presenteert beleggen in garageboxen als een stabiel rendement, zeker in vergelijking met aandelen en obligaties. Jaarlijkse indexering van de huurprijs kan het rendement verhogen.

De aanbieder vermeldt geen historisch, onafhankelijk geverifieerd totaalrendement en geen vaste uitkeringsfrequentie. De huurinkomsten vloeien, na aftrek van eventuele beheerkosten en lasten, maandelijks naar de eigenaar/verhuurder.

Beleggingen bij Boxcomplex kennen verschillende risico’s:

• Markt- en verhuurrisico: Dit omvat de mogelijkheid van een lagere huurvraag, leegstand, druk op huurprijzen of langere mutatietijden dan verwacht; toekomstige bezettingsgraden kunnen afwijken van de gepresenteerde niveaus.
• Huurderrisico: Er is een risico op wanbetaling, schade of gebruik van de boxen dat in strijd is met het reglement of de bestemming; minimale huurtermijnen (vaak 1 jaar) beperken de flexibiliteit bij herpositionering.
• Liquiditeitsrisico: Het verkopen van een box kan tijd kosten en de verkoopprijs is onzeker; er is geen secundaire markt buiten de reguliere vastgoedverkoop.
• Kostenrisico: Stijgende VvE-bijdragen, onderhoudskosten, verzekeringspremies en gemeentelijke heffingen kunnen de netto-opbrengst negatief beïnvloeden.
• Regelgevings- en fiscaliteitsrisico: Dit betreft wijzigingen in btw-regels voor de verhuur van garageboxen (die van rechtswege btw-belast is), lokale regels/bestemmingsplannen en mogelijke toekomstige aanpassingen daarin.
• Project- en opleveringsrisico (nieuwbouw): Bij nieuwbouw bestaan risico’s op vertragingen, meerwerk en bouwrisico’s tijdens de realisatie, evenals risico’s met betrekking tot termijnaflossingen.
• Concentratierisico: Een investering in één object of locatie biedt een beperkte spreiding van risico.
• Tegenpartijrisico bij services: Diensten zoals huurgarantie (alleen vanaf €100.000 investeringsomvang) en optioneel beheer zijn afhankelijk van de aanbieder; de voorwaarden en looptijd van deze services zijn niet publiek uitgewerkt.

Beleggers verkrijgen het juridisch eigendom van een appartementsrecht, inclusief mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen. Dit eigendom wordt vastgelegd in een akte van splitsing en parkreglementen. De opstalverzekering voor het complex loopt via de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Specifieke aanbiederszekerheden zoals hypotheken of pandrechten ten gunste van beleggers zijn niet van toepassing, aangezien er geen fonds- of leningsconstructie wordt aangeboden; eventuele financieringszekerheden ontstaan alleen tussen de belegger en diens eigen geldverstrekker. Boxcomplex biedt wel aan om de eerste verhuur geheel gratis te verzorgen voor nieuwbouw garageboxen. Een huurgarantie wordt geboden voor investeringsomvang vanaf €100.000, hoewel de voorwaarden niet publiek zijn uitgewerkt.

Boxcomplex presenteert zich als projectontwikkelaar en verkoper van direct vastgoed in de vorm van appartementsrechten. Er zijn geen aanwijzingen dat Boxcomplex onder een AFM-vergunningplicht valt.