Crowdrealestate

Crowdrealestate is een Bredaas crowdfundingplatform dat vastgoedprojecten in Nederland, België en Duitsland financiert met leningen van particuliere en zakelijke beleggers. Investeerders lenen tegen een vaste rente en krijgen per project een eerste of tweede recht van hypotheek. In september 2026 staan zes projecten open met een vaste rente tussen 7,5 en 8,5 procent per jaar en beoogde looptijden van 12 tot 36 maanden.

Het platform financiert zowel bestaand vastgoed als herontwikkeling en nieuwbouw: woningportefeuilles, zorgcomplexen, kantoren en logistiek vastgoed. Elk project krijgt een eigen risicoklasse op een schaal van A tot en met E. Een voorbeeld uit het lopende aanbod is Woningen Bitterfeld-Wolfen: een lening van 2,25 miljoen euro met 8,0 procent vaste rente, een beoogde looptijd van 24 maanden, een eerste hypotheek bij een loan-to-value van 52,6 procent en risicoklasse A. Een bekend eerder project is het Koepelcomplex in Breda, waarvoor in 2022 negen miljoen euro werd opgehaald in vijf deelproposities die elk binnen een uur waren volgeschreven.

Crowd Real Estate B.V. (KvK 63446669) is op 3 juni 2015 in Breda opgericht door Dries Voesenek en Freek Geurtsen. Bestuurders zijn volgens het Handelsregister Holland Property Investors B.V. (sinds 2015) en, sinds 22 december 2025, SB Management B.V. en VO Invest M B.V. De onderneming bemiddelt sinds januari 2016 in leningen aan vastgoedondernemers, sinds 2015 vanuit Breda. Het financieringsaanbod omvat naast crowdfunding ook private placements en één-op-één financieringen voor vastgoedondernemers die buiten de bank om lenen.

Volgens Crowdrealestate heeft het platform tot en met juli 2026 voor meer dan 650 miljoen euro aan financieringen geplaatst en telt het circa 15.000 gebruikers. De onderneming publiceert jaarlijks een statistiekoverzicht. Per 31 december 2025 was 461,1 miljoen euro verstrekt in 275 leningen: 367 miljoen euro via 223 crowdfundingleningen en 94 miljoen euro via 52 private placements. Van dat totaal was 167,1 miljoen euro (108 leningen) afgelost en stond 294,1 miljoen euro (152 leningen) nog uit.

Het platform zelf groeide volgens de gedeponeerde jaarrekeningen van een eigen vermogen van 2,40 miljoen euro eind 2022 via 3,50 miljoen euro eind 2023 naar 5,41 miljoen euro eind 2024. Het balanstotaal bedroeg eind 2024 7,47 miljoen euro; de vennootschap had toen vijf medewerkers.

Instappen

Beleggers maken een account aan en kunnen daarna vrijblijvend voorinschrijven op een project. De investering wordt definitief na het doorlopen van de identificatie- en onboardingprocedure. Nieuwe projecten verschijnen doorlopend, soms eerst in een voorinschrijvingsfase. Na een investering geldt een bedenktermijn van vier dagen. De inleg is rentedragend vanaf de storting.

Minimale investeringstermijn

De belegger is gebonden aan de looptijd van de lening. Tussentijds verkopen of aanpassen van een investering is niet mogelijk; een secundaire markt ontbreekt.

Looptijden

Looptijden liggen meestal tussen 12 en 60 maanden. Crowdrealestate werkt met een beoogde einddatum; de werkelijke aflossing hangt af van de herfinanciering of verkoop van het onderpand en kan later vallen.

Minimaal instapbedrag

Het minimum bedraagt 2.500 euro per crowdfundingproject. Voor private placements geldt een minimum van 100.000 euro.

Beleggers betalen voorafgaand aan de investering eenmalig 0,45 procent bemiddelingskosten over hun inleg. Er geldt geen jaarlijkse beheervergoeding en geen prestatievergoeding voor de belegger.

Uitstappen vóór het einde van de looptijd is niet mogelijk, waardoor er ook geen uitstapvergoeding bestaat.

De vaste rente in het lopende aanbod varieert van 7,5 tot 8,5 procent per jaar; de hoogte hangt volgens Crowdrealestate af van de rang van het hypotheekrecht, de loan-to-value en de bezettingsgraad van het onderpand. Het gerealiseerde netto rendement na kosten bedroeg volgens de onderneming 7,39 procent over 2025, gemiddeld 6,98 procent per jaar over 2023 tot en met 2025 en gemiddeld 6,62 procent per jaar over de periode 2016 tot en met 2025.

Uitkeringsfrequentie

Afhankelijk van het project wordt de rente maandelijks of per kwartaal uitbetaald, in de tweede volle week van de maand.

Terugbetaling

De hoofdsom wordt in één keer terugbetaald aan het einde van de looptijd, doorgaans uit herfinanciering of verkoop van het vastgoed. Beleggers melden in publieke reviews dat aflossingen geregeld maanden en soms meer dan een jaar na de beoogde einddatum plaatsvinden en dat rentebetalingen bij een deel van de projecten achterlopen.

De beleggingen bij Crowdrealestate kennen de volgende risico's:

• Kredietrisico: de projecteigenaar kan rente en aflossing niet betalen, met gedeeltelijk of volledig verlies van de inleg tot gevolg
• Betalingsachterstanden: eind 2025 hadden 24 van de 223 crowdfundingleningen (10,8 procent, samen 35,4 miljoen euro) een achterstand van meer dan 90 dagen, waarvan 14 leningen (21,9 miljoen euro) al een jaar of langer
• Uitwinningsrisico: de verkoop van het onderpand kan minder opbrengen dan de openstaande lening en kost tijd
• Liquiditeitsrisico: leningen zijn niet tussentijds verhandelbaar
• Looptijdrisico: aflossing kan later plaatsvinden dan de beoogde einddatum
• Marktrisico: dalende vastgoedwaarden in Nederland, België en Duitsland verhogen de loan-to-value
• Concentratierisico bij beleggen in een klein aantal projecten
• Renterisico: de vaste rente kan achterblijven bij een stijgende marktrente

Crowdrealestate heeft per eind 2025 geen afschrijvingen op leningen genomen en geen voorzieningen getroffen. De onderneming adviseert om niet meer dan 10 procent van het belegbaar vermogen in crowdfunding te beleggen.

Klassieke zekerheden

Iedere crowdfundinglening is gedekt door een eerste of tweede recht van hypotheek op het gefinancierde vastgoed. Afhankelijk van het project komen daar aanvullende zekerheden bij, zoals een verpanding van huuropbrengsten, een pandrecht op de aandelen van de projectvennootschap of een hoofdelijke aansprakelijkheid. Bij Woningen Bitterfeld-Wolfen gaat het om een eerste hypotheek, een pandrecht op de huurpenningen en een pandrecht op de aandelen van de Duitse eigenaar.

Risicobeperkende kenmerken

De zekerheden worden gehouden door de onafhankelijke Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate en Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate II, die bij wanbetaling namens de beleggers kunnen uitwinnen. Tussen de projectacceptatie en de stichting geldt een scheiding van taken. Geldstromen lopen via een onafhankelijke betaaldienstverlener en/of de notaris, gescheiden van het bedrijfsvermogen van het platform. Aandeelhouders, bestuurders en medewerkers met zeggenschap over een projecteigenaar mogen geen financiering via het platform aanvragen.

Crowd Real Estate B.V. heeft sinds 26 april 2024 een AFM-vergunning als crowdfundingdienstverlener onder de Europese verordening 2020/1503 (ECSPR), geregistreerd onder nummer 32000052, en staat ook in het ESMA-register. Het platform heeft een uitgaand Europees paspoort voor België en Duitsland. Daarvoor werkte de onderneming vanaf 14 januari 2016 met een AFM-ontheffing als bemiddelaar in opvorderbare gelden. Klachten kunnen na de interne procedure worden voorgelegd aan het Kifid.