Ferax Vastgoed

Ferax Vastgoed biedt beleggingsmogelijkheden in studentenhuisvesting aan via obligaties. Er worden opeenvolgende series obligaties uitgegeven die elk betrekking hebben op een specifieke groep beleggingspanden; de lopende Serie 5 omvat een uitgifte van 4.998.000 euro via Ferax Vastgoed 5 B.V. Obligatiehouders ontvangen een vaste rente, en wie 25.000 euro of meer inlegt deelt volledig mee in de winst. Het totale rendement kan volgens Ferax gedurende de looptijd oplopen tot 10 a 12 procent per jaar.

De strategie is om panden met kamers en appartementen te kopen die al verhuurd zijn of verhuurd kunnen worden aan studenten, singles, starters en expats. De huurinkomsten vormen, na aftrek van kosten, de winst die wordt verdeeld over de winstdelende obligatiehouders. Ferax belegt voornamelijk in steden als Leiden, Den Haag, Schiedam, Harlingen, Arnhem, Velp, Nijmegen en Goes, waar de huurinkomsten gunstig afsteken tegen de aankoopprijs; de focus ligt op panden met een huurrendement van circa 7 procent. De objecten worden voor ongeveer de helft van de waarde bancair gefinancierd. Naast de obligaties biedt Ferax ook hypotheekleningen van 250.000 tot 500.000 euro met 4 tot 6,5 procent rente en looptijden van twee tot vijf jaar, en projectfinanciering vanaf 100.000 euro met 8 procent rente.

Ferax Vastgoed is opgericht door Dave van Helsdingen en Paul Vernooijs. Van Helsdingen studeerde sociaal-economisch en privaatrecht en werkte meer dan dertig jaar in de commerciële vastgoedmakelaardij en projectontwikkeling, onder meer bij Jones Lang Wootton en Cushman & Wakefield. Vernooijs studeerde notarieel en fiscaal recht, behoorde tot de eerste financieel planners van Nederland en houdt zich sinds midden jaren negentig bezig met vastgoedinvestering en -financiering.

Het bedrijf bestaat uit meerdere entiteiten: Ferax Vastgoed Beheer B.V. (KvK 65877209) en de fondsvennootschappen Ferax Vastgoed 1 tot en met 5 B.V. Elke nieuwe obligatielening wordt uitgegeven door een volgende vennootschap om overzichtelijkheid en risicoscheiding te waarborgen; de aandelen van Beheer B.V. worden voor 50 procent gehouden door de persoonlijke holdings van beide oprichters. In zeven jaar tijd bouwde Ferax met ongeveer 170 investeerders een portefeuille op van 29 studentenhuizen met een totale beleggingswaarde van circa 36 miljoen euro; het door beleggers bijeengebrachte vermogen bedraagt bijna 17 miljoen euro. De portefeuille telt meer dan 200 kamers en meer dan honderd appartementen met circa 400 huurders.

Instappen

Beleggers schrijven in op een obligatieserie zolang die openstaat. De nominale waarde per obligatie is 1.000 euro; inleggen onder de 25.000 euro accepteert Ferax momenteel alleen van bestaande obligatiehouders.

Minimale investeringstermijn

De looptijd van de obligaties is vijf jaar. Bij een ongunstige markt kan de looptijd worden verlengd tot maximaal tien jaar. Na afloop worden de panden verkocht of doorgerold naar een nieuw obligatiefonds, waarna de aflossing plaatsvindt. De obligaties zijn niet beursgenoteerd, maar Ferax onderhoudt een interne markt voor aan- en verkoop van obligaties waardoor tussentijds verkopen beperkt mogelijk is.

Minimaal instapbedrag

Formeel is instappen mogelijk vanaf een obligatie van 1.000 euro; volledige winstdeling geldt vanaf een inleg van 25.000 euro.

Ferax rekent geen emissie-, instap- of uitstapkosten aan obligatiehouders. Wel ontvangt de beheerorganisatie vergoedingen ten laste van de fondsvennootschappen. Beleggersvereniging VEB becijferde in een analyse van een eerdere uitgifte in 2018 een vergoeding van 1,5 procent over de aankoopsom voor het lokaliseren en onderhandelen van vastgoed, 5 procent van de bouwkosten voor bouwbegeleiding en 1 procent provisie over het geïnvesteerde bedrag voor marketing, wat volgens de VEB optelde tot meer dan 10 procent van de totale obligatie-uitgifte aan initiële kosten.

Voor de lopende serie vergoedt Ferax een rente van 5 procent op jaarbasis, die opbouwt vanaf de stortingsdatum; bij eerdere series was dit 4 procent. De rente wordt pas uitbetaald zodra de huurinkomsten de kosten overstijgen: in de eerste twee jaar van een serie wordt niet uitgekeerd, daarna wordt per kwartaal beoordeeld of uitkering mogelijk is. Beleggers die 25.000 euro of meer inleggen delen volledig mee in de winst, die volgens Ferax naar verwachting circa 7 procent per jaar bedraagt, en delen bij verkoop van de panden ook in de waardestijging.

Uitkeringsfrequentie

De rente wordt per kwartaal betaald zodra de exploitatie dat toelaat; de winstdeling wordt jaarlijks uitgekeerd na vaststelling van de jaarcijfers.

Terugbetaling

De hoofdsom wordt afgelost na verkoop of herfinanciering van de panden aan het einde van de looptijd, waarna de verkoopopbrengst wordt verdeeld over de winstdelende obligatiehouders.

De beleggingen bij Ferax Vastgoed kennen onder andere de volgende risico's:

• Financieringsrisico: de objecten worden voor circa de helft gefinancierd met bancaire leningen, waarbij de bank een eerste hypotheekrecht verlangt en obligatiehouders achtergesteld zijn
• Uitgestelde rentebetaling: de rente wordt pas uitgekeerd zodra de huurinkomsten de kosten overstijgen, en in de eerste twee jaar van een serie in het geheel niet
• Leegstandsrisico: leegstand leidt tot lagere inkomsten en kan de waarde van het vastgoed drukken
• Debiteurenrisico: huurders die niet betalen hebben direct effect op het rendement
• Verhandelbaarheidsrisico: de obligaties zijn niet beursgenoteerd; verkoop kan alleen via de interne markt van Ferax
• Spreidingsrisico: de spreiding is beperkt tot een specifieke groep panden per serie, in één niche en één land
• Ongelijke winstdeling: beleggers onder de 25.000 euro ontvangen alleen rente en delen niet mee in winst of waardestijging
• Ontbrekende zekerheden: er zijn tot op heden geen hypothecaire zekerheden ten gunste van obligatiehouders gevestigd

Klassieke zekerheden

Obligatiehouders kunnen recht hebben op een tweede hypotheek op de panden, mits de bank die de eerste hypothecaire lening verstrekt daarmee instemt. In de praktijk wordt die toestemming zelden gegeven; Ferax meldt dat er tot op heden geen enkele zekerheid ten gunste van obligatiehouders is gevestigd.

Risicobeperkende kenmerken

De onafhankelijke Stichting Toezicht Ferax Vastgoed houdt toezicht en behartigt de belangen van obligatiehouders. Elke obligatieserie is ondergebracht in een eigen fondsvennootschap, zodat series juridisch van elkaar gescheiden zijn. De bancaire financiering blijft beperkt tot circa 50 procent van de vastgoedwaarde.

De uitgifte van de obligaties is vrijgesteld van de prospectusplicht op grond van artikel 53 van de Vrijstellingsregeling Wft, omdat er per uitgifte minder dan 5 miljoen euro aan obligaties wordt uitgegeven. Ferax heeft de obligatieleningen gemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en publiceert het verplichte AFM-informatiedocument; de AFM houdt geen doorlopend toezicht op de aanbieding of de onderneming.