LTSV Holding

LTSV Holding is een vastgoedonderneming uit Den Helder die in 2026 de LTSV Vastgoed Obligatie 2026-I uitgaf: een niet-beursgenoteerde obligatie met een rente van 12 procent over een looptijd van twaalf maanden, uitgekeerd per kwartaal. De inschrijving liep van 19 juni tot en met 31 juli 2026 en is gesloten. De opbrengst was bestemd voor herstructurering, werkkapitaal en de voorbereiding van herfinancieringen binnen de vastgoedportefeuille van de groep.

De groep ontwikkelt, transformeert, verhuurt en beheert residentieel en gemengd vastgoed in Nederland. LTSV Holding schat de waarde van de portefeuille op 42 tot 43 miljoen euro, tegenover een totale financiering van ongeveer 25 miljoen euro. Tot de portefeuille behoren objecten in Den Helder, Spanbroek en Nieuwe Pekela. Het pand aan de Verkeerstorenweg 3 in Den Helder wordt omgebouwd van kantoor tot 160 zelfstandige studio's, met een oplevering gepland in het vierde kwartaal van 2026 volgens bouwpartner Structio. De obligatie was bedoeld om de periode tussen oplevering en verhuur van objecten en de definitieve herfinanciering bij banken of andere langlopende financiers te overbruggen. IEX beschreef de uitgifte in juli 2026 als financiering van precies die tussenfase. De emissie had een doelbedrag van 5 miljoen euro en zou doorgaan vanaf een minimumopbrengst van 2 miljoen euro.

LTSV Holding B.V. is opgericht op 21 februari 2024, staat ingeschreven onder KvK-nummer 93035446 en is gevestigd aan de Spoorgracht 41 in Den Helder. Oprichter is Stanley Visser, die volgens het Handelsregister enig bestuurder en enig aandeelhouder van LTSV Holding B.V. is. Onder de holding hangen vastgoedvennootschappen die de objecten houden; in de groepsstructuur die LTSV Holding bij de uitgifte presenteerde, komt daarnaast de STAK LTSV Group voor.

Visser is geboren in Den Helder en richtte eerder S&A Real Estate B.V. op. Volgens die onderneming begon hij met de aankoop, verbouwing en verkoop van een woning en kocht hij daarna een voormalig politiebureau. S&A Real Estate kocht en renoveerde eind 2020 panden in Den Haag en ontwikkelde in Noord-Holland een hotel met 64 kamers voor arbeidsmigranten. Bij de transformatie aan de Verkeerstorenweg in Den Helder treedt S&A Real Estate op als opdrachtgever.

Als jonge vennootschap heeft LTSV Holding nog geen jaarrekening gedeponeerd. Voor de uitgifte vermeldt de onderneming zelf een eigen vermogen van 1.476.000 euro en een vreemd vermogen van 25.356.000 euro. Bij volledige plaatsing van de obligatie zou het vreemd vermogen stijgen naar 30.356.000 euro en de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen dalen van 5,82 naar 4,86 procent.

Instappen

Inschrijven op de serie 2026-I kon van 19 juni tot en met 31 juli 2026 via de online inschrijfomgeving van Elevation, met betaling via Mollie. Elevation verzorgde ook de certificaten- en obligatieadministratie en het beleggersportaal. Toewijzing gebeurde op volgorde van inschrijving. Haalde de emissie de minimumopbrengst van 2 miljoen euro niet, dan kon LTSV Holding besluiten haar niet door te laten gaan en de stortingen terug te betalen.

Minimale investeringstermijn

De looptijd bedraagt twaalf maanden, gerekend vanaf ontvangst van de storting en toewijzing van de obligatie. Tussentijds overdragen kan alleen met voorafgaande schriftelijke toestemming van LTSV Holding. LTSV Holding mag de obligaties vervroegd geheel of gedeeltelijk aflossen tegen 100 procent van de hoofdsom plus opgebouwde rente.

Minimaal instapbedrag

De nominale waarde bedroeg 1.000 euro per obligatie. Deelname was mogelijk vanaf één obligatie en daarna in veelvouden van 1.000 euro.

Beleggers betaalden geen emissiekosten, verkoopkosten of administratiekosten. Bij overdracht van obligaties kunnen administratiekosten worden gerekend, mits vooraf schriftelijk gemeld.

De kosten van de aanbieding komen ten laste van de emissieopbrengst: bij volledige plaatsing maximaal 300.000 euro, waarvan ongeveer 250.000 euro aan plaatsings- en succesvergoedingen voor adviseurs en campagnepartners en ongeveer 30.000 euro aan marketing en distributie. Dat bedrag gaat af van het deel van de opbrengst dat in de portefeuille wordt ingezet.

De rente bedraagt 12 procent over de volledige looptijd van twaalf maanden, berekend over de nominale waarde. Rente en aflossing zijn niet gegarandeerd. De obligatievoorwaarden bepalen dat betaling kan worden vertraagd als de liquiditeitspositie tijdelijk onvoldoende is; uitstel leidt niet tot kwijtschelding.

Uitkeringsfrequentie

De rente wordt per kwartaal achteraf uitgekeerd. Bij een volledige looptijd van twaalf maanden gaat het om vier betalingen van 3 procent van de uitstaande hoofdsom.

Terugbetaling

De hoofdsom wordt in beginsel in één keer aan het einde van de looptijd afgelost. Als primaire aflossingsbron noemt LTSV Holding de herfinanciering van afgeronde en verhuurde objecten; daarnaast kunnen verkoopopbrengsten, alternatieve financiering of andere middelen binnen de groep worden ingezet. Volgens de onderneming zou rond december 2026 liquiditeit vrijkomen uit lopende herfinancieringstrajecten.

De beleggingen bij LTSV Holding kennen de volgende risico's:

• Herfinancieringsrisico: aflossing hangt af van herfinanciering, verkoop of een andere exit binnen twaalf maanden; lukt dat niet of later, dan kan aflossing worden vertraagd of uitblijven.
• Waarderingsrisico: de taxatie van Verkeerstorenweg 3 noemt een marktwaarde van 7.960.000 euro en een waarde van 24.500.000 euro op basis van bijzondere uitgangspunten na oplevering; die tweede waarde is geen gerealiseerde waarde.
• Financieringsrisico: het eigen vermogen bedroeg voor de uitgifte minder dan 6 procent van het vreemd vermogen.
• Uitvoeringsrisico: vergunningen, bouw en oplevering van transformatieprojecten kunnen tegenvallen.
• Liquiditeits- en werkkapitaalrisico: de opbrengst dient mede voor herstructurering van bestaande verplichtingen en werkkapitaal.
• Zekerheidsrisico: waarde, rangorde en afdwingbaarheid van de zekerheden kunnen bij uitwinning tegenvallen.
• Concentratierisico: de propositie hangt af van één groep, een beperkt aantal objecten en één ondernemer.
• Verhandelbaarheidsrisico: de obligaties zijn niet beursgenoteerd en alleen met toestemming overdraagbaar.

Klassieke zekerheden

Er wordt geen hypotheekrecht verstrekt. De zekerheden bestaan uit een pakket op groepsniveau: een persoonlijke borgstelling of garantie van UBO Stanley Visser, verpanding van huurpenningen, medeondertekening door groepsvennootschappen en betrokkenheid van de STAK LTSV Group. LTSV Holding noemt een zekerheidswaarde van meer dan 10 miljoen euro; de onderneming stelt zelf dat die waarde geen garantie is dat bij uitwinning genoeg overblijft voor rente en aflossing.

Risicobeperkende kenmerken

De portefeuille bestaat uit bestaande, deels verhuurde objecten. Waterkant 54 in Spanbroek is op 17 september 2025 door Spring Real Estate getaxeerd op 10.000.000 euro, met huurinkomsten van 594.000 euro per jaar. De korte looptijd van twaalf maanden beperkt de periode waarin de belegger aan de onderneming is gebonden.

LTSV Holding heeft geen vergunning van de AFM. De obligaties zijn aangeboden onder een vrijstelling van de prospectusplicht; de aanbieding en de voorwaarden zijn niet door de AFM goedgekeurd. De onderneming valt daarmee buiten AFM-toezicht.