Opslagboxen.nl Breda is een nieuwbouwcomplex met 169 garage- en opslagboxen op bedrijventerrein De Krogten, op vijf minuten rijden van het centrum van Breda. Beleggers kopen een of meer boxen rechtstreeks in eigendom en verhuren die aan particulieren en ondernemers. De aanbieder rapporteert een bruto aanvangsrendement van 7,5 procent per jaar.
Het complex telt zes typen units van 18 tot 24 vierkante meter, verdeeld over twee bouwlagen die met de auto bereikbaar zijn via een hellingbaan. Boxen vanaf 33.990 euro vrij op naam exclusief btw geven huurders een werkplaats, magazijn, stalling voor klassieke auto, caravan, camper of boot, of opslag voor een webshop. Elke box heeft een eigen adres, brievenbus en kWh-meter, waardoor ook bedrijfsvestiging mogelijk is. Het verzamelgebouw is in oktober 2023 opgeleverd.
Achter Opslagboxen.nl staat S&S Vastgoed Projecten B.V., gevestigd aan de Nobelstraat in 's-Gravenzande en geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 81858973. De bestuurders zijn Walter Stougie B.V. en Paul Schalkoort B.V., persoonlijke holdings van de Westlandse ondernemers Paul Schalkoort en Walter Stougie. Beiden runnen sinds ongeveer twintig jaar het installatietechniekbedrijf Schalkoort & Stougie Techniek in 's-Gravenzande en stapten een jaar of vijftien geleden de vastgoedmarkt op met de renovatie en splitsing van een woonpand.
De vastgoedportefeuille telt sindsdien onder meer twaalf bedrijfspanden aan de Franklinstraat in 's-Gravenzande, zes nieuwe bedrijfspanden op de plek van een gesloopte sociale werkplaats, zes bedrijfsunits en 45 garageboxen op bedrijventerrein De Dijk in Maassluis en achttien garageboxen in 's-Gravenzande. Het Bredase project is volgens Schalkoort hun grootste ontwikkeling tot dusver en bedoeld als blauwdruk voor volgende locaties. Voor de verkoop, verhuur en het beheer werkt de onderneming samen met Batenburg Bedrijfshuisvesting en zusterbedrijf Batenburg Vastgoedbeheer in Maasdijk, en met Van der Water Groep als regionale makelaar in Breda.
Let op! Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Beleggers kopen een box doorlopend zolang de voorraad strekt. Na de oplevering in oktober 2023 zijn nog enkele units beschikbaar, waarop tot en met 31 juli 2026 een korting van 5 procent op de koopsom geldt. De kopers worden direct ingeschreven als eigenaar van het registergoed.
De aankoop kent geen contractueel vastgelegde aanhoudtermijn. Doordat de belegger juridisch eigenaar wordt van de box, kan deze de unit op elk gewenst moment doorverkopen op de tweedehandsmarkt voor bedrijfsonroerend goed.
Het instapbedrag is gelijk aan de koopsom van de kleinste box. Type AA, een unit van 6 bij 3 bij 2,5 meter op de eerste verdieping, kost 33.990 euro vrij op naam exclusief btw. De grootste variant, type C met 8 bij 3 bij 3,5 meter op de begane grond, komt uit op 46.490 euro vrij op naam exclusief btw. Daarnaast komen kosten koper en btw voor rekening van de investeerder, plus de gebruikelijke notariskosten bij overdracht.
Opslagboxen.nl rekent geen entry fee, beheervergoeding, performance fee of exit fee aan de belegger. De onderneming verdient aan de verkoop van de boxen en eventueel aan losse opdrachten via de zustervennootschap Batenburg Vastgoedbeheer.
Beleggers die het beheer willen uitbesteden sluiten een aparte beheerovereenkomst met Batenburg Vastgoedbeheer. De vergoeding voor administratief, technisch en commercieel beheer is volgens Batenburg maatwerk en hangt af van de jaarlijkse huurinkomsten en of de box als single- of multi-tenant wordt verhuurd. Op de eigen indicatie van Ynvest-redactie nemen beheerkosten en niet-doorbelaste exploitatielasten zo'n 10 procent van de bruto huur in beslag, waardoor het netto rendement uitkomt op circa 6,75 procent per jaar.
Volgens Opslagboxen.nl is op basis van voorbeeldberekeningen een bruto aanvangsrendement van 7,5 procent per jaar haalbaar. Dat rendement wordt direct gerealiseerd uit de huurinkomsten van de verhuurde box. Een eventuele waardestijging van de box op langere termijn telt daar volgens de aanbieder bovenop. Een minimum- of streefrendement is niet contractueel gegarandeerd.
De huurinkomsten worden door Batenburg Vastgoedbeheer maandelijks bij de huurder geïnd en, na verrekening van servicekosten en de beheervergoeding, doorgestort naar de eigenaar. Wie het beheer zelf doet, ontvangt de huur rechtstreeks. Een eventuele waardestijging wordt pas zichtbaar bij verkoop van de box.
Van een terugbetalingsverplichting is geen sprake: de belegger is eigenaar van het registergoed en haalt zijn inleg uitsluitend terug door verhuur en bij eventuele doorverkoop van de box.
Let op! Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De beleggingen bij Opslagboxen.nl kennen de volgende risico's:
De belegger wordt rechtstreeks juridisch eigenaar van de box als registergoed. Er is geen tussenliggende SPV, fonds of obligatiestructuur. Tegenover de aankoop staat dus het kadastrale eigendom zelf, dat in een notariële akte wordt vastgelegd.
Het verzamelgebouw is geheel omheind, voorzien van elektrische toegangspoorten met keytags, automatische verlichting en collectieve camerabewaking met 24-uursopnames. Elke box heeft een eigen elektriciteitsmeter en geïsoleerde sectionaaldeur met cilinderslot. Op het dak liggen zonnepanelen voor een lagere energierekening op gemeenschappelijk niveau. Voor het collectief beheer ligt een onderhoudsstructuur klaar via Batenburg Vastgoedbeheer, dat ook andere boxenparken in beheer heeft. Spreiding over meerdere objecten of locaties biedt het project zelf niet.
Opslagboxen.nl verkoopt registergoed, een activiteit die niet onder de Wet op het financieel toezicht valt. De onderneming en de bestuurders staan dan ook niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten of De Nederlandsche Bank en beschikken niet over een vergunning of vrijstelling op grond van de Wft. Voor het bouw- en exploitatietraject zijn de gangbare gemeentelijke en milieuvergunningen van toepassing.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
