Reinvest24 is een Estisch crowdfundingplatform voor vastgoedbeleggingen, opgericht in 2017, dat particulieren vanaf 100 euro liet deelnemen in ontwikkelingsprojecten, met onroerend goed gedekte leningen en verhuurprojecten. Het platform wordt sinds maart 2026 afgebouwd: nieuwe inleg is niet mogelijk, opnames worden volgens beleggers sinds begin 2024 niet meer verwerkt en volgens cijfers van het platform zelf zit meer dan 26 miljoen euro aan uitstaande beleggingen in een invorderingstraject.
Beleggers kochten via het platform deelnemingen in projectvennootschappen en met vastgoed gedekte schuldinstrumenten in zes Europese markten: Estland, Letland, Moldavië, Spanje, Duitsland en Zwitserland. Begin 2023 stopte de financiering van nieuwe leningen in Moldavië, nadat de Kirsan-groep, met een belang van 18 procent aandeelhouder van Reinvest24 Holding en tegelijk de grootste kredietnemer van het platform, haar leningen niet meer terugbetaalde. Reinvest24 stelt dat het zich sindsdien richt op de verkoop van activa, onderhandelingen met debiteuren en juridische invordering. De beoogde vergunning als Europese crowdfundingdienstverlener (ECSP) is er nooit gekomen.
Reinvest24 OÜ heeft als hoofdkantoor Vesivärava 50 te Tallinn en opende eerder een tweede vestiging in Eberswalde, Duitsland. CEO Tanel Orro was voor de oprichting van Reinvest24 werkzaam bij vermogensbeheerder LHV Asset Management en leidt nu de afwikkeling van het platform; CTO Kirill Tripolski is medeoprichter en verantwoordelijk voor de technologische infrastructuur.
Volgens cijfers van het platform zelf financierde Reinvest24 sinds de start meer dan tweehonderd projecten in zes landen en registreerden zich meer dan twintigduizend beleggers. Het platform adverteerde jarenlang met een gemiddeld jaarrendement van 14,8 procent en met de claim dat geen enkel project tot een afschrijving had geleid. Dat beeld is sinds 2023 achterhaald: door de wanbetaling van Kirsan en het vastlopen van de portefeuilles in Moldavië en Spanje presteert de resterende portefeuille niet en verkeert het platform in afbouw.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Instappen is niet meer mogelijk. Reinvest24 heeft nooit een ECSP-vergunning verkregen en mag daardoor geen nieuwe financieringen aanbieden; in maart 2026 kondigde het platform de afbouw aan.
De looptijd verschilde per project: ontwikkelingsprojecten liepen doorgaans twaalf tot zesendertig maanden, verhuurprojecten waren meerjarig. Tussentijdse uitstap verliep via een secundaire markt op het platform, maar die biedt in de afbouwfase geen reële liquiditeit. Beleggers melden dat opnameverzoeken sinds begin 2024 niet meer worden verwerkt.
De minimumdeelname bedroeg 100 euro per project, waarmee kleinere beleggers konden spreiden over meerdere projecten en landen.
Tijdens de operationele periode bracht Reinvest24 geen instapkosten in rekening. Bij vroegtijdige uittreding gold een exit-vergoeding van 1 procent en voor uitbetalingen een vaste vergoeding van 2 euro per overboeking. Op de secundaire markt betaalde de verkoper 2 procent van de transactiewaarde aan Reinvest24; de koper betaalde geen platformvergoeding. Het platform hanteerde geen aparte beheer- of prestatievergoeding voor investeerders.
Reinvest24 adverteerde over de afgeronde projecten met een gemiddeld jaarrendement van 14,8 procent en noemde per project verwachte jaarrendementen tussen 13,5 en 17 procent. Die cijfers betreffen de periode tot 2023 en zeggen niets over de huidige situatie. Volgens cijfers van het platform zelf zit meer dan 26 miljoen euro aan uitstaande beleggingen in een invorderingstraject en presteert de portefeuille in Moldavië en Spanje niet.
Of en in welke mate beleggers hun inleg en rendement terugzien, hangt af van de verkoop van activa, schikkingen met debiteuren en de uitkomst van gerechtelijke procedures in meerdere landen. Een groep gedupeerde beleggers is daarnaast een eigen coördinatietraject gestart om gezamenlijke juridische stappen te verkennen.
Huurinkomsten en rentebetalingen werden tijdens de operationele periode maandelijks verdeeld over de deelnemers in een project. Sinds het vastlopen van de portefeuille vinden geen reguliere uitkeringen plaats.
Terugbetaling van de inleg is volledig afhankelijk van het invorderingstraject. Reinvest24 en gelieerde vennootschappen hebben bij de rechtbank van Balti een faillissementsaanvraag tegen Kirsan ingediend; daarnaast lopen procedures rond de Spaanse projectvennootschappen. Reinvest24 heeft geen tijdpad voor terugbetaling afgegeven.
De risico's van beleggen via Reinvest24 hebben zich voor een groot deel gematerialiseerd:
Schuldinstrumenten op het platform werden volgens Reinvest24 gedekt met een hypotheek op het onderliggende vastgoed of, waar de structuur dat niet toestond, met aanvullende zekerheden zoals pandrechten en borgstellingen. Het bezit van iedere propositie zat in een aparte projectvennootschap (SPV), juridisch gescheiden van de operationele entiteit Reinvest24 OÜ.
De praktijk sinds 2023 laat zien dat die opzet beperkte bescherming bood. De uitwinning van onderpand in Moldavië en Spanje verloopt via langdurige juridische procedures, de eigendomsstructuur van de Spaanse projectvennootschappen is onderwerp van geschil en de spreiding over zes landen woog niet op tegen de concentratie van de portefeuille bij één kredietnemer die tevens aandeelhouder was.
Reinvest24 OÜ heeft nooit een vergunning of registratie als crowdfundingdienstverlener onder de Europese ECSP-verordening verkregen, en evenmin een crowdfunding-vergunning van de Estse Finantsinspektsioon. Die toezichthouder publiceerde op 29 januari 2024 een publieke waarschuwing dat Reinvest24 financiële diensten aanbiedt zonder de daarvoor vereiste vergunning; ook de Spaanse toezichthouder CNMV en de Noorse Finanstilsynet namen het platform op in hun waarschuwingslijsten. Voor Nederlandse beleggers geldt geen toezicht door AFM of DNB en geen beleggerscompensatieregeling.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
