Behouden Huis

Behouden Huis koopt woningen van senioren (alleenstaanden vanaf 65 jaar of stellen vanaf 68 jaar) met een overwaarde van minimaal 125.000 euro en een hypotheek van hoogstens 45 procent van de WOZ-waarde. De bewoners ontvangen een maandelijkse uitkering tot hun honderdste levensjaar en behouden levenslang woonrecht zonder huur te betalen, een model naar het Franse viager-principe. De bewoners kunnen kiezen tussen een hogere maandelijkse uitkering die stopt bij overlijden, of een lagere uitkering waarbij het restant toekomt aan de erfgenamen; zij blijven zelf verantwoordelijk voor onderhoud, belastingen en nutsvoorzieningen. Beleggers financieren deze aankopen met leningen vanaf 100.000 euro, tegen een rente van 5,5 tot 8,5 procent per jaar en met een eerste hypotheekrecht als onderpand.

De onderneming koopt de woningen naar eigen zeggen tegen circa 80 procent van de marktwaarde en betaalt de koopsom in maandelijkse termijnen aan de bewoners uit. Tussen 2017 en 2024 kocht Behouden Huis circa 200 woningen aan, goed voor een beheerd vermogen van circa 100 miljoen euro, en met nieuw investeerderskapitaal wil het doorgroeien naar de volgende duizend woningen. Beleggers kunnen kiezen uit meerdere investeringspakketten, onder de namen Gold, Platinum en Ultimate, en uit vier rentevormen, variërend van volledige uitkering aan het einde van de looptijd tot annuïtaire aflossing vanaf de start.

Behouden Huis is in 2017 opgericht door Bob Rebel, die eerder in Londen werkte als bankier in het Financial Institutions M&A-team van Morgan Stanley en in 2009 afstudeerde aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. De onderneming werkt vanaf de Herengracht in Amsterdam en kreeg met haar verzilverconcept aandacht in landelijke media en consumentenprogramma's.

De investor relations worden verzorgd door Floor Breeman, die vijftien jaar in de financiële sector werkte bij onder meer ABN AMRO en Stolt-Nielsen. Het team omvat verder onder meer een bedrijfsjurist gespecialiseerd in financieringen en zekerheden, een IT-verantwoordelijke en regionale vertegenwoordigers verspreid over Nederland, onder wie een beëdigd makelaar en WOZ-taxateur.

Instappen

Instappen kan doorlopend. Investeerders krijgen een vast aanspreekpunt bij de onderneming.

Minimale investeringstermijn

De looptijden liggen tussen de vijf en tien jaar, afhankelijk van het gekozen pakket en de rentevorm. Uitstappen kan aan het einde van de looptijd; een secundaire markt voor tussentijdse verkoop is er niet.

Minimaal instapbedrag

De minimale investering bedraagt 100.000 euro; investeringen zijn mogelijk tot 2 miljoen euro.

Behouden Huis rekent investeerders geen instapkosten, beheervergoeding of uitstapkosten. De onderneming verdient aan het verschil tussen de aankoopprijs van de woningen, naar eigen zeggen circa 80 procent van de marktwaarde, en de latere verkoopopbrengst.

De rente bedraagt 5,5 tot 8,5 procent per jaar, afhankelijk van de looptijd, het pakket en de gekozen rentevorm. Er zijn vier rentevormen: bij compounding worden rente en hoofdsom volledig aan het einde van de looptijd uitgekeerd; bij interest only wordt de rente periodiek uitbetaald en volgt de hoofdsom aan het einde; bij de variant 50 procent traditioneel/50 procent annuïteit wordt de helft van de hoofdsom in periodieke termijnen afgelost en de andere helft aan het einde; en bij hoog inkomen (annuïteit) worden hoofdsom en rente vanaf de start van de looptijd in termijnen uitgekeerd.

Uitkeringsfrequentie

De rente wordt per kwartaal uitgekeerd, op de eerste dag van elk kwartaal, of jaarlijks per 1 januari, afhankelijk van de gekozen vorm.

Terugbetaling

De hoofdsom wordt afhankelijk van de rentevorm aan het einde van de looptijd terugbetaald of gedurende de looptijd in termijnen afgelost.

De beleggingen bij Behouden Huis kennen de volgende risico's:

• Marktrisico: de aangekochte woningen kunnen in waarde dalen. Bij een waardedaling van meer dan 20 procent, in combinatie met bewoners die de maximale leeftijd van 100 jaar bereiken, kan de verkoopopbrengst lager uitvallen dan de financieringslasten.
• Langlevenrisico: hoe langer de bewoners in de woning blijven, hoe langer de maandelijkse uitkeringen doorlopen en hoe later de woning kan worden verkocht.
• Liquiditeitsrisico: de investering staat vast tot het einde van de looptijd en is niet tussentijds verhandelbaar.
• Tegenpartijrisico: de rente- en aflossingsverplichtingen zijn afhankelijk van de bedrijfsvoering en kasstromen van Behouden Huis.
• Regelgevingsrisico: wijzigingen in wet- en regelgeving rond de woningmarkt en verzilverproducten kunnen het verdienmodel raken.

Behouden Huis stelt dat het model met veiligheidsbuffers is doorgerekend; die buffers zitten vooral in de aankoop onder de marktwaarde en het lage aandeel vreemd vermogen in de portefeuille.

Klassieke zekerheden

Investeerders krijgen een eerste hypotheekrecht op een of meer hypotheekvrije woningen uit de portefeuille van Behouden Huis. Het onderpand bedraagt minimaal 140 procent van de investering, zodat de belegger bij een eventuele gedwongen verkoop als eerste recht heeft op de opbrengst.

Risicobeperkende kenmerken

Behouden Huis streeft naar een loan-to-value van maximaal 10 procent op portefeuilleniveau, waardoor de uitstaande leningen laag blijven ten opzichte van de waarde van de onderliggende woningen. De aankoop van woningen onder de marktwaarde vormt daarnaast een buffer tegen waardedalingen.

De activiteiten van Behouden Huis zijn niet vergunningsplichtig; de onderneming beschikt niet over een vergunning van de AFM en staat niet onder financieel toezicht. De leningen aan beleggers vallen daarmee buiten het toezichtskader van AFM en DNB.