Capitalisers

Capitalisers Beheer B.V. is een fondsbeheerder uit 's-Hertogenbosch met een AFM-vergunning, die vastgoedbeleggingsfondsen aanbiedt met de nadruk op zorgvastgoed voor ouderen, in het bijzonder woonzorglocaties voor mensen met dementie. Instappen kan via het paraplufonds Grow with CARE, dat deelneemt in de onderliggende CARE-zorgfondsen van dezelfde beheerder. Het fonds streeft naar een totaalrendement van 7,0 tot 10,0 procent per jaar, met een minimumdeelname van 100.000 euro.

De strategie draait om langjarige huurzekerheid: de zorglocaties worden voor lange termijnen verhuurd aan zorgexploitanten, waaronder Korian en Domus Valuas, met contracten die bij de jongste aankopen looptijden van 14 en 25 jaar kennen. Capitalisers speelt daarmee in op de vergrijzing: het aantal mensen met dementie in Nederland stijgt volgens de onderneming van bijna 300.000 nu naar meer dan 620.000 in 2050. Naast de zorgfondsen beheert Capitalisers ook woningfondsen, waaronder Hova Eindhoven, Maison The Hague en Casa The Hague.

Capitalisers Beheer is opgericht door Maud Goesten (CEO), Perry Valks (CFO) en Olivier Alberts (COO), die samen de directie vormen van een team van dertien mensen. De onderneming beheert acht fondsen met in totaal circa 99 miljoen euro aan vermogen. De zorgvastgoedportefeuille onder Grow with CARE omvat 256 zorgappartementen op zeven locaties, met een onderliggende portefeuillewaarde van circa 90 miljoen euro per april 2026.

Het in 2025 gelanceerde CARE IV investeerde 18,2 miljoen euro in twee volledig verhuurde woonzorglocaties in Huis ter Heide en Oudemirdum met samen 83 zorgappartementen. Het oudere CARE II vertegenwoordigt een totale investering van 36,7 miljoen euro, waarvan 17,3 miljoen euro kapitaalinleg door participanten; het stichtingsbestuur van dat fonds bestaat uit oud-gedeputeerde Bert Pauli en oud-Commissaris van de Koning John Jorritsma. Bij Grow with CARE treedt Stichting Houdster Grow with CARE op als juridisch eigenaar van het fondsvermogen en is CSC Depositary B.V. de bewaarder.

Instappen

Deelname aan Grow with CARE kan per kwartaal, tegen de Handelswaarde per participatie die eenmaal per kwartaal wordt vastgesteld; bij aanvang van het fonds bedroeg de uitgifteprijs 1.000 euro per participatie. De beheerder behoudt zich het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van reden te weigeren.

Minimale investeringstermijn

Het fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen vaste einddatum. Uitstappen kan uitsluitend via de kwartaalinkoopfaciliteit van het fonds; participaties zijn niet aan derden overdraagbaar vanwege de fiscaal transparante fondsstructuur. De beheerder kan een inkoopverzoek geheel of gedeeltelijk weigeren en houdt als richtlijn een liquiditeitsreserve aan van maximaal 5 procent van de handelswaarde voor inkopen. Capitalisers noemt het fonds daarom geschikt voor beleggers met een horizon van circa tien jaar.

Minimaal instapbedrag

De minimale deelnamesom is 100.000 euro per inschrijving. Ook na een gedeeltelijke inkoop moet het belegde bedrag boven de 100.000 euro blijven.

Toetredende beleggers betalen 1 procent emissiekosten over de deelnamesom. Op fondsniveau rekent de beheerder geen beheervergoeding zolang Grow with CARE uitsluitend in de onderliggende zorgfondsen belegt, om stapeling van kosten te voorkomen; in die onderliggende fondsen gelden wel vergoedingen, zoals bij CARE II een fondsbeheervergoeding van 0,75 procent van de brutohuuropbrengsten per jaar. Belegt het paraplufonds rechtstreeks in vastgoed, dan geldt een beheervergoeding van 0,35 procent van de taxatiewaarde per jaar en een winstdeling van 20 procent van de gerealiseerde winst bij verkoop. Bij uittreding wordt een inkoopvergoeding van 2.500 euro (exclusief btw) per inkoopverzoek ingehouden.

Grow with CARE streeft naar een totaalbeleggingsrendement van 7,0 tot 10,0 procent per jaar, waarvan volgens Capitalisers 5 tot 6 procent per jaar als direct rendement uitkeerbaar is. Voor het onderliggende CARE II werd een totaal brutorendement van 9,6 procent enkelvoudig per jaar geprognosticeerd, met een gemiddeld uitkeerbaar rendement van 6,0 procent. Rendementen zijn prognoses en afhankelijk van huurinkomsten en waardeontwikkeling van de zorglocaties.

Uitkeringsfrequentie

Het uitkeerbare rendement wordt viermaal per jaar uitgekeerd, in januari, april, juli en oktober, op basis van de beschikbare kasstroom.

Terugbetaling

Omdat het fonds geen vaste looptijd heeft, ontvangen beleggers hun inleg terug via inkoop van participaties of via uitkeringen wanneer onderliggende fondsen eindigen of vastgoed wordt verkocht.

Beleggen in de fondsen van Capitalisers kent onder andere de volgende risico's:

• Beperkte verhandelbaarheid: participaties zijn niet beursgenoteerd en alleen via de inkoopfaciliteit te verkopen; de beheerder kan inkoop weigeren.
• Looptijdrisico: het fonds kent geen einddatum en de horizon kan langer uitvallen dan gepland.
• Marktrisico: de waarde van zorgvastgoed kan dalen door rentestijgingen of afnemende vraag.
• Debiteurenrisico: zorgexploitanten kunnen te laat, gedeeltelijk of niet betalen.
• Concentratierisico: de portefeuille is geconcentreerd in één sector, de ouderenzorg.
• Financieringsrisico: de fondsen werken met vreemd vermogen; als richtlijn geldt maximaal 50 procent van het fondsvermogen.
• Onderhouds- en bouwrisico: onderhoud en verbouwingen kunnen duurder uitvallen of vertragen.
• Uitbreidingsrisico: nieuwe aankopen kunnen het risicoprofiel of rendement veranderen.

Klassieke zekerheden

Participanten hebben geen hypotheekrecht; zij delen via het fonds voor gemene rekening in het economisch eigendom van de portefeuille. Het fondsvermogen is juridisch afgescheiden ondergebracht bij Stichting Houdster Grow with CARE. Bij CARE II gelden aanvullende zekerheden richting de huurder: een concerngarantie van Domus Valuas Holding B.V. ter grootte van negen maanden huur plus jaarlijkse indexatie, en een pandrecht op inventaris, bedrijfsuitrusting en voorraden van de huurder.

Risicobeperkende kenmerken

CSC Depositary B.V. houdt als onafhankelijke AIFMD-bewaarder toezicht op het fonds. De huurcontracten lopen langjarig, tot 25 jaar bij de jongste locaties, en de portefeuille is gespreid over zeven locaties en meerdere zorgexploitanten. Voor de inkoopfaciliteit wordt een liquiditeitsreserve aangehouden.

Capitalisers Beheer B.V. beschikt over een AFM-vergunning als beheerder van beleggingsinstellingen (artikel 2:65 Wft) en staat onder doorlopend toezicht van de AFM en DNB. De bestuurders zijn door de AFM getoetst op betrouwbaarheid en geschiktheid. De onderneming is aangesloten bij klachteninstituut KiFiD en de fondsen werken met een externe bewaarder conform de AIFMD-regelgeving.