Cortese

Cortese Capital is sinds 2010 gespecialiseerd in vastgoed binnen de Nederlandse zorgsector en biedt particuliere en institutionele beleggers de mogelijkheid om te investeren in vastgoedfondsen die beleggen in duurzame en langjarig verhuurde eerstelijnsgezondheidscentra. Onder de portefeuille vallen woon-zorgcomplexen en gezondheidscentra voor huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten. Cortese stelt naar eigen opgave de grootste zorgvastgoedbelegger van Nederland te zijn met circa 370 miljoen euro vastgoed onder beheer, gespreid over bijna tachtig volledig verhuurde objecten.

Naast het beheren en initiëren van beleggingsfondsen ontwikkelt Cortese zorgcentra en adviseert het zorginstellingen en eerstelijnsdienstverleners over huisvestingsvraagstukken en bancaire financiering. Het bedrijfsonderdeel Cortese Development verzorgt de begeleiding bij de bouw of verbouw van zorgvastgoed. Cortese geeft aan zelf risicodragend te participeren in de beleggingen die door de groep worden aangedragen en beheerd.

Cortese Capital B.V. is in 2010 opgericht en heeft het hoofdkantoor aan de Oude Enghweg in Hilversum. Het managementteam bestaat uit Gérard van Onna (Managing Director), Henri Schouten (Commercial Director) en Rémy Voskamp (Director). De groep beheert volgens eigen opgave inmiddels veertien Cortese HealthCare-fondsen en het Cortese Zorgwoningen Fonds I C.V., samen goed voor circa 370 miljoen euro aan beheerd zorgvastgoed.

De HealthCare-reeks I tot en met VII draait volgens Cortese al meerdere jaren operationeel; de fondsen VIII tot en met XIV zijn vanaf 2022 gelanceerd. Op moment van schrijven staat het HealthCare XIV-fonds open voor inschrijving. Cortese richt zich op solide huurders op basis van langlopende huurcontracten, met als kernsegmenten huisartsenpraktijken, apothekers en fysiotherapeuten, naast woon-zorgcomplexen.

Instappen

Beleggers schrijven zich per fonds in tijdens de inschrijfperiode. Zodra een fonds voltekend is, sluit Cortese de inschrijving en wordt een opvolgend fonds opgezet. Op moment van schrijven is HealthCare XIV het lopende fonds; eerdere fondsen zijn voltekend.

Minimale investeringstermijn

De looptijd verschilt per fonds en ligt tussen de 84 en 120 maanden, afhankelijk van het beleggingsmandaat van het specifieke fonds. Tussentijdse uitstap is in beginsel niet mogelijk; Cortese hanteert per fonds een vaste looptijd waarbinnen het belegd vermogen aan het werk is.

Minimaal instapbedrag

Het minimumbedrag verschilt per fonds. In bepaalde HealthCare-fondsen is deelname al mogelijk vanaf 10.000 euro, voor andere fondsen geldt een minimum van 25.000 euro of 100.000 euro. Voor het lopende HealthCare XIV-fonds bedraagt de minimumdeelname 100.000 euro.

Cortese rekent voor zijn HealthCare-obligaties geen instapkosten, beheerkosten of uitstapkosten aan de investeerder. De vergoeding aan Cortese als beheermaatschappij komt voort uit het verschil tussen de huurinkomsten van de onderliggende objecten en de vaste rente die aan obligatiehouders wordt uitgekeerd. Daarnaast ontvangt Cortese een winstdeling op het moment dat het onderliggende vastgoed aan het einde van de looptijd wordt verkocht; het exacte verdelingspercentage tussen Cortese en obligatiehouders wordt per fonds vastgelegd in de individuele obligatievoorwaarden.

Volgens Cortese liggen de prestaties van de verschillende HealthCare-fondsen dicht bij elkaar. Het geprognosticeerde directe rendement bedraagt gemiddeld zes procent vaste jaarlijkse rente, met een verwacht totaalrendement (inclusief winstdeling bij verkoop) tussen zeven en negen procent op jaarbasis. Voor het op moment van schrijven openstaande HealthCare XIV-fonds hanteert Cortese een vergelijkbare structuur met een vaste jaarlijkse rente in dezelfde range. Het Cortese Zorgwoningen Fonds kent volgens Cortese een prognose van zes procent direct rendement en een totaalrendement van 10,9 procent op jaarbasis. Cortese waarschuwt dat eerdere prestaties geen indicator zijn voor toekomstige resultaten.

Uitkeringsfrequentie

De vaste rente van zes procent wordt jaarlijks aan obligatiehouders uitgekeerd. Voor het Zorgwoningen Fonds geldt een jaarlijkse rendementsuitkering aan participanten. Het waardevoordeel uit eventuele verkoopwinst komt vrij aan het einde van de looptijd.

Terugbetaling

De inleg keert terug op het moment dat de fondslooptijd verloopt en het onderliggende vastgoed wordt verkocht. Tussentijdse uitstap is niet voorzien; obligatiehouders en participanten ontvangen aan het einde van de looptijd hun hoofdsom plus eventueel hun aandeel in de verkoopwinst.

De beleggingen via Cortese kennen onder meer de volgende risico's:

• Sectorconcentratierisico: de portefeuille bestaat volledig uit Nederlands zorgvastgoed, waardoor wijzigingen in de zorgvergoedingenstructuur of de positionering van eerstelijnszorg direct doorwerken
• Tegenpartijrisico: huisartsen, apothekers, fysiotherapeuten of zorginstellingen kunnen hun huurverplichtingen niet nakomen, bijvoorbeeld bij contractwijzigingen met zorgverzekeraars
• Liquiditeitsrisico: tussentijdse uitstap is niet mogelijk; de belegger zit vast tot het einde van de fondslooptijd
• Marktrisico: de waarde van zorgvastgoed is gevoelig voor rente-, prijs- en demografische ontwikkelingen
• Verlengingsrisico: een fonds kan onder voorwaarden van de fondsvoorwaarden worden verlengd, waardoor de aflossing later valt dan oorspronkelijk verwacht
• Operationeel risico: onderhoud, verbouw en herverhuur van een individueel object kunnen meer kosten of tijd vragen dan begroot
• Geen waarborgregeling: het fonds valt onder de drempelvrijstelling Wft 2:66a en kent daardoor geen beleggerscompensatieregeling

Klassieke zekerheden

Beleggers in de HealthCare-reeks nemen deel via obligaties van het uitgevende fondsvehikel; obligatiehouders hebben een vorderingsrecht op het fondsvermogen. Beleggers in het Cortese Zorgwoningen Fonds I C.V. participeren via een commanditaire vennootschap waarin het zorgvastgoed juridisch is ondergebracht. Het fondsvermogen is daarmee gescheiden van het bedrijfsvermogen van Cortese Capital als beheermaatschappij.

Risicobeperkende kenmerken

De objecten in de zorgvastgoedfondsen worden volgens Cortese verhuurd aan solide huurders op basis van langlopende huurcontracten, hetgeen een voorspelbare kasstroom moet leveren. Spreiding over bijna tachtig vestigingen in de gehele Nederlandse markt beperkt de impact van een individuele leegstand. Cortese geeft aan zelf risicodragend te participeren in de beleggingen die het aandraagt, waardoor het belang van Cortese aansluit op dat van de externe beleggers.

Cortese Capital biedt zijn fondsen aan onder de drempelvrijstelling van artikel 2:66a Wft, waarbij de minimumdeelname van 100.000 euro op het lopende HealthCare XIV-fonds (op moment van schrijven open voor inschrijving) het fonds buiten de AIFM-vergunningplicht houdt. Cortese opereert daardoor zonder reguliere vergunning van AFM of DNB en valt evenmin onder een beleggerscompensatieregeling.