Elf van de twaalf Cortese Health Care-vennootschappen hadden eind boekjaar 2025 een negatief eigen vermogen: op hun balans waren de schulden groter dan de bezittingen. Het ging om bedragen van -€ 257.772 bij Cortese Health Care XII B.V. tot -€ 1.203.114 bij Cortese Health Care IX B.V. Alleen Cortese Health Care V B.V. stond positief, op € 215.859. De vennootschappen zijn dochters van Cortese Capital Management B.V., de moedermaatschappij met personeel binnen zorgvastgoedgroep Cortese. Die groeide zelf: het balanstotaal steeg met 25,5% naar € 4.704.752 en het eigen vermogen met 7,4% naar € 2.607.054. Dat blijkt uit de jaarrekeningen over boekjaar 2025.
Mensen vergelijken Cortese vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partners
Pearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Goud Arbitrage Fonds
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Wat dit zegt voor obligatiehouders
Cortese noemt veertien HealthCare-fondsen, waarin beleggers obligaties kopen. De Health Care-vennootschappen hebben geen medewerkers en een balans die voor het overgrote deel uit langlopende schulden bestaat. De gepubliceerde cijfers vermelden niet welk deel daarvan uit obligaties van beleggers bestaat.
Een negatief eigen vermogen betekent dat de schulden hoger zijn dan de waarde waarvoor de bezittingen in de boeken staan. Dat is iets anders dan de marktwaarde van het vastgoed: wat een object bij verkoop opbrengt, kan hoger of lager liggen dan die boekwaarde, en de gepubliceerde cijfers vermelden geen marktwaarde. Voor een obligatiehouder telt uiteindelijk of de verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd genoeg oplevert om de hoofdsom terug te betalen.
Ontwikkeling per vennootschap
De ontwikkeling verschilt per vennootschap. Bij Cortese Health Care IV B.V., V B.V. en VII B.V. verbeterde het eigen vermogen over boekjaar 2025; bij IV van -€ 1.005.649 naar -€ 971.239 en bij VII van -€ 1.213.571 naar -€ 1.062.034. Bij de andere vennootschappen met cijfers over beide jaren daalde het. Bij Cortese Health Care IX B.V. ging het van -€ 757.228 naar -€ 1.203.114, bij Cortese Health Care X B.V. van -€ 76.731 naar -€ 419.466. Het balanstotaal van Cortese Health Care VII B.V. daalde met 32,2% van € 39.305.082 naar € 26.635.588; dat van Cortese Health Care X B.V. steeg met 12,3% naar € 14.484.952.
Cortese Capital Management
Volgens het handelsregister is Cortese Capital Management B.V. (KvK 67064280) de moedermaatschappij van 18 vennootschappen, waaronder Cortese Health Care 7a B.V., Cortese Health Care II B.V. en Cortese Health Care III B.V. De cijfers in dit bericht zijn per vennootschap weergegeven en niet geconsolideerd.
Het balanstotaal kwam over boekjaar 2025 uit op € 4.704.752, tegen € 3.748.101 over boekjaar 2024 en € 4.412.780 over boekjaar 2023. Het eigen vermogen steeg in twee jaar van € 1.629.481 via € 2.426.379 naar € 2.607.054. De langlopende schulden daalden met 4,5% naar € 951.022. De kortlopende schulden stegen van € 326.097 naar € 1.146.676, een toename van 251,6%. De vennootschap had zes medewerkers, tegen vijf een jaar eerder. Een omzet- of resultaatcijfer is niet beschikbaar.
De solvabiliteit, het deel van de balans dat met eigen vermogen is gefinancierd, kwam over boekjaar 2025 uit op 55,4%, tegen 64,7% over boekjaar 2024 en 36,9% over boekjaar 2023. De groei van de balans in 2025 is daarmee vooral met kortlopende schulden gefinancierd.
Achtergrond
Cortese is naar eigen zeggen sinds 2010 gespecialiseerd in vastgoed in de Nederlandse zorgsector, met name gezondheidscentra voor huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten en woon-zorgcomplexen. Het bedrijf, gevestigd in Hilversum, stelt circa 370 miljoen euro aan zorgvastgoed onder beheer te hebben, gespreid over bijna tachtig verhuurde objecten.
In de HealthCare-fondsen kopen beleggers obligaties, met een minimale inleg die per fonds varieert van 10.000 tot 100.000 euro en een looptijd van 84 tot 120 maanden. Tussentijds uitstappen is in beginsel niet mogelijk. Cortese stelt dat het geprognosticeerde directe rendement gemiddeld zes procent vaste rente per jaar bedraagt, met een verwacht totaalrendement van zeven tot negen procent per jaar inclusief een winstdeling bij verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd. Zijn vergoeding komt uit het verschil tussen de huurinkomsten en de vaste rente aan obligatiehouders, plus een aandeel in de verkoopwinst. Cortese noemt Gérard van Onna, Henri Schouten en Rémy Voskamp als zijn managementteam.
Mensen vergelijken Cortese vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partnersPearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Goud Arbitrage Fonds
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
