Credit Linked Beheer

Credit Linked Beheer is een AFM-vergunde Nederlandse vermogensbeheerder die zeven besloten woningfondsen beheert. De fondsen beleggen in nieuwbouw huurwoningen in de vrije sector en variëren in nadruk van regulier verhuur tot fiscale groenfondsen die door beleggers worden ingebracht in box 3 met vermogensbelastingvrijstelling.

De totale woningportefeuille bestaat uit ruim drieduizend driehonderd huurwoningen verspreid over meer dan honderd locaties in Nederland, met een gemiddeld energielabel boven A. Beleggers nemen deel via certificaten van aandelen in een specifiek fonds; alle zeven fondsen zijn closed-end. Nieuwe instap kan alleen door overname van bestaande certificaten via de bemiddelingsfunctie op de website van Credit Linked Beheer.

Credit Linked Beheer B.V. is opgericht in 2012 en gevestigd in Baarn op de Luitenant Generaal van Heutszlaan, met circa dertig medewerkers in dienst. De directie bestaat uit drie statutair bestuurders: Felice de Jongh Swemer als directeur bedrijfsvoering en risk & compliance, Hans Reijersen van Buuren als directeur vastgoed en Roy Stege als financieel directeur. Het bedrijf staat onder toezicht van een Raad van Commissarissen met professionals uit de vastgoed- en financiele sector.

Het eerste fonds, Huurwoningen Nederland Fonds, startte in 2014 met een actueel beheerd vermogen van circa 397 miljoen euro. Inclusief de zes overige fondsen Groenwoningen Fonds, Duurzaamwoningen Fonds, Ecowoningen Fonds, Huurwoningen Nederland Fonds II, Huurwoningen Nederland Fonds III en NOVA Woningfonds bedraagt het beheerd vermogen ruim 925 miljoen euro. De NOVA-variant belegt zonder hefboomfinanciering; de overige fondsen werken met externe bankfinanciering binnen vooraf vastgelegde leverage-grenzen per fonds.

Instappen

Alle zeven fondsen zijn closed-end: er worden geen nieuwe certificaten meer uitgegeven. Instap is alleen mogelijk via overname van bestaande certificaten van een verkopende belegger. Aanbod en vraag wordt gefaciliteerd op de website van Credit Linked Beheer; matching gebeurt op basis van prijsvorming tussen partijen.

Minimale investeringstermijn

De fondsen zijn gestructureerd voor langjarige aanhouding van vastgoed. Er is geen contractuele lock-up; uitstap loopt via verkoop van certificaten op de secundaire markt.

Minimaal instapbedrag

Standaardinleg vanaf vijfduizend euro per certificaat; daadwerkelijke prijs hangt af van de actuele waarde en het aanbod op de bemiddelingsmarkt. Voor de fiscale groenfondsen geldt een aparte fiscale plafondaftrek per huishouden.

Verhandelbaarheid

Certificaten zijn niet beursgenoteerd. Doorverkoop is afhankelijk van de aanwezigheid van een koper op het centrale matchingsplatform; verkoopsnelheid en prijs kunnen variëren met de marktomstandigheden voor woningvastgoed en de actuele rendementspositie van het fonds.

Credit Linked Beheer brengt een beheervergoeding in rekening op fondsniveau die de operationele werking van de fondsen dekt; specifieke percentages variëren per fonds en zijn opgenomen in het EID en de fondsvoorwaarden van elk fonds afzonderlijk. Daarnaast worden voor sommige fondsen prestatiegerelateerde of waardestijgingsgerelateerde vergoedingen gerekend bij verkoop of liquidatie van het onderliggende vastgoed. Bij overdracht van certificaten brengt Credit Linked Beheer administratie- en bemiddelingskosten in rekening die per certificaat worden vastgesteld.

De huidige dividendpercentages per fonds, berekend over de oorspronkelijke uitgifteprijs, lopen uiteen. Voor het Huurwoningen Nederland Fonds rapporteert Credit Linked Beheer 5,5 procent en voor het Groenwoningen Fonds eveneens 5,5 procent. Het Duurzaamwoningen Fonds keert 4,0 procent uit, het Ecowoningen Fonds 4,2 procent en het Huurwoningen Nederland Fonds II 5,7 procent. Het Huurwoningen Nederland Fonds III keert 3,8 procent uit; het NOVA Woningfonds prognosticeert een gemiddeld dividend van 3,5 procent tot 2027.

De fiscale groenfondsen Groenwoningen Fonds en Ecowoningen Fonds bieden volgens Credit Linked Beheer een jaarlijks fiscaal voordeel dat kan oplopen tot 2,38 procent door vrijstelling van vermogensrendementsheffing in box 3, op te tellen bij het reguliere dividend tot een totaal effectief rendement. Doordat de meeste fondsen op de secundaire markt onder uitgifteprijs worden verhandeld, ligt het effectieve dividend voor nieuwe instappers boven het percentage dat over de uitgifteprijs wordt berekend.

Uitkeringsfrequentie

Per kwartaal wordt het dividend door de fondsen uitgekeerd, met de mogelijkheid van automatische herbelegging in het fonds.

Terugbetaling

Inleg blijft in het fonds tot verkoop van certificaten op de secundaire markt of bij liquidatie van een fonds aan het einde van de looptijd. Sommige fondsen kennen een vooraf gecommuniceerde verwachte einddatum voor verkoop van het onderliggende vastgoed; uitkering aan certificaathouders volgt na realisatie.

De beleggingen bij Credit Linked Beheer kennen de volgende risico's:

• Marktwaarde-risico van de woningportefeuilles bij wijzigingen in de Nederlandse huurwoningmarkt
• Verhuur- en leegstandrisico met directe impact op het uitkeerbare dividend
• Renterisico via stijgende financieringslasten op de externe leverage van de fondsen
• Herfinancieringsrisico bij aflopende bankfinanciering voor zes van de zeven fondsen
• Beperkte verhandelbaarheid van certificaten zonder beursnotering
• Politiek-fiscaal risico bij wijziging van regulering rond middenhuur, huurprijsplafonds of vermogensbelasting
• Concentratierisico op de Nederlandse residentiele markt
• Ontwikkelrisico bij nieuwbouwprojecten in pijplijn van de fondsen
• Fondsstructuurrisico: bij een fonds dat onder uitgifteprijs wordt verhandeld kan secundaire-markt-uitstap leiden tot verkoopverlies ten opzichte van de oorspronkelijke inleg

Klassieke zekerheden

De certificaathouder is via het fonds economisch eigenaar van de woningportefeuille. Juridisch eigendom ligt bij de fondsentiteiten zelf; het vermogen van de fondsen is gescheiden van dat van Credit Linked Beheer als beheerder. Er is geen separate hypotheekstructuur ten gunste van individuele beleggers, omdat de zekerheid bestaat uit het directe eigenaarschap van de woningen door het fonds.

Risicobeperkende kenmerken

De fondsen kennen onderlinge spreiding over meer dan honderd locaties in Nederland, met focus op nieuwbouw in de vrije sector. NOVA Woningfonds belegt zonder hefboom, wat het renterisico van extern krediet uitsluit. Credit Linked Beheer staat als beheerder onder doorlopend AFM-toezicht met voorgeschreven rapportageplicht en compliance-eisen, en de fondsen worden geauditeerd. De fondsen zijn opgezet als juridisch zelfstandige entiteiten waardoor faillissement van de beheerder de onderliggende vastgoedposities niet raakt.

Credit Linked Beheer B.V. beschikt sinds 27 juni 2013 over een AFM-vergunning op grond van artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht, geregistreerd onder vergunningnummer 15001176. De vergunning ziet op het beheren van beleggingsinstellingen onder de AIFMD-richtlijn. Onder deze vergunning gelden verhoogde transparantie-eisen, periodieke rapportage aan de AFM en de verplichting om in het belang van de deelnemers te handelen. Het bedrijf is geregistreerd in de Kamer van Koophandel onder nummer 56583656.