Green Resorts Sales

Green Resorts Sales is de verkooporganisatie van het Limburgse familiebedrijf Green Resorts. De onderneming biedt particuliere beleggers vakantiewoningen aan op Resort Mooi Bemelen in Zuid-Limburg en op een aantal andere Nederlandse parken. De koper wordt rechtstreeks eigenaar van de woning en kan kiezen voor volledige verhuur met vast rendement, een combinatie van eigen gebruik en verhuur op prognosebasis, of uitsluitend eigen gebruik.

De huidige propositie draait om de derde fase van Resort Mooi Bemelen, waar 130 nieuwe Berg Lodges worden ontwikkeld. Daarnaast zijn er Berg Lodges met wellnessvoorzieningen, tiny houses en grotere woningen zoals de Biebosch De Luxe en Schaelsbergerbosch Exclusive. Voor het in ontwikkeling zijnde Resort Heuvelland bij Simpelveld zijn twee luxere villatypen aangekondigd, Kunderberg voor zes personen en Maasvallei voor tien personen.

Green Resorts is opgericht in 2016 door de broers Jan en Herman Ras en is gevestigd in Bemelen, met een tweede vestiging in Moerdijk. De activiteiten van de groep, waaronder Green Resorts B.V. (KvK 66429242), bestaan volgens de KvK-omschrijving uit het beheer van vastgoed voor derden. Op LinkedIn telt de groep elf tot vijftig medewerkers.

De familie ontwikkelt en exploiteert sinds 2016 vakantieparken in Limburg, Noord-Brabant en Gelderland. Naast Resort Mooi Bemelen beheert de onderneming Resort WaterWeelde bij het Nationaal Park De Biesbosch, Resort Klarenbeek aan de rand van de Veluwe en het in aanbouw zijnde Resort Heuvelland bij Vaals en Heerlen. Een totale waarde van het beheerde vastgoed maakt Green Resorts niet publiek.

Instappen

Instappen kan doorlopend, zolang er kavels in de actieve verkoopfases beschikbaar zijn. Op Resort Mooi Bemelen loopt momenteel de verkoop van de derde fase met de Berg Lodges, op Resort Heuvelland de eerste fase met de villa’s.

Minimale investeringstermijn

Voor de garantieconstructie hanteert Green Resorts een meerjarige verhuurperiode. Volgens de aanbieder is er sprake van een gegarandeerd meerjarig nettorendement bij volledige verhuur via de eigen verhuurorganisatie. Voor de Belastingdienst speelt daarnaast een herzieningstermijn voor de teruggevraagde BTW van tien jaar.

Minimaal instapbedrag

De instapprijzen variëren per woningtype. Een Berg Lodge in fase 3 van Resort Mooi Bemelen kost 184.500 euro exclusief BTW, een Berg Lodge met wellness 199.500 euro exclusief BTW. Voor de villa’s op Resort Heuvelland geldt een hogere prijsklasse. De kavel valt bij verhuurconstructies vrij op naam, bij aankoop voor uitsluitend eigen gebruik komen de kosten koper voor rekening van de koper.

Bij aankoop voor verhuur betalen kopers van een garantiewoning geen jaarlijkse parkbijdrage en geen energiekosten; tuinonderhoud en klein onderhoud zitten in de constructie inbegrepen. Op de prognosewoningen rekent Green Resorts een verhuurprovisie van 25 procent op boekingen via touroperators, 20 procent op boekingen via het eigen reserveringssysteem of telefoon, en 15 procent op boekingen via de eigen website van de eigenaar. Daarnaast worden bij prognosewoningen jaarlijkse parkkosten in rekening gebracht voor onder meer administratie, parkbijdrage, CV-onderhoud, marketing, legionellapreventie, tuinonderhoud, vastrecht en huisvuil.

Bij oplevering komen volgens Green Resorts daarnaast notariskosten van circa 785 euro en kadastrale inmeetkosten van circa 480 euro voor rekening van de koper. Op nieuwbouw is 21 procent BTW van toepassing; bij volledige verhuur kan deze BTW worden teruggevraagd, met een herzieningsperiode van tien jaar voor de woning en vijf jaar voor inboedel. Overdrachtsbelasting is bij nieuwbouw niet verschuldigd, bij bestaande bouw wel.

De Berg Lodge in fase 3 levert volgens Green Resorts een gegarandeerd nettorendement op van 7,1 procent per jaar, oftewel 13.099,50 euro op een aankoopsom van 184.500 euro. De Berg Lodge Wellness biedt 7,4 procent, gelijk aan 14.763 euro op 199.500 euro aankoopsom. Voor de tiny houses op het park noemt Green Resorts een vast nettorendement van 6 procent. Voor de luxe villa’s op het toekomstige Resort Heuvelland prognosticeert Green Resorts in de brochure een langdurig rendement oplopend tot 10 procent.

Het rendement is voor particulieren in beginsel onbelast in box 1 en wordt belast in box 3. De BTW op nieuwbouwwoningen is bij zakelijke verhuur in beginsel terugvorderbaar.

Uitkeringsfrequentie

Bij garantiewoningen ontvangt de eigenaar het vaste rendement periodiek van Green Resorts, los van de daadwerkelijke verhuuropbrengsten. Bij prognosewoningen worden de werkelijke verhuuropbrengsten, na aftrek van de provisie, op de rekening van de eigenaar gestort.

Terugbetaling

De inleg zit vast in de woning zelf. Liquiditeit ontstaat pas bij verkoop van de woning, op de vrije markt of via Green Resorts.

De beleggingen bij Green Resorts kennen de volgende risico’s:

• Afhankelijkheid van de Nederlandse vakantie- en toerismemarkt: een lagere bezettingsgraad raakt zowel het rendement op prognosewoningen als de waarde van de woning bij verkoop.
• Waarderingsrisico op exploitatiegebonden vastgoed, waarbij de prijs sterk samenhangt met het huurrendement en stijgende aanvangsrendementen kunnen leiden tot waardedaling.
• Concentratierisico: de huidige verkoopfase betreft één park in Zuid-Limburg, met een sterke regionale en sectorale weging.
• Liquiditeitsrisico: vakantiewoningen zijn niet snel te verkopen en de courantheid hangt af van de exploitatieovereenkomst.
• Tegenpartijrisico op Green Resorts als beheerder en verhuurder; bij een gegarandeerd rendement is de waarde van de garantie afhankelijk van de financiële positie van de aanbieder.
• Fiscaal risico, in het bijzonder bij wijziging van het gebruik tijdens de tienjarige herzieningsperiode voor de BTW.
• Onderhouds- en restwaarderisico: lichte chalets en tiny houses kennen een kortere economische levensduur dan stenen woningen.
• Regelgevingsrisico op gemeentelijk niveau, onder meer rondom recreatiebestemming, permanente bewoning en toeristenbelasting.

Klassieke zekerheden

De koper wordt rechtstreeks eigenaar van de vakantiewoning en de bijbehorende kavel; de levering verloopt via een notariële akte en de woning wordt op naam van de koper kadastraal ingeschreven. Er is geen sprake van een fondsstructuur, obligatie of certificaat; de zekerheid voor de belegger is het juridische eigendom op het vastgoed zelf.

Risicobeperkende kenmerken

Green Resorts beheert meerdere parken en werkt samen met nationale en internationale touroperators, wat de bezetting kan ondersteunen. Bij garantiewoningen vangt Green Resorts de exploitatierisico’s contractueel op, in ruil voor een vast rendement aan de koper. De parken werken met het reserveringssysteem van Booking Experts, waarmee eigenaren via een persoonlijk dashboard inzage hebben in boekingen, bezetting en facturen.

Green Resorts staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het aanbod van vakantiewoningen valt buiten de Wet op het financieel toezicht omdat de koper zelf juridisch eigenaar wordt van het vastgoed. Op de eigen websites en in de brochures vermeldt Green Resorts dat het beleggen in vakantiewoningen plaatsvindt buiten AFM-toezicht en dat er voor deze activiteit geen vergunningsplicht geldt.