Realiance

REALIANCE is een Amsterdamse investment manager die vastgoed in de Verenigde Staten aankoopt, renoveert, ontwikkelt en beheert voor beleggers. De focus ligt op value-add projecten in de multifamily-sector (huurappartementen) en studentenhuisvesting in zuidelijke groeiregio's zoals Texas, Georgia, North en South Carolina en Florida. Volgens REALIANCE ligt het geprognosticeerde rendement boven 10 procent per jaar bij een beleggingshorizon van twee tot vijf jaar.

Bij de selectie kiest de onderneming markten en locaties met een gediversifieerde economie, een stabiele huurmarkt, nabijheid van voorzieningen en sterke banengroei. REALIANCE werkt samen met lokale partners die per project mede-initiatiefnemer zijn, en treedt zelf op als asset manager en investment manager. De portefeuille omvat circa twintig lopende projecten naast eerder verkochte investeringen. Naast losse projecten biedt de onderneming gebundelde portefeuilles aan, zoals Multifamily Portfolio III: vier objecten in Atlanta, Orlando, Marietta en bij Indiana University, gespreid naar type vastgoed, locatie, lokale partner en risicoprofiel.

REALIANCE is in 2014 opgericht door Alf Span en René Fiolet, die samen optreden als managing partners en eerder als managers verbonden waren aan vastgoedinvesteerder Global State. Span specialiseert zich sinds 2000 in Amerikaans huurvastgoed, met name de multifamily-sector, en is verantwoordelijk voor de investeringsstrategie; Fiolet werkte meer dan twintig jaar in internationale boardroom consultancy en richt zich op de relaties met beleggers. De Amerikaanse organisatie staat onder leiding van managing director Warren Sander. De organisatie werkt met drie schakels: lokale marktteams voor de aankoop, vastgoedspecialisten voor structurering en asset management, en een investor relations-team voor de rapportage aan beleggers.

Tot de verkochte projecten behoren volgens REALIANCE onder meer Hampton Point en Integra 289 Exchange, beide in 2021 verkocht met een rendement van respectievelijk 43,6 en 43,2 procent per jaar, en een studentenhuisvestingsportefeuille die in 2025 werd verkocht met een jaarlijks rendement van 23,7 procent. Lopende projecten zijn onder meer Campus Edge in Atlanta, The Edge San Marcos in Texas, Integra Isles in Orlando en Park at Westover Hills in San Antonio.

Instappen

Beleggers schrijven per project of portefeuille in tijdens de inschrijvingsperiode van de betreffende aanbieding. Na sluiting van een aanbieding is instappen in dat project niet meer mogelijk.

Minimale investeringstermijn

De beleggingshorizon verschilt per project en bedraagt doorgaans twee tot vijf jaar, tot het moment waarop het vastgoed wordt verkocht.

Minimaal instapbedrag

De minimale deelname bedraagt volgens REALIANCE 100.000 euro per aanbieding.

De vergoedingen voor REALIANCE en de winstverdeling tussen de onderneming, de lokale partner en de beleggers zijn per project vastgelegd in de voorwaarden van de betreffende aanbieding.

REALIANCE prognosticeert voor haar projecten een rendement van meer dan 10 procent per jaar. In het door de onderneming gepubliceerde track record variëren de gerealiseerde rendementen van afgeronde projecten van 13 tot 43,6 procent per jaar; voor de lopende projecten ligt de prognose tussen 14,1 en 21,2 procent per jaar. De investeringen en rendementen luiden in Amerikaanse dollars, zodat het resultaat in euro's mede afhangt van de wisselkoers.

Uitkeringsfrequentie

Het rendement wordt hoofdzakelijk gerealiseerd bij de verkoop van het vastgoed. Of en wanneer tussentijdse uitkeringen uit huurinkomsten plaatsvinden, is per project vastgelegd in de projectvoorwaarden.

Terugbetaling

De inleg wordt terugbetaald na verkoop van het onderliggende vastgoed, beoogd binnen de projecthorizon van twee tot vijf jaar.

De beleggingen bij REALIANCE kennen de volgende risico's:

• Markt- en verkooprisico: het succes van de projecten hangt af van de verkoop van het vastgoed; vertraagde verkopen drukken het rendement.
• Marktwaarderisico: de waarde van het vastgoed kan fluctueren met de marktomstandigheden, tot gedeeltelijk of volledig verlies van de inleg.
• Bouw- en ontwikkelingsrisico: vertragingen in bouw of renovatie, bijvoorbeeld door weersomstandigheden, beïnvloeden de kasstromen.
• Kostenrisico: hogere kosten dan begroot drukken de winst en het rendement.
• Inflatierisico: stijgende inflatie kan leiden tot hogere bouw- en financieringskosten.
• Valutarisico: de beleggingen luiden in Amerikaanse dollars, waardoor wisselkoersschommelingen het resultaat in euro's raken.
• Liquiditeitsrisico: de participaties zijn beperkt verhandelbaar; tussentijds verkopen is doorgaans niet mogelijk.
• Juridisch en fiscaal risico: door het internationale karakter zijn beleggers blootgesteld aan juridische en fiscale regels in zowel Nederland als de Verenigde Staten.

Klassieke zekerheden

Beleggers worden via de projectstructuur indirect eigenaar van het onderliggende Amerikaanse vastgoed. Hypotheek- of pandrechten ten gunste van de beleggers maken geen deel uit van de structuur.

Risicobeperkende kenmerken

Gebundelde portefeuilles zoals Multifamily Portfolio III spreiden de inleg over meerdere objecten, locaties, lokale partners en risicoprofielen, van value-add tot core. Die portefeuille combineert The Columns at Paxton Lane (296 huurappartementen bij Atlanta), studentencomplexen The Monroe bij Indiana University en The Beacon Core bij Kennesaw State University, en Integra Avalon met 280 appartementen in Orlando. Daarnaast investeren de lokale partners per project zelf mee als mede-initiatiefnemer, waardoor hun belang parallel loopt aan dat van de beleggers. Huurcontracten in de multifamily-sector hebben korte looptijden, waardoor huren jaarlijks aan het marktniveau kunnen worden aangepast.

REALIANCE beschikt over een AIFMD-registratie onder artikel 2:66a Wft. Dit is geen volledige vergunning maar een registratie onder het zogeheten light-regime, zonder doorlopend AFM-toezicht. De minimale deelname van 100.000 euro past binnen de voorwaarden van dat registratieregime.