SHAPE Group BV is een Gentse vastgoedgroep die particuliere beleggers via de obligatielening "Grondobligaties I" liet meefinancieren in haar woningprojecten. De uitgifte omvatte maximaal 1 miljoen euro, verdeeld over 200 obligaties met een nominale waarde van 5.000 euro, met een jaarlijkse brutorente die oploopt van 7 tot 8,5 procent naarmate een belegger meer obligaties afneemt. De inschrijving liep van 1 juni tot en met 30 september 2025 en is gesloten.
De kernactiviteit van SHAPE Group bestaat uit het aankopen van vastgoed om dit te ontwikkelen en te verkopen, of om het zelf aan te houden en te beheren, met de nadruk op woonprojecten in Gent en omgeving. De opgehaalde middelen zijn bestemd voor ontwikkelingsprojecten waarbij projectgronden, afbraakpanden of sterk te renoveren panden worden aangekocht met het oog op herontwikkeling en verkoop na de bouwwerkzaamheden. Op het moment van de aanbieding was nog geen specifiek vastgoedproject bepaald of verworven; SHAPE Group investeert naarmate er marktopportuniteiten en voldoende middelen zijn en trekt daarnaast bankfinanciering aan. De bredere groep is ook actief in makelaardij en rentmeesterschap, modulaire woningbouw en kortverblijf-accommodaties in het toeristische centrum van Gent.
SHAPE Group BV is een Belgische besloten vennootschap met zetel aan de Kleine Vismarkt in Gent, opgericht op 29 maart 2018 (ondernemingsnummer 0693.802.495). De groep komt voort uit een heroriëntatie van Promovi NV, dat sinds 2005 als projectontwikkelaar actief was in de Gentse markt. Achter het bedrijf staan de broers Guillaume en Philles Van De Voorde, beiden jurist van opleiding; in 2018 trad Promovi-aandeelhouder Stephan Rahier toe en werd Promovi als SHAPE Development een dochterbedrijf.
Het kapitaal is voor 100 procent in handen van FIGI Holding BV uit Destelbergen. FIGI Holding is ook de bestuurder van SHAPE Group, met Philles Van De Voorde als vaste vertegenwoordiger. Rahier was via zijn vennootschap Iryss BV medebestuurder, maar staat in de jaarrekening over boekjaar 2024 niet meer als bestuurder vermeld. SHAPE Group houdt deelnemingen in SHAPE Development NV (100 procent), SHAPE Real Estate NV (100 procent) en Rosenbergh BV (49,87 procent).
Per 15 mei 2025 bedroeg het eigen vermogen van de uitgevende vennootschap 5,35 miljoen euro, tegenover 0,84 miljoen euro aan niet door zekerheden gedekte schulden. De nettowinst bedroeg 242.695 euro over 2024, 323.816 euro over 2023 en 930.983 euro over 2022. De jaarrekeningen zijn niet geauditeerd; er is geen commissaris benoemd. Eerder haalde de groep ook financiering op via het Belgische crowdfundingplatform Ecco Nova voor renovatieprojecten in het Gentse stadscentrum.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De inschrijvingsperiode voor Grondobligaties I liep van 1 juni tot en met 30 september 2025. De obligaties werden toegewezen volgens het first come, first served-beginsel en stonden open voor elke in België gevestigde natuurlijke persoon of rechtspersoon. Het aanbod is gesloten; medio 2026 meldt SHAPE Group dat er geen lopende uitgiftes zijn waarvoor een informatienota vereist is.
De obligaties vervallen op 1 oktober 2030. In de oorspronkelijke voorwaarden had SHAPE Group het recht om vanaf 1 april 2028 vervroegd terug te betalen, maar die mogelijkheid is bij de aanvulling op de informatienota van 18 juli 2025 geschrapt: de volledige looptijd geldt tot de vervaldatum. De obligaties zijn niet genoteerd en alleen in hun geheel overdraagbaar; tussentijds verkopen aan een derde is in de praktijk moeilijk.
Het minimale instapbedrag bedraagt 25.000 euro per belegger, ofwel vijf obligaties van 5.000 euro nominaal.
Er zijn geen kosten ten laste van de belegger: geen inschrijfkosten, geen beheervergoeding, geen prestatievergoeding en geen uitstapkosten. De kosten van de uitgifte draagt SHAPE Group zelf.
De obligaties dragen een gedifferentieerde jaarlijkse brutorente die afhangt van het totale bedrag dat een individuele belegger heeft ingelegd: 7,00 procent op de eerste tien obligaties (tot 50.000 euro), 7,50 procent op obligatie 11 tot en met 20, 8,00 procent op obligatie 21 tot en met 30 en 8,50 procent op alle obligaties daarboven.
De rente wordt maandelijks uitbetaald op de eerste werkdag van de maand.
De hoofdsom wordt in één keer terugbetaald op de vervaldatum van 1 oktober 2030. Sinds de aanvulling van juli 2025 kent de lening geen mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling door de uitgever meer.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De beleggingen bij SHAPE Group kennen de volgende risico's:
Aan de Grondobligaties I zijn geen klassieke zekerheden verbonden: geen hypotheek, geen pandrecht en geen borgstelling. Er is evenmin een garantie van een derde partij. De obligaties hebben onderling dezelfde rang (pari passu) en gaan bij insolventie vóór de vorderingen van aandeelhouders en verbonden ondernemingen, maar zijn achtergesteld aan kredietinstellingen en andere professionele kredietgevers.
Er zijn geen specifieke risicobeperkende kenmerken zoals een stichting, LTV-limieten of een reservefonds. De belegger steunt volledig op de terugbetalingscapaciteit van SHAPE Group BV zelf.
SHAPE Group heeft geen vergunning als financiële instelling en staat niet onder doorlopend toezicht. De uitgifte verliep onder het Belgische informatienota-regime van de wet van 11 juli 2018: voor openbare aanbiedingen onder de wettelijke drempel volstaat een informatienota die bij de FSMA wordt neergelegd, zonder prospectusplicht. De nota van 15 mei 2025 is niet gecontroleerd of goedgekeurd door de FSMA. Na een beperkte controle achteraf door de FSMA publiceerde SHAPE Group op 18 juli 2025 een aanvulling, waarin het risico van het ontbreken van een concreet vastgoedproject werd toegevoegd en het recht op vervroegde terugbetaling werd geschrapt; beleggers die al hadden ingeschreven konden hun inschrijving tot 1 augustus 2025 intrekken.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
