SHAPE Group

SHAPE Group BV is een Gentse vastgoedgroep die woonprojecten ontwikkelt en particuliere beleggers op twee manieren laat meestappen: via de patrimoniumvennootschap Shape Invest, waarin zij mede-eigenaar worden van een vastgoedportefeuille, en via de aankoop van een verhuurde shortstay-studio in het centrum van Gent die de groep zelf terughuurt. Eerder, in 2025, haalde SHAPE geld op met de obligatielening "Grondobligaties I"; die inschrijving is gesloten en loopt tot 1 oktober 2030.

De kernactiviteit bestaat uit het aankopen van vastgoed om dit te ontwikkelen en te verkopen, of om het zelf aan te houden en te beheren, met de nadruk op woonprojecten in Gent en omgeving. Naast projectontwikkeling is de groep actief in makelaardij en rentmeesterschap, modulaire woningbouw en kortverblijf-accommodaties in het toeristische centrum van Gent. Beleggers die al vastgoed bezitten kunnen dat via SHAPE laten verkopen, op de voorwaarde dat de opbrengst opnieuw bij de groep wordt geïnvesteerd.

SHAPE Group BV is een Belgische besloten vennootschap met kantoor aan de Kortrijksesteenweg in Gent, opgericht op 29 maart 2018 (ondernemingsnummer 0693.802.495). De groep komt voort uit een heroriëntatie van Promovi NV, dat sinds 2005 als projectontwikkelaar actief was in de Gentse markt. Achter het bedrijf staan de broers Guillaume en Philles Van De Voorde, die respectievelijk ontwikkeling en aankoop en financiën en juridische zaken aansturen. Zij richtten de groep in 2018 op samen met Promovi-aandeelhouder Stephan Rahier; Promovi ging als SHAPE Development verder als dochterbedrijf. Het kapitaal is voor 100 procent in handen van FIGI Holding BV uit Destelbergen, dat ook de bestuurder is met Philles Van De Voorde als vaste vertegenwoordiger. Rahier was via Iryss BV medebestuurder, maar staat in de jaarrekening over 2024 niet meer als bestuurder; SHAPE noemt hem op haar website wel nog als partner, met modulaire bouw als vakgebied.

Per 15 mei 2025 bedroeg het eigen vermogen 5,35 miljoen euro tegenover 0,84 miljoen euro aan niet door zekerheden gedekte schulden, ruim vier vijfde van een balanstotaal van 6,30 miljoen euro. De nettowinst was 242.695 euro over 2024, 323.816 euro over 2023 en 930.983 euro over 2022; de jaarrekeningen zijn niet geauditeerd en er is geen commissaris benoemd. De groep houdt deelnemingen in SHAPE Development NV en SHAPE Real Estate NV (beide 100 procent) en in Rosenbergh BV (49,87 procent), en telt dertien projecten in Gent en omgeving, waarvan het gerealiseerde woondomein Park Van Damme in Eeklo met tachtig woningen het grootste is.

Instappen

In Shape Invest en de verhuurde studio's kan doorlopend worden ingestapt na een gesprek met de investment manager; het studioproject Sint-Jacobsnieuwstraat, met 27 studio's en een horecavoorziening, staat als te koop vermeld. De inschrijving op Grondobligaties I liep van 1 juni tot en met 30 september 2025, voor maximaal 1 miljoen euro in 200 obligaties van 5.000 euro nominaal, toegewezen op basis van first come, first served en uitsluitend aan in België gevestigde personen. Dat aanbod is gesloten; er zijn geen lopende uitgiftes waarvoor een informatienota vereist is.

Minimale investeringstermijn en looptijden

Bij de aankoop van een studio wordt de belegger eigenaar en is er geen einddatum; voor Shape Invest houdt de aanbieder het bij "flexibel verkopen" zonder termijn of uitstapprocedure. De obligaties vervallen op 1 oktober 2030: het recht om vanaf 1 april 2028 vervroegd terug te betalen werd bij de aanvulling van 18 juli 2025 geschrapt. Ze waren vrij overdraagbaar, maar alleen voor het volledige bedrag, en omdat ze niet genoteerd zijn waarschuwde de informatienota dat een belegger grote problemen kan ondervinden om zijn positie aan een derde te verkopen.

Minimaal instapbedrag

Voor Shape Invest noemt SHAPE een lage instapdrempel zonder daar een bedrag bij te vermelden; het rekenvoorbeeld voor de shortstay-studio's gaat uit van een investering van 297.500 euro. Voor Grondobligaties I bedroeg het minimum 25.000 euro per belegger, ofwel vijf obligaties.

Aan Grondobligaties I waren geen kosten ten laste van de belegger verbonden: geen inschrijfkosten, geen beheervergoeding, geen prestatievergoeding en geen uitstapkosten. De kosten van de uitgifte droeg SHAPE Group zelf. Ook bij het huidige aanbod stelt de groep dat er geen aankoopkosten zijn en dat onderhoud, herstellingen en verzekeringen voor haar rekening komen. Welke vergoeding SHAPE zelf uit die constructies haalt, maakt zij niet openbaar.

Voor Shape Invest noemt SHAPE Group 6,25 procent netto per jaar, afgezet tegen 3,29 procent netto voor traditioneel vastgoed. Bij de shortstay-studio's komt de aanbieder in een eigen rekenvoorbeeld uit op 4,72 procent netto bij een investering van 297.500 euro, uitgaande van 1.010 euro netto huur per maand en 2 procent indexering. Beide cijfers komen van de aanbieder zelf en zijn niet door een toezichthouder of externe accountant getoetst. Grondobligaties I droeg een contractueel vastgelegde brutorente, geen prognose, die afhing van de inleg: 7,00 procent op de eerste tien obligaties, 7,50 procent op obligatie 11 tot en met 20, 8,00 procent op 21 tot en met 30 en 8,50 procent daarboven.

Uitkeringsfrequentie

De rente op de obligaties wordt maandelijks uitbetaald op de eerste werkdag van de maand. Ook bij Shape Invest en de verhuurde studio's spreekt de aanbieder van maandelijkse inkomsten, bij de studio's jaarlijks geïndexeerd en volgens SHAPE onafhankelijk van de bezettingsgraad.

Terugbetaling

De hoofdsom van de obligaties wordt in één keer terugbetaald op de vervaldatum van 1 oktober 2030, zonder mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling door de uitgever.

De beleggingen bij SHAPE Group kennen de volgende risico's:

• Vereffeningsrisico: volledig of gedeeltelijk verlies van de inleg bij faillissement of vereffening van de vennootschap
• Betalingsmoeilijkheden: rente of huur wordt niet tijdig uitbetaald bij onvoldoende liquide middelen
• Tegenpartijrisico: de vaste huur en de toegezegde meerwaarde bij de studio's staan of vallen met SHAPE Group zelf
• Hogere investeringskosten: vastgoedprojecten kunnen duurder uitvallen dan verwacht
• Vertraging bij realisatie of onderhoud van vastgoed
• Lagere verkoopwaarde van het vastgoed dan verwacht
• Schade die niet verzekerd of niet verhaalbaar is op een huurder
• Vastgoedmarktrisico: huur- en verkoopprijzen dalen of stijgen minder snel
• Illiquiditeit: de obligaties zijn niet genoteerd en moeilijk verhandelbaar
• Rangorde: obligatiehouders zijn ondergeschikt aan kredietinstellingen en andere professionele kredietgevers, die bij samenloop eerst worden voldaan
• Regelgevingsrisico: fiscale wijzigingen en strengere stedenbouwkundige of energienormen verhogen kosten en drukken de meerwaarde; ook het fiscale voordeel bij de studio's hangt daarvan af
• Blind pool: bij de obligatieaanbieding was nog geen vastgoedproject bepaald of verworven

Klassieke zekerheden

Bij de aankoop van een verhuurde studio wordt de belegger rechtstreeks eigenaar van het pand: geen zekerheidsrecht, maar eigendom. Voor Shape Invest gaat het om een deelneming in een vennootschap, waarbij de groep geen zekerheden vermeldt. De informatienota noemt bij Grondobligaties I geen enkele zekerheid: de rubriek voor een garantie van een derde staat op "niet van toepassing", en een hypotheek, pandrecht of borgstelling komt er niet in voor. De obligaties hebben onderling dezelfde rang (pari passu) en gaan bij insolventie vóór aandeelhouders en verbonden ondernemingen, maar zijn ondergeschikt aan kredietinstellingen en andere professionele kredietgevers.

Risicobeperkende kenmerken

Er zijn geen risicobeperkende kenmerken zoals een stichting, LTV-limieten of een reservefonds. Uit de jaarrekening over 2023 blijkt dat er toen geen schulden waren die door zakelijke zekerheden op de activa waren gedekt; over 2024 is die specificatie niet neergelegd, terwijl er dat jaar wel 347.700 euro langlopende bankschuld bij kwam.

SHAPE Group heeft geen vergunning als financiële instelling en staat niet onder doorlopend toezicht; wel is de groep erkend als vastgoedmakelaar. De obligatie-uitgifte verliep onder het Belgische informatienota-regime van de wet van 11 juli 2018, waarbij voor aanbiedingen onder de wettelijke drempel een bij de FSMA neergelegde informatienota volstaat zonder prospectusplicht. De nota van 15 mei 2025 is niet gecontroleerd of goedgekeurd door de FSMA. Na een beperkte controle achteraf publiceerde SHAPE op 18 juli 2025 een aanvulling met het blind-poolrisico en zonder het recht op vervroegde terugbetaling; wie al had ingeschreven kon dat tot 1 augustus 2025 intrekken. Voor het huidige aanbod is geen informatienota gepubliceerd.