Sundial Capital Partners

Sundial Capital Partners biedt Nederlandse particuliere en zakelijke beleggers de mogelijkheid om te investeren in vastgoedprojecten in de Verenigde Staten. De focus ligt op grondprojecten en residentieel vastgoed, met name nieuw te bouwen grondgebonden koopwoningen. Beleggers nemen deel via participaties vanaf 75.000 dollar in projectgebonden fondsen met een looptijd van circa twee tot vier jaar.

De strategie is gebaseerd op het identificeren van investeringsmogelijkheden in samenwerking met lokale partners in de VS met wie de oprichters langdurige relaties onderhouden. De onderneming zoekt projecten met een beheersbaar risicoprofiel, een heldere investeringsstructuur en een beperkte investeringshorizon, in de categorieën core, value-add en opportunistic. Voor de Nederlandse markt bracht Sundial twee proposities uit: The Retreat at Harbour View in Suffolk, Virginia en The Orchards of South Forsyth bij Atlanta, Georgia. Beide waren gericht op de bouw van grondgebonden koopwoningen en beide plaatsingen zijn gesloten. De groep initieerde in de Verenigde Staten eerder fondsen zoals Dutch Capital Opportunity Fund I en DC Miami Star Lofts.

Het team bestaat uit drie partners: Louis Postma, Ben Zijlstra en Graham D. Mays. Postma begon in 1989 in het bankwezen als internationaal fondsmanager en werkte daarna als vastgoedfinancier bij een Nederlandse vastgoedbank. Tussen 1998 en 2006 zette hij Nederlandse en Amerikaanse vastgoedfondsen op en sinds 2012 is hij mede-eigenaar van Libertas Investments, dat zich richt op Nederlands supermarktvastgoed.

Zijlstra werkte in de jaren tachtig en negentig in het vastgoed binnen het bankwezen en was later directeur bij een Duits-Nederlandse fondsaanbieder en vastgoedbeheerder. In 2005 richtte hij Dutch Capital Partners op, waarmee hij investeringsfondsen in de Verenigde Staten en Canada opzette. Mays is sinds 1987 actief in het Amerikaanse vastgoed en sinds 1992 zelfstandig adviseur; hij werkt al meer dan twintig jaar samen met Zijlstra.

De Nederlandse vennootschap Sundial Capital Partners BV, opgericht in 2021 en gevestigd in Heerenveen, verzorgt het initiëren en beheren van de fondsen, de rapportage aan de Nederlandse autoriteiten en het contact met Nederlandse beleggers. De fondsen richten zich volgens de onderneming op vermogende particuliere en institutionele beleggers uit Europa en Noord-Amerika. Een totaal beheerd vermogen maakt Sundial niet bekend.

Instappen

Instappen kan per project tijdens de plaatsingsperiode van het betreffende fonds. De plaatsingen van The Retreat at Harbour View en The Orchards of South Forsyth zijn beide volgeschreven en gesloten; nieuwe deelname is pas mogelijk bij een volgend project.

Minimale investeringstermijn

De investeringstermijn is projectgebonden: circa vier jaar voor The Retreat at Harbour View en circa 26 maanden voor The Orchards of South Forsyth. De werkelijke einddatum hangt af van het tempo waarin de woningen worden verkocht.

Minimaal instapbedrag

Het minimale instapbedrag bedraagt 75.000 dollar, in de vorm van drie participaties van 25.000 dollar. De verhandelbaarheid van de participaties is zeer gering: overdracht is, behoudens vererving of legaat, alleen mogelijk met toestemming van alle partners, inclusief de Amerikaanse, om de fiscale transparantie van de structuur te waarborgen.

Beleggers betalen eenmalige emissiekosten over het ingelegde eigen vermogen: 2 procent bij The Retreat at Harbour View en maximaal 1,5 procent bij The Orchards of South Forsyth. Er is geen jaarlijkse beheervergoeding voor de belegger; de General Partner wordt beloond via de winstverdeling boven het preferente rendement, zoals beschreven onder Rendement.

Het beoogde rendement is per project vastgelegd. Voor The Retreat at Harbour View prognosticeert Sundial een rendement van 15,6 procent IRR; voor The Orchards of South Forsyth 18 procent IRR. In beide gevallen ontvangen beleggers eerst een preferent rendement van 10 procent. Daarboven wordt de winst verdeeld tussen de Limited Partners en de General Partner: bij Harbour View 65/35 tot een rendement van 21 procent IRR en daarboven 50/50; bij South Forsyth 75/25 tot 15 procent IRR en daarboven 60/40. De rendementen luiden in Amerikaanse dollars.

Uitkeringsfrequentie

Uitkeringen volgen de verkoop van de woningen en zijn daarmee onregelmatig. Een deel van het eigen vermogen wordt tussentijds terugbetaald: bij Harbour View in jaar twee en drie, bij South Forsyth in jaar een en twee, telkens vermeerderd met het preferente rendement.

Terugbetaling

De resterende inleg en de winstdeling worden uitgekeerd bij afronding van het project, na verkoop van de laatste woningen.

De beleggingen bij Sundial Capital Partners kennen de volgende risico's:

• Markt- en verkooprisico: het rendement hangt af van de verkoop van de woningen; vertraagde verkopen drukken het resultaat.
• Marktwaarderisico: de waarde van de woningen fluctueert met de Amerikaanse woningmarkt, met mogelijk gedeeltelijk of volledig verlies van de inleg.
• Bouw- en ontwikkelingsrisico: vertragingen in de bouw, bijvoorbeeld door weersomstandigheden, beïnvloeden de kasstromen.
• Kostenrisico: hogere bouw- of financieringskosten dan begroot drukken de winst.
• Inflatierisico: stijgende inflatie kan bouwkosten en rente opdrijven, met gevolgen voor verkoopprijzen en rendement.
• Valutarisico: inleg en uitkeringen luiden in Amerikaanse dollars, waardoor de belegger wisselkoersrisico loopt.
• Liquiditeitsrisico: de participaties zijn vrijwel niet verhandelbaar.
• Juridisch en fiscaal risico: beleggers hebben te maken met regelgeving in zowel Nederland als de Verenigde Staten.

Klassieke zekerheden

Er zijn geen hypotheekrechten of pandrechten ten gunste van de beleggers gevestigd. Voor beide projecten verstrekt de General Partner, gelieerd aan de Amerikaanse ontwikkelaar WeldenField, een persoonlijke garantie voor de bankfinanciering: WeldenField is hoofdelijk aansprakelijk als de projectvennootschap haar betalingsverplichtingen niet nakomt.

Risicobeperkende kenmerken

Beleggers ontvangen een preferent rendement van 10 procent voordat de General Partner meedeelt in de winst, en een deel van het eigen vermogen wordt al tijdens de looptijd terugbetaald, waardoor het uitstaande kapitaal afneemt. De samenwerking met lokale ontwikkelpartners met wie de oprichters eerder projecten deden, moet volgens Sundial het uitvoeringsrisico beperken.

Sundial Capital Partners BV is vrijgesteld van de vergunningplicht voor beheerders van beleggingsinstellingen onder de Wet op het financieel toezicht en valt niet onder doorlopend toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De onderneming is wel bij de AFM geregistreerd onder het AIFMD-registratieregime.