Netto huuropbrengst dekt de financiële lasten 1,06 keer; vermogen voor aandeelhouders circa 1,8 miljoen euro
Vastgoedbedrijf ER Capital N.V. heeft over het eerste halfjaar van 2026 een nettoverlies geboekt van 1,443 miljoen euro, tegen 3,959 miljoen euro een jaar eerder. Dat blijkt uit het halfjaarrapport.pdf) dat het bedrijf op 29 september 2026 publiceerde. Het kleinere verlies kwam er terwijl de brutohuurinkomsten ruim verdubbelden, van 2,176 miljoen naar 4,550 miljoen euro.
Voor obligatiehouders telt vooral of die extra huur hun rente kan dragen. De financiële lasten stegen namelijk in vrijwel hetzelfde tempo mee, van 1,519 miljoen naar 3,147 miljoen euro. Daarbij moet worden aangetekend dat een externe accountant de halfjaarcijfers niet heeft gecontroleerd en ook niet heeft beoordeeld.
Mensen vergelijken ER Capital vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partners
Pearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Fortus Vastgoedfondsen
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Details
Na aftrek van servicekosten en vastgoedexploitatiekosten hield ER Capital 3,331 miljoen euro netto huuropbrengst over. Daarmee worden de financiële lasten 1,06 keer gedekt, zo berekende de redactie, wat betekent dat er na de rente vrijwel niets overblijft. Die financiële lasten, waarin naast rente ook 0,209 miljoen euro amortisatie van financieringskosten zit, nemen 69% van de brutohuur voor hun rekening. Zo ging de groei van de netto huuropbrengst, van 1,599 miljoen naar 3,331 miljoen euro, vrijwel volledig op aan de hogere financiële lasten.
Ook het bedrijfsresultaat van 1,436 miljoen euro geeft een vertekend beeld, omdat het steunt op twee eenmalige posten. Aan de ene kant leverde het stoppen van de joint venture met Blink B.V. (Jansen de Jong Groep), opgezet voor woningbouw aan de Diamantlaan in Hoofddorp, een boekwinst op van 1,500 miljoen euro. Aan de andere kant werd Businesspark Geusselt 1,092 miljoen euro afgewaardeerd. Laat je beide buiten beschouwing, dan blijft een bedrijfsresultaat van circa 1,03 miljoen euro over, ongeveer een derde van de financiële lasten. Dat zet ook de berichtgeving van ABM Financial News in een ander licht: die meldde dat de joint venture op het resultaat drukte, terwijl volgens de winst-en-verliesrekening het omgekeerde gebeurde.
Opvallend is verder dat ER Capital de trading update van 30 juni indicatief circa 4,2 miljoen euro aan totale huurinkomsten noemde, terwijl het halfjaarrapport op 4,550 miljoen euro uitkomt.
Achtergrond
Het halfjaar volgt op een moeizaam 2025. Over heel dat jaar leed ER Capital 6,7 miljoen euro verlies, terwijl de vastgoedportefeuille groeide van 58,5 naar 90,8 miljoen euro. Die groei zette in 2026 door: per 30 juni stond het vastgoed op 107,259 miljoen euro, vooral door de aankoop van Businesspark Geusselt in februari 2026 voor 16,7 miljoen euro.
Die uitbreiding is grotendeels met geleend geld betaald. De rentedragende leningen liepen op van 79,432 miljoen naar 95,546 miljoen euro, waarvan 12,750 miljoen euro kortlopend. Zet je alle rentedragende schuld af tegen de vastgoedwaarde, dan komt de groeps-LTV uit op circa 89%, zo berekende de redactie. Volgens het rapport voldeed de groep per 30 juni wel aan alle financiële convenanten; op de lening van Prime Capital voor Geusselt bedroeg de LTV 63,7%, tegen een grens van 75%.
Tegenover die schuld staat een smalle vermogensbuffer. Het eigen vermogen bedraagt 4,969 miljoen euro op een balanstotaal van 118,522 miljoen euro, en daarvan is 3,167 miljoen euro minderheidsbelang. Aan de aandeelhouders van ER Capital zelf komt zo circa 1,8 miljoen euro toe. Ook de liquiditeit is krap: het negatieve werkkapitaal bedroeg 13,2 miljoen euro, bij 2,8 miljoen euro aan liquide middelen. Het bestuur verwacht op basis van een liquiditeitsprognose tot ten minste 30 september 2027 aan zijn verplichtingen te kunnen voldoen, maar maakt dat afhankelijk van toegang tot externe financiering en van de timing van transactiegerelateerde kasstromen.
Impact
Die externe financiering kan duur uitvallen, bleek op 29 september 2026. Op die dag werden twee hypotheekleningen van elk 1,55 miljoen euro op Diamantlaan 3 geherfinancierd tegen 21,5% rente per jaar, met een looptijd tot september 2031. Toegegeven, hierbij werd ook een 'profit-sharing agreement' op hetzelfde pand beëindigd, een groot deel van de renteverplichting moet dan ook in dat licht gezien worden. Het ging hierbij om de herfinanciering die de accountant in de controleverklaring bij de jaarrekening 2025 expliciet noemde, toen hij de continuïteit en liquiditeit als kernpunt aanwees. Daarnaast loopt voor Geusselt nog een juniorlening van 5 miljoen euro tegen 9% met een looptijd van 10 maanden, die het bestuur grotendeels door langlopende financiering wil vervangen.
Intussen haalde de groep ook geld op bij particulieren. Groepsfinancieringsmaatschappij ER Capital Finance NV bood tot en met 30 september 2026 obligaties Serie H aan, met een rente van 4,30% tot 8,50%. Die obligaties zijn niet door zekerheden gedekt; de enige zekerheid is een concerngarantie van ER Capital N.V., hetzelfde bedrijf waarvan aandeelhouders circa 1,8 miljoen euro eigen vermogen toekomt. Wie inschreef, machtigde de directie bovendien vooraf om de obligaties achter te stellen bij een hypothecaire financier, zonder dat obligatiehouders daar een veto tegen hebben. De obligatieschuld op de balans steeg in het eerste halfjaar van 10,218 miljoen naar 11,625 miljoen euro.
Mensen vergelijken ER Capital vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partnersPearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Fortus Vastgoedfondsen
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.