In minder dan tien maanden wist deze financieringspartij het aantal websitebezoekers te laten exploderen van tweeduizend naar vierenzestigduizend per maand. En ook het team groeide sinds de oprichting in 2023 in rap tempo: van drie naar dertig mensen. Het moge u duidelijk zijn: Fortus timmert stevig aan de weg, en met succes. We spraken medeoprichter en directeur Esther Dekker over kansen, risico’s en de rol van technologie.
Hoe het allemaal begon
Dekker: “Fortus is echt ontstaan vanuit de praktijk. We werkten al jarenlang in vastgoedontwikkeling, beheer en verhuur en zagen hoe groot de kansen waren in transformaties, vooral in stedelijke gebieden. Tegelijkertijd merkten we dat de financieringsmarkt steeds minder goed aansloot op wat er in de praktijk nodig was.”
“Veranderende regelgeving en stijgende rentes zorgden voor onzekerheid. Je wist vooraf niet meer zeker of je een project aan het einde zonder problemen kon herfinancieren. Dat maakte het lastig om structureel te blijven ontwikkelen. Wij zagen het gebeuren, we hadden een netwerk en we zagen een kans. Zo is Fortus ontstaan: een financier die vanuit de praktijk vraag en aanbod snel samen weet te brengen.”
Waarin kan men investeren?
“We financieren met Fortus kortlopende vastgoed transformaties met een looptijd van 6 tot 24 maanden en een woonkarakter. Dat zijn projecten waarbij bestaande panden worden getransformeerd naar woningen, zoals appartementen, zorgwoningen of kleinere wooncomplexen.”
“Mensen kunnen op twee manieren bij ons investeren: via een fondsstructuur of via geselecteerde één-op-één projecten. Het fonds is defensief ingericht en gespreid over meerdere projecten. Dat biedt rust en stabiliteit. Daarnaast zijn er incidenteel directe projecten voor investeerders die bewust voor een wat afwijkend project kiezen.”
Welke zekerheden bieden jullie investeerders?
“We werken met een gelaagde zekerhedenstructuur. Dat betekent dat we altijd eerste hypotheekrechten hebben en we vragen substantiële eigen inbreng van de ontwikkelaar. Daarnaast tekenen ontwikkelaars zowel zakelijk als privé mee. Die aanpak zorgt voor gedeelde verantwoordelijkheid.
“Zo voorkomen we opportunistisch gedrag en zorgen we dat belangen echt gelijklopen. Dat is een belangrijke basis voor vertrouwen. We financieren ook uitsluitend ontwikkelaars met aantoonbare ervaring. Partijen uit ons netwerk die keer op keer hebben laten zien dat ze dit vak beheersen. We werken niet met beginners.”
Gaat het wel eens mis en hoe lossen jullie dat op?
“Er gaat uiteraard wel eens iets mis, projectontwikkeling blijft mensenwerk. Geen enkel project verloopt exact zoals het op papier staat. Vergunningstrajecten kunnen langer duren of kosten kunnen anders uitpakken. Maar als er afwijkingen ontstaan, dan grijpen we actief in. We schuiven aan bij de ontwikkelaar, zetten expertise in vanuit ons netwerk en sturen bij waar nodig. En als het echt niet verantwoord is, beëindigen we de financiering.”
“Tot nu toe heeft dat ertoe geleid dat investeerders hun inleg altijd hebben teruggekregen. Het resultaat van strenge selectie aan de voorkant en actief risicomanagement tijdens het project. We wijzen 95 procent van de aanvragen af. Alleen projecten waarvan we vooraf zien dat ze écht kloppen, komen in aanmerking.”
“Daarnaast kiezen we bewust voor focus. We doen hoofdzakelijk woningtransformaties. Geen zijpaden naar andere vastgoedcategorieën waar de risico’s fundamenteel anders zijn. Die discipline helpt enorm in onrustige markten.”
Wat is de rol van technologie?
“Technologie helpt ons om sneller en scherper te zien waar projecten echt op vastlopen. We ontwikkelen onze software volledig in-house, zodat die precies aansluit op wat we in de praktijk tegenkomen. Zo bekijken we niet alleen of documenten compleet zijn, maar ook naar wat er daadwérkelijk in staat. Taxatierapporten, vergunningstrajecten en projectplannen worden in samenhang geanalyseerd, waardoor risico’s en inconsistenties zichtbaar worden die anders vaak pas veel later boven water komen.”
“Dat maakt het mogelijk om in korte tijd een goed onderbouwd oordeel te geven. Goede projecten dienen zich vaak maar heel even aan. Met onze technologie kunnen we snel doorgronden waar de risico’s zitten, zonder te varen op onderbuikgevoel. Zo weten ontwikkelaars snel waar ze aan toe zijn en weten wij precies waarom we ja of nee zeggen.”
“Diezelfde datagedreven manier van werken zie je ook terug in onze groei als organisatie. We meten wat werkt, sturen bij en schalen alleen op als het effect heeft. Zo kregen we bijvoorbeeld voor de groei van onze website onlangs de Dutch Search Award. Een mooie bevestiging van onze aanpak.”
Wat is de impact van de projecten waarin men kan investeren?
“Dat is heel simpel: onze beleggers dragen actief bij aan het toevoegen van woningen. We maken projecten mogelijk die anders niet of veel moeilijker gefinancierd zouden worden. Dat betekent dat er daadwerkelijk woningen bijkomen. De projecten zijn verspreid over Nederland, maar het meest werken we in de Randstad. Daar komen vraag, bouwkosten en eindwaarde het meest logisch samen. Het eindproduct blijft vastgoed: woningen waar altijd behoefte aan is.”
Hoe zie je de toekomst van het bedrijf? Zijn er plannen voor uitbreiding of nieuwe ontwikkelingen?
“Verdere digitalisering blijft altijd een speerpunt. Ons doel is dat ontwikkelaars binnen tien tot vijftien minuten weten of een project financierbaar is en onder welke voorwaarden. Snelheid aan de voorkant is doorslaggevend voor succes.”
