Henri Schouten (Cortese): “Eerstelijnszorgvastgoed is een niche met enorme stabiliteit”

Toen Rémy Voskamp en Gérard van Onna in 2010 Cortese oprichtten, lag de focus op private placements: selecte investeerders die gezamenlijk investeren in specifieke vastgoedobjecten. Inmiddels telt het bedrijf 16 medewerkers en beheert het bijna een derde van de markt voor eerstelijnszorgvastgoed in Nederland.

Wat heeft jullie geïnspireerd om Cortese te starten?

“In 2010 zaten we midden in de crisis, maar juist dan ontstaan kansen,” vertelt Henri Schouten, sinds 2016 partner en verantwoordelijk voor de funding en marketing bij Cortese. “Spelenderwijs hebben Rémy en Gérard een paar fondsen opgezet die zich al snel richtten op eerstelijnszorgvastgoed en dat bleek een stabiele en toekomstbestendige niche.”

Waarin kan men bij Cortese investeren?

Cortese richt zich exclusief op vastgoed voor gezondheidscentra met huisartsen, fysiotherapeuten en apotheken. “Dit type vastgoed kent langlopende huurcontracten en stabiele huurders,” legt Schouten uit. “Een huisarts verhuist niet zomaar, dat zou funest zijn voor zijn praktijk. Dat maakt deze belegging bijzonder aantrekkelijk voor investeerders die op zoek zijn naar zekerheid.”

Wat is de impact van de projecten waarin men kan investeren?

Schouten: “Onze beleggers dragen bij aan Nederlandse zorg, door in tijden van vastgoed-schaarste te investeren in meer en betere zorglocaties.”

Sinds 2016 zijn de fondsen van Cortese toegankelijk voor een bredere groep particuliere beleggers. “Eerst waren het één of twee fondsen per jaar, nu beheren we een totaalportefeuille van ruim 350 miljoen euro met, zo uit mijn hoofd, rond de 1100 beleggers,” zegt Schouten. “We kopen bestaand zorgvastgoed aan en optimaliseren de portefeuille actief. Soms door renovatie, soms door slim ruimtegebruik.”

Welke zekerheden bieden jullie investeerders?

“Onze investeerders profiteren van meerdere lagen van zekerheid,” zegt Schouten. “Ten eerste werken we met langlopende huurcontracten met stabiele huurders, zoals huisartsen en apothekers, wat zorgt voor een consistente cashflow. Daarnaast lossen we structureel af op onze bankleningen, waardoor we risico’s beperken tegen eventuele marktvolatiliteit. Tot slot investeren we alleen in zorgvuldig geselecteerde panden die voldoen aan onze strikte due diligence-eisen, zodat we risico’s zo veel mogelijk minimaliseren.”

Gaat het wel eens mis en hoe lossen jullie dat op?

Cortese werkt met een obligatiemodel waarbij beleggers een vaste rente ontvangen en bij verkoop meedelen in de verkoopwinst. “Onze fondsen combineren bankfinanciering met kapitaal van beleggers,” zegt Schouten. “Doordat we, zoals ik al zei, structureel aflossen op de banklening, bouwen we een buffer op. Dus zelfs als we een pand met verlies zouden moeten verkopen, kunnen we het risico aanzienlijk beperken.”

Wat onderscheidt Cortese van anderen in dezelfde branche?

Cortese is een van de weinige partijen in Nederland die zich volledig richt op eerstelijnszorgvastgoed. Schouten: “Er zijn enkele beursgenoteerde bedrijven die iets vergelijkbaars doen, maar wij bieden particuliere beleggers de kans om direct te investeren in deze stabiele sector. Bovendien zijn wij actief betrokken bij het beheer en de optimalisatie van onze panden, wat zorgt voor een extra laag zekerheid.”

Welke rol speelt duurzaamheid bij Cortese?

Duurzaamheid is voor Cortese geen optie, maar een noodzaak, zegt Schouten stellig. “Banken zijn steeds kritischer bij het financieren van vastgoed en kijken expliciet naar duurzaamheid en energieprestaties,” legt hij uit. “Bij elke aankoop doen we een uitgebreide due diligence. We investeren alleen in panden die voldoen aan hoge duurzaamheidsnormen of waarin we die verbeteringen kunnen doorvoeren.”

Hoe zie je de toekomst van Cortese?

Cortese blijft groeien, maar wel binnen de eigen niche. “We beheren nu bijna een derde van de markt voor eerstelijnszorgvastgoed in Nederland,” zegt Schouten. “Onze strategie is om verder te professionaliseren en onze positie in de markt verder te verstevigen.”

Wil je nog iets delen met potentiële investeerders?

“We zijn altijd bezig met groei,” zegt Schouten. “Uiteindelijk willen we een nog groter fonds realiseren of misschien zelfs de stap zetten naar een institutionele verkoop. Maar voor nu richten we ons op de uitbouw van onze fondsen en het verder optimaliseren van onze portfolio. Ons nieuwste fonds, Cortese Health XIV, is nu open voor inschrijving. Beleggers ontvangen een vaste rente van 6% en kunnen meedelen in de verkoopwinst, wat het verwachte rendement op 8,5 tot 9% brengt.”