Bliss Hypothekenfonds geeft hypotheekobligaties uit waarvan de opbrengst wordt gebruikt om hypothecaire leningen te verstrekken aan zakelijke leningnemers, doorgaans projectontwikkelaars die hun vastgoed als onderpand inbrengen. Het fonds biedt drie obligatieseries met vaste rentes van zes tot zeven procent per jaar, een minimumdeelname tussen tienduizend en vijfentwintigduizend euro en een looptijd van maximaal vijf jaar.
Naast de standaardseries kent Bliss een Maatwerk-variant vanaf honderdduizend euro, gericht op family offices en institutionele beleggers, waarbij de rente of het specifieke leningdossier kan worden onderhandeld. De obligaties zijn gedekt door een eerste recht van hypotheek op het gefinancierde vastgoed; deze zekerheid wordt namens de obligatiehouders aangehouden door Stichting Zekerheidsagent. Inschrijven loopt via een reserveringsformulier per serie, met een eenmalige administratiekost van tweehonderdvijftig euro.
Bliss Hypothekenfonds B.V. is opgericht op 22 april 2024 in Waspik en staat ingeschreven in de Kamer van Koophandel onder nummer 93668538. Bestuurder is NOA Holding B.V., op haar beurt bestuurd door Harten Heer B.V. met Richard van der Horst als enig statutair bestuurder en aandeelhouder. Van der Horst is daarnaast hypotheekadviseur en oprichter van Bliss Hypotheekadviseurs, een AFM-vergunde adviseur die in augustus 2023 een collectieve vergunning ontving en sinds 2020 onder Bliss Franchise B.V. opereert.
De totale uitgifte van de drie obligatieseries A, B en C is begroot op 14,945 miljoen euro. Per serie wordt circa 4,99 miljoen euro opgehaald, het maximum dat onder de prospectusvrijstelling zonder AFM-goedgekeurd prospectus mag worden aangeboden. Bij oprichting had het fonds nog geen activiteiten verricht; de inschrijvingsperiode liep van 1 augustus 2024 tot 1 augustus 2025. Bliss Hypothekenfonds is daarmee een nieuwe naam in de markt voor hypotheekgedekte particuliere obligaties zonder eerder track record als fondsbeheerder.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Inschrijven gebeurt via een reserveringsformulier per obligatieserie. Bliss kan inschrijvingen zonder opgaaf van redenen geheel of gedeeltelijk weigeren. Toewijzing vindt plaats op volgorde van binnenkomst.
De looptijd van Serie A, B en C bedraagt maximaal vijf jaar vanaf de laatste relevante uitgiftedatum. Bliss heeft het recht na drie jaar tot vervroegde aflossing over te gaan, met een opzegtermijn van dertig dagen en zonder boeterente. De Maatwerk-variant kent looptijden in onderling overleg.
Voor Serie A geldt een minimumdeelname van tienduizend euro, voor Serie B twintigduizend euro en voor Serie C vijfentwintigduizend euro. De Maatwerk-variant start bij honderdduizend euro.
De obligaties zijn niet beursgenoteerd. Overdracht aan derden vereist medewerking van Bliss, die zich het recht voorbehoudt deze te weigeren. Tussentijdse uittreding is daarmee niet vanzelfsprekend mogelijk.
Bliss brengt eenmalig tweehonderdvijftig euro aan order- en administratiekosten in rekening per obligatiehouder bij uitgifte, ongeacht het aantal afgenomen obligaties. Beleggers die een onafhankelijk financieel adviseur op het reserveringsformulier vermelden zijn deze kosten niet verschuldigd. Volgens Bliss zijn er geen emissiekosten, geen lopende beheervergoeding en geen exitkosten bij regulier einde looptijd. De rentemarge tussen wat het fonds aan obligatiehouders uitkeert en wat het van leningnemers ontvangt vormt de inkomstenbron van de uitgevende instelling zelf.
De drie series kennen elk een vaste rente: zes procent per jaar voor Serie A, zes en een half procent voor Serie B en zeven procent voor Serie C. De rente wordt maandelijks uitgekeerd uit de kasstromen die voortkomen uit de hypothecaire leningen. Bliss merkt op dat het uitgekeerde rendement afhankelijk is van de winst die het fonds realiseert; de kans bestaat op lager dan verwachte uitkering of zelfs gedeeltelijk verlies van inleg.
Maandelijks gedurende de looptijd van de obligatie.
De hoofdsom wordt aan het einde van de looptijd ineens afgelost, vermeerderd met eventueel nog niet betaalde rente. Vervroegde aflossing kan na drie jaar plaatsvinden zonder boeterente, op initiatief van Bliss.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De beleggingen bij Bliss Hypothekenfonds kennen de volgende risico's:
Voor elk gefinancierd object wordt een eerste recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van Stichting Zekerheidsagent, die deze rechten houdt namens de gezamenlijke obligatiehouders. De totale zekerheidsdekking bedraagt het uitstaande hoofdsommenbedrag vermeerderd met rente en kosten, begroot op ten minste veertig procent boven de hoofdsom. Daarnaast eist Bliss bij financiering een minimale eigen inbreng van twintig procent door de leningnemer en tekent de leningnemer in privé mee voor de financiering.
De rechten van obligatiehouders worden gebundeld via Stichting Zekerheidsagent zodat individuele beleggers niet zelf hoeven te procederen bij wanbetaling. Bliss beheert de leningadministratie en treedt op als executant bij verkoop van het onderpand; de opbrengst gaat eerst naar de obligatiehouders. De zekerheidsstructuur biedt geen garantie tegen verlies bij dalende vastgoedwaardes of bij gelijktijdige wanbetaling van meerdere leningnemers.
Bliss Hypothekenfonds B.V. beschikt zelf niet over een AFM-vergunning en doet een beroep op de prospectusvrijstelling in artikel 5:3 Wft door uitgifte onder de vijf miljoen euro per serie. Het Informatiedocument is niet door de AFM getoetst en draagt de wettelijke waarschuwing daartoe. De combinatie van het aantrekken van opvorderbare gelden van particuliere beleggers en het verstrekken van leningen heeft geleid tot publieke vragen of de constructie binnen de vrijstelling van artikel 5:4 Wft valt of als bankactiviteit zonder DNB-vergunning kwalificeert; Bliss heeft aangegeven dit aan De Nederlandsche Bank voor te leggen. De gelieerde Bliss Hypotheekadviseurs (KvK 75052695) beschikt sinds augustus 2023 over een collectieve AFM-vergunning voor financiële dienstverlening; die vergunning ziet op advies en bemiddeling, niet op de obligatie-uitgifte van het fonds.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
