Nova Capital

Nova Capital is een Nederlandse vastgoedbeheerder die zich specialiseert in commanditaire vennootschappen voor wijkwinkelcentra met een of twee supermarkten en aanvullend winkelaanbod voor dagelijkse benodigdheden. Deze "boodschappencentra" hebben relatief stabiele huurinkomsten en zijn minder gevoelig voor de online winkeltrend dan grootschalige modewinkelcentra.

Nova Capital structureert besloten beleggingsfondsen met een minimumdeelname van honderdduizend euro en een beoogde looptijd van circa tien jaar. Beleggers participeren als commanditair vennoot en ontvangen kwartaalrendement uit de huurinkomsten plus eventuele waardestijging bij verkoop van het winkelcentrum aan einde looptijd. De fondsen zijn closed-end zonder secundaire markt voor doorverkoop.

Nova Capital B.V. is op 11 juli 2012 opgericht in Hengelo aan de Demmersweg en kwam voort uit een management buy-out. Bij oprichting nam de onderneming het beheer over van een aantal bestaande vastgoedfondsen om continuiteit te bieden aan circa tweeduizend particuliere beleggers. De rechtspersoon is geregistreerd in de Kamer van Koophandel onder nummer 55674836.

De directie en eigendom liggen bij Dick Braat en Harm Scholte. Braat heeft circa vijfentwintig jaar ervaring in de Nederlandse vastgoedsector en is verantwoordelijk voor portefeuillebeheer en acquisitie. Scholte heeft een achtergrond in de bancaire sector en bewaakt de financieringsstructuren van de fondsen. Het exacte beheerd vermogen wordt door Nova Capital niet publiekelijk gerapporteerd, maar de portefeuille omvat meerdere wijkwinkelcentra in Nederland met een totaalwaarde in de tientallen miljoenen euro's. Naast fondsbeheer voert Nova Capital ook een consultancy-tak die vastgoedbeleggers begeleidt bij financieringsaanvragen.

Instappen

Beleggers nemen deel via emissie van een nieuw fonds tijdens de plaatsingsperiode. De plaatsingsperiode loopt vanaf publicatie van het Informatiememorandum tot het moment waarop het fonds is volgeschreven, doorgaans enkele maanden.

Minimale investeringstermijn

De fondsen kennen een beoogde looptijd van circa tien jaar tot verkoop van het onderliggende winkelcentrum. Voorafgaande uittreding is contractueel niet ingebouwd.

Minimaal instapbedrag

Honderdduizend euro per fonds. Hierdoor blijven de fondsen onder de drempel voor retail-toezicht en kwalificeren als professionele beleggers onder de AIFMD-light-vrijstelling.

Verhandelbaarheid en uitstap

Participaties zijn niet vrij verhandelbaar. Tussentijdse uittreding kan alleen via onderhandse verkoop aan een nieuwe investeerder, met toestemming van de overige commanditaire vennoten en doorgaans ook van de financierende bank. In de praktijk is dit een uitzonderingsroute en geen reguliere uitstapmogelijkheid.

Bij toetreding betaalt de belegger emissiekosten van circa drie procent van de inleg. Daarna geldt een jaarlijkse beheervergoeding van rond een halve procent van het fondsvermogen voor Nova Capital. Bij verkoop van het onderliggend winkelcentrum aan einde looptijd ontvangt Nova Capital een prestatievergoeding in de vorm van een winstdeling op de gerealiseerde meerwaarde, vastgelegd in de fondsvoorwaarden van elk afzonderlijk fonds. Er zijn geen aparte uitstapkosten voor beleggers, omdat reguliere uittreding pas plaatsvindt bij liquidatie van het fonds.

De vastgoedfondsen van Nova Capital kennen historisch een direct uitkeerbaar cashrendement van vijf tot negen procent per jaar uit de huurinkomsten. Voor recente fondsen mikt Nova Capital op een direct rendement van zes a zeven procent per jaar, met een geprognosticeerd totaalrendement inclusief verkoopwinst van acht a negen procent per jaar over een looptijd van circa tien jaar.

Het direct rendement wordt aan beleggers uitgekeerd als winstaandeel uit huur na aftrek van rentelasten en operationele kosten. De prognose is afhankelijk van de aanname over verkoopwaarde aan einde looptijd; deze waarde wordt door externe taxateurs vastgesteld bij liquidatie. Tussentijdse herwaardering vindt periodiek plaats voor de jaarrekening van het fonds.

Uitkeringsfrequentie

Per kwartaal wordt het direct rendement aan participanten uitgekeerd uit de huurkasstroom van het onderliggend vastgoed.

Terugbetaling

De inleg wordt teruggestort bij liquidatie van het fonds aan einde looptijd, na verkoop van het winkelcentrum en aflossing van de bankfinanciering. Een eventuele meerwaarde wordt naar rato van de inleg en conform de fondsvoorwaarden verdeeld tussen de commanditaire vennoten en Nova Capital als beheerder.

De beleggingen bij Nova Capital kennen de volgende risico's:

• Illiquiditeit: participaties zijn niet vrij verhandelbaar en de inleg is voor circa tien jaar vastgezet
• Markt- en waarderisico bij dalende winkelvastgoedprijzen of structurele leegloop in een specifieke regio
• Concentratierisico op een enkel winkelcentrum binnen elk fonds; uitval van een grote ankerhuurder zoals een supermarkt heeft directe impact op het rendement
• Huurder- en leegstandrisico bij faillissement van een retailer of niet-verlenging van het huurcontract
• Financieringsrisico door de hypothecaire bankfinanciering van elk fonds; herfinanciering bij hogere rentes drukt het direct rendement
• Renterisico bij rentemutaties tussen aanvang en herfinancieringsmoment
• Inflatierisico met directe impact op consumentenbestedingen en operationele lasten
• Toezichtsrisico: Nova Capital opereert onder AIFMD-light met beperkter toezicht dan een volledig vergunde AIFM
• Verkoopprijsrisico aan einde looptijd: het geprognosticeerde totaalrendement is mede afhankelijk van de verkoopwaarde van het onderliggende vastgoed

Klassieke zekerheden

De participanten zijn als commanditaire vennoten economisch eigenaar van het winkelcentrum dat door het fonds is aangekocht. Juridisch eigendom ligt bij de fondsentiteit; het fondsvermogen is gescheiden van het bedrijfsvermogen van Nova Capital als beheerder. Bij faillissement van Nova Capital wordt het onderliggend vastgoed niet geraakt; een opvolgend beheerder kan worden aangesteld om het fonds tot einde looptijd uit te voeren.

Risicobeperkende kenmerken

Nova Capital selecteert wijkwinkelcentra met een ankerhuurder die zorgt voor de basisbezetting; bijwinkelfuncties verspreiden de huurrisico's over meerdere kleinere ondernemers. De financieringsstructuur kent doorgaans een vaste looptijd op de hypothecaire lening om renteschommelingen te beperken. Per fonds wordt door een externe taxateur de aankoopwaarde getaxeerd voorafgaand aan de plaatsing.

Nova Capital B.V. is geregistreerd bij de Autoriteit Financiele Markten onder het AIFMD-light-regime van artikel 2:66a van de Wet op het financieel toezicht. Onder deze registratie geldt geen volledige AIFM-vergunningplicht, omdat het beheerd vermogen onder de Europese drempel van honderd miljoen euro met hefboom of vijfhonderd miljoen euro zonder hefboom blijft, en omdat alleen wordt aangeboden aan beleggers met een minimumdeelname van honderdduizend euro. Onder AIFMD-light geldt een verplichting tot administratieve organisatie en interne beheersing, een rapportageplicht aan de AFM en de toepassing van de Vrijstellingsregeling Wft. Een prospectus onder AFM-toetsing is niet vereist; per fonds wordt een Informatiememorandum verstrekt aan investeerders.