Reyersen van Buuren

Reyersen van Buuren is een Amsterdams huis dat sinds 1980 niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen samenstelt en bij particuliere beleggers plaatst. Het beheert die fondsen niet zelf: dat doet per fonds een vergunninghoudende partij. Reyersen is daarmee bemiddelaar en initiatiefnemer, niet de beheerder van het geld. Deelname begint bij 10.000 euro en loopt via inschrijving op een prospectus.

De onderneming werkt per fonds samen met een vergunninghoudende beheerder, waaronder Sectie5 Investments en APF International, die als zelfstandige aanbieders ook eigen fondsen uitgeven. Zelf verzorgt Reyersen de selectie van het vastgoed, de structurering en de plaatsing, en onderhoudt zij het contact met de deelnemers. De beleggingsovereenkomst gaat de deelnemer aan met het fonds en zijn beheerder; Reyersen staat daarbuiten. De fondsen kennen elk een eigen object of portefeuille: het Gelderstede Vastgoedfonds en het Molenstede Vastgoedfonds zijn daar voorbeelden van, naast de reeks commanditaire vennootschappen Vastgoed CV APF. Ook buiten Nederland zijn fondsen geplaatst, zoals een project van 330 huurappartementen in Atlanta.

Het huis bestaat 45 jaar en heeft in die tijd een beleggingswaarde van meer dan 2,5 miljard euro geplaatst, waarvan volgens eigen opgave meer dan 1 miljard euro particulier eigen vermogen. Het kantoor staat aan het Frederiksplein in Amsterdam.

Op de 132 fondsen die inmiddels zijn afgewikkeld, kwam het gemiddelde enkelvoudige rendement volgens de onderneming uit boven 9 procent per jaar. Enkelvoudig betekent hier: het totale rendement gedeeld door het aantal jaren, zonder rente op rente. Bij de gebruikelijke looptijd van vijf tot zeven jaar komt 9 procent enkelvoudig neer op ongeveer 7,2 tot 7,7 procent samengesteld, het getal dat vergelijkbaar is met het jaarrendement van een fonds dat herbelegt. Het cijfer betreft afgeronde fondsen; lopende fondsen tellen daarin niet mee. De vennootschap Adviesgroep Reyersen van Buuren treedt op als plaatsende partij en ontvangt daarvoor de emissievergoeding.

Instappen

Beleggers schrijven zich per fonds in. Wie zich aanmeldt, ontvangt bericht van nieuwe emissies en kan een beleggingsbrochure met prospectus en inschrijfformulier opvragen. Deelname komt tot stand door dat formulier in te sturen; er is geen doorlopende handel en geen tussentijdse markt voor de participaties. De voorwaarden waarop wordt ingeschreven zijn die van het fonds, opgesteld door de beheerder, en niet die van Reyersen.

Minimale investeringstermijn

De fondsen zijn besloten en lopen tot de verkoop van het vastgoed. Doorgaans wordt na vijf tot zeven jaar bekeken of het object tegen een aantrekkelijke prijs kan worden verkocht, waarna het fonds wordt afgewikkeld. Tussentijds uittreden is niet voorzien.

Minimaal instapbedrag

De ondergrens ligt bij 10.000 euro per deelnemer. Per fonds staat de exacte drempel in het prospectus.

Bij inschrijving betaalt de belegger een emissievergoeding over het deelnamebedrag. Die kent een staffel: bij kleinere inschrijvingen loopt zij op tot 3 procent, bij grotere bedragen daalt zij naar 2 procent en bij de grootste inschrijvingen naar 1 procent. Die vergoeding komt toe aan Adviesgroep Reyersen van Buuren, de vennootschap die de plaatsing verzorgt. Anders dan bij distributiepartners die door de aanbieder worden betaald, komt de beloning voor de bemiddeling hier dus rechtstreeks uit de inleg van de belegger.

Daarnaast rekent de beheerder van het betreffende fonds een jaarlijkse beheervergoeding en bij verkoop van het vastgoed doorgaans een aandeel in de gerealiseerde winst. Beide staan per fonds in het prospectus, omdat de beheerder per fonds verschilt. Uitstapkosten zijn er niet, eenvoudigweg omdat tussentijds uittreden niet mogelijk is.

Elk fonds werkt met twee prognoses: een direct rendement uit de huurinkomsten en een totaalrendement waarin de verwachte verkoopwinst is meegerekend. Bij het Gelderstede Vastgoedfonds ging het om 7,9 procent direct en 10,1 procent totaal per jaar, bij Vastgoed CV APF XX om 6,5 procent direct en 13,5 procent totaal. Het project in Atlanta werd aangeboden met een verwacht rendement van 15 procent.

Die percentages zijn prognoses van de aanbieder, geen toezeggingen. Het gerealiseerde resultaat hangt af van de huurinkomsten gedurende de looptijd en vooral van de prijs die bij verkoop van het vastgoed wordt gehaald.

Uitkeringsfrequentie

Het directe rendement wordt periodiek uitgekeerd, in de regel per kwartaal, uit de ontvangen huren. Het exacte ritme staat per fonds in het prospectus.

Terugbetaling

De inleg komt terug bij verkoop van het vastgoed aan het einde van de looptijd. Deelnemers ontvangen dan hun kapitaal plus hun aandeel in de verkoopwinst.

De beleggingen bij Reyersen van Buuren kennen de volgende risico's:

• Marktrisico: de verkoopprijs van het vastgoed bepaalt het grootste deel van het totaalrendement en kan tegenvallen
• Huurrisico: leegstand, huurderving of een huurder die wegvalt drukt direct op de kwartaaluitkering
• Financieringsrisico: de fondsen werken met een hypotheek van doorgaans meer dan de helft van de investering, wat winst en verlies uitvergroot
• Renterisico: bij herfinanciering kan de rente hoger liggen dan waarmee in de prognose is gerekend
• Liquiditeitsrisico: participaties zijn niet tussentijds verhandelbaar, waardoor het geld voor de hele looptijd vastligt
• Concentratierisico: een fonds belegt meestal in één object of een kleine portefeuille
• Verlengingsrisico: valt de markt tegen, dan kan verkoop worden uitgesteld en de looptijd oplopen
• Valutarisico bij fondsen die buiten de eurozone beleggen, zoals het project in de Verenigde Staten

Prognoses in een prospectus zeggen niets over het uiteindelijke resultaat; het gemiddelde over afgeronde fondsen verhult de spreiding tussen goede en slechte fondsen.

Klassieke zekerheden

De belegger wordt via een commanditaire vennootschap of een vergelijkbare structuur mede-eigenaar van het vastgoed zelf, wat het belangrijkste onderpand vormt. De financierende bank vestigt daarop een eerste hypotheekrecht en gaat dus voor op de deelnemers. Bij de fondsen ligt de verhouding tussen lening en waarde doorgaans rond de 55 procent, waardoor er een buffer zit tussen de bankschuld en de taxatiewaarde.

Risicobeperkende kenmerken

Elk fonds is een afgescheiden entiteit met een eigen jaarrekening en een eigen vergadering van deelnemers, zodat problemen bij het ene fonds niet doorwerken in het andere. De beheerder van de fondsen beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht, wat betekent dat bewaring, waardering en verslaglegging aan wettelijke eisen zijn gebonden. Deelnemers krijgen periodieke rapportages, een jaarlijkse opgave voor de belastingaangifte en een uitnodiging voor de jaarvergadering.

Reyersen van Buuren beschikt zelf niet over een vergunning als beheerder van beleggingsinstellingen en houdt geen deelnemersgeld onder zich; het selecteert en plaatst de fondsen, terwijl het beheer bij een vergunninghoudende partij ligt. Voor een deel van de fondsen is dat Sectie5 Beheer, dat van de Autoriteit Financiële Markten een vergunning kreeg als beheerder van beleggingsinstellingen. Die vergunning strekt zich uit tot beleggingsinstellingen die beleggen in vastgoed, financiële instrumenten, vastgoedgerelateerde voorfinanciering en vastgoedleningen.

Per fonds verschilt de toezichtsituatie, omdat per emissie een andere beheerder betrokken kan zijn en niet elk aanbod prospectusplichtig is. Welke partij het beheer voert en onder welk regime dat gebeurt, staat in het prospectus van het betreffende fonds.