Senioren Woonfonds

Senioren Woonfonds is de verzamelnaam voor een reeks commanditaire vennootschappen waarmee de Stichting tot Behoud van Erfgoederen geld ophaalt bij particuliere beleggers voor de aankoop en herbestemming van monumentale landgoederen tot luxe seniorenappartementen. Beleggers stappen in vanaf 25.000 euro, de beoogde rente is 7,8 procent per jaar en de beoogde looptijd circa 24 maanden. Tegenover de inleg staat een eerste recht van hypotheek via een aparte stichting.

Het concept draait om de aankoop van landgoederen die voor een enkele eigenaar te groot of te duur zijn geworden. Volgens de initiatiefnemers kunnen zulke objecten worden aangekocht voor 75 tot 80 procent van de getaxeerde waarde. De vennootschap koopt het object, bereidt de herbestemming en de vergunningen voor en draagt de verbouwing daarna over aan een aparte ontwikkelings-C.V. die met een ontwikkelaar en architecten de appartementen bouwt en verkoopt. De fondsen maken geen gebruik van bankfinanciering. Tot de objecten behoren Landgoed Vogelenzang in Hattemerbroek, gemeente Oldebroek, waar circa twintig seniorenappartementen en drie-onder-een-kapwoningen zijn gepland naar ontwerp van monumentenarchitect Edzard Prent, en Château des Loges in Normandië. Senioren Woonfonds III C.V. is bedoeld voor de aankoop van nieuwe objecten.

Beherend vennoot van de vennootschappen is de Stichting tot Behoud van Erfgoederen (KvK 73364762), gevestigd aan de Zuiderzeestraatweg 668 in Hattemerbroek. De stichting is voortgekomen uit een initiatief van het Britse Silverfleet Estates Ltd, dat inmiddels is opgeheven en waarmee volgens de stichting geen banden meer bestaan. Voor de financiering gebruikt de stichting een op commanditaire vennootschappen gebaseerd model van Silverfleet Management B.V.

Enig bestuurder van de stichting is volgens het Handelsregister P.J. Keizer, sinds 26 september 2022. De stichting is beherend vennoot van alle drie de commanditaire vennootschappen. Notariskantoor Schut en Van Os in Amsterdam verzorgt de notariële afwikkeling.

Senioren Woonfonds I C.V. (KvK 74023381) is opgericht op 12 februari 2019. Volgens de initiatiefnemers was vier maanden na de start genoeg ingeschreven om Landhuis Vogelenzang aan te kopen. Daarna volgden Senioren Woonfonds II C.V. (KvK 85839299, opgericht op 17 maart 2022) en Senioren Woonfonds III C.V. (KvK 95515240, opgericht op 30 oktober 2024). Elke vennootschap is begrensd op 5 miljoen euro, verdeeld over 200 participaties van 25.000 euro. Geen van de drie vennootschappen heeft een jaarrekening gedeponeerd bij het Handelsregister.

Instappen

Inschrijven gebeurt per vennootschap via een inschrijfformulier. In september 2026 meldde de stichting dat inschrijving nog mogelijk was. Voor Senioren Woonfonds III C.V. werkt de stichting met een voorinschrijving: de belegger stort eerst 15 procent van zijn inleg op de derdengeldenrekening van de notaris. Pas als 110 procent van het kapitaal voor een object is aangemeld, volgt de uitnodiging om de resterende 85 procent te storten, gelijktijdig met de vestiging van de hypotheek.

Minimale investeringstermijn

De beoogde looptijd is circa 24 maanden. De statuten kennen een onbepaalde looptijd; de stichting streeft ernaar binnen twee jaar af te ronden en terug te betalen. Tussentijds uitstappen kan alleen beperkt, via een terugkoopfonds dat uit een deel van de eerste storting wordt gevormd.

Minimaal instapbedrag

Voor Senioren Woonfonds I C.V. en III C.V. geldt een minimum van 25.000 euro. Voor de resterende participaties in Senioren Woonfonds II C.V. noemt de stichting een minimum van 100.000 euro.

Op de participaties rust 3 procent emissiekosten. Bij voorinschrijving of bij deelname met twee of meer participaties vervallen die kosten. Van de eerste storting van 15 procent kan volgens de stichting tot 5 procent van de inleg worden aangewend voor lopende kosten.

FiscAlert noemde in april 2025 een beheervergoeding voor de beherend vennoot van 1 procent, met een maximum van 5.000 euro.

Volgens de stichting bedraagt de beoogde rente 7,8 procent per jaar, voor alle drie de vennootschappen. FiscAlert vermeldt daarnaast een winstdeling van 10 procent voor de commanditaire vennoten. De stichting stelt dat een hogere verkoopopbrengst als extra rendement aan de vennoten toekomt en noemt een begrote winst van meer dan 15 procent op de herbestemming. In een nieuwsbrief van september 2026 schrijft de stichting dat deelnemers in Senioren Woonfonds I C.V. vanaf de eerste dag ieder kwartaal 7,8 procent hebben ontvangen.

Uitkeringsfrequentie

De rente wordt per kwartaal uitgekeerd. Zolang een object nog geen opbrengst oplevert, financiert de stichting de voorschotten op dividend voor; die uitkeringen zijn in de stortingsprocedure meegefinancierd.

Terugbetaling

De inleg wordt terugbetaald zodra het object na herbestemming aan de ontwikkelings-C.V. is doorverkocht. Voor Landgoed Vogelenzang is de aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ingediend bij de gemeente Oldebroek; de gemeente bevestigde die op 9 september 2026. De stichting verwacht dat medio 2028 de oplevering en verkoop van de appartementen kan beginnen.

De beleggingen bij Senioren Woonfonds kennen de volgende risico's:

• Looptijdrisico: Senioren Woonfonds I C.V. startte in 2019 met een beoogde looptijd van 24 maanden en was in 2026 nog niet volledig afgewikkeld.
• Vergunningsrisico: terugbetaling hangt af van de herbestemming en vergunningverlening voor de objecten.
• Rente uit eigen inleg: Beleggersbelangen wees er in 2019 op dat beleggers de rente in de beginfase zelf betalen, omdat er nog geen inkomsten zijn.
• Waarderingsrisico: de zekerheid hangt af van de executiewaarde van het onderpand.
• Liquiditeitsrisico: de participaties zijn niet verhandelbaar en het terugkoopfonds is beperkt.
• Concentratierisico: het vermogen zit in een klein aantal objecten.
• Buitenlandrisico: Château des Loges ligt in Frankrijk, met Franse regelgeving en procedures.
• Toezichtsrisico: er is geen AFM-toezicht en geen goedgekeurd prospectus.
• Fiscaal risico: de herziening van box 3 kan het netto rendement veranderen.
• Belangenrisico: FiscAlert merkte op dat de initiatiefnemers een beloning ontvangen zonder zelf te investeren.

Klassieke zekerheden

Beleggers krijgen een eerste recht van hypotheek op het object. Dat recht loopt via de Stichting HypotheekGarantie Senioren Woonfonds: de commanditaire vennoten dragen hun vordering op de vennootschap over aan die stichting, die daarvoor certificaten uitgeeft en zelfstandig de hypotheek kan uitwinnen als de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt. Omdat er geen bank meefinanciert, staat er geen bankhypotheek voor die van de beleggers.

Risicobeperkende kenmerken

Stortingen lopen via de derdengeldenrekening van de notaris, die het geld pas vrijgeeft als de hypotheek is gevestigd. Bestuurders van Stichting hypotheekgarantie Senioren Woonfonds I (KvK 75775816) zijn volgens het Handelsregister A.A. Hogema-Meerburg en J. Kok, beiden sinds 6 september 2019; van de stichting voor de tweede vennootschap (KvK 78363055) is Hogema-Meerburg sinds 24 juni 2020 bestuurder. Volgens de Stichting tot Behoud van Erfgoederen hebben beleggers de meerderheid in deze besturen. Initiatiefnemers mogen statutair niet meer dan tien participaties bezitten of daarop stemrecht hebben.

De vennootschappen staan niet onder toezicht van de AFM en hebben geen door de AFM goedgekeurd prospectus. Omdat per vennootschap maximaal 5 miljoen euro wordt opgehaald, valt de uitgifte onder de vrijstelling van de prospectusplicht voor kleine aanbiedingen, zoals ook FiscAlert en Beleggersbelangen vaststelden.