VasteLanden

VasteLanden is een Utrechtse fondsbeheerder die commercieel vastgoed aankoopt en de eigendom via certificaten bij beleggers onderbrengt. Het eerste fonds, VasteLanden Business Fund I, bezit een multi-tenant kantoorgebouw aan de Elzenkade in Houten met energielabel A+ en vier huurders. De minimale deelnamesom bedraagt 158.000 euro en de verwachte looptijd is tien jaar.

De onderneming combineert fondsbeheer met eigen vastgoedbeheer: zij regelt naast de fondsadministratie ook het technische, commerciële en administratieve beheer van het pand. Beleggers verwerven certificaten van aandelen, uitgegeven door een administratiekantoor dat de aandelen in de vastgoedvennootschap houdt. Het fonds herbelegt niet: zodra het pand of de aandelen worden verkocht, gaat de opbrengst naar de certificaathouders en worden fonds en administratiekantoor ontbonden.

Het huis is in 2024 opgericht en werkt vanaf de Ptolemaeuslaan in Utrecht met een team van negen mensen. Het beheer valt onder VasteLanden Investment Beheer, dat een vergunning heeft als beheerder van beleggingsinstellingen.

Het eerste fonds ging op 1 oktober 2025 van start met de exploitatie van het kantoorgebouw in Houten. De bruto aanvangshuur bedroeg volgens de prognose iets meer dan een miljoen euro per jaar, bij een gewogen resterende looptijd van de huurcontracten van 7,6 jaar. De aanbiedingsperiode liep tot uiterlijk 31 maart 2026.

Instappen

Toetreden gebeurt door in te schrijven op certificaten tijdens de aanbiedingsperiode, met een eerste closing en zo nodig opvolgende closings. De deelnamesom wordt gestort op de derdengeldenrekening van een notaris, die voor doorbetaling zorgt. Buiten die closings is er geen instapmoment en geen doorlopende handel.

Minimale investeringstermijn

Formeel is de looptijd onbepaald; in de prognose wordt gerekend met circa tien jaar. De feitelijke duur kan langer uitvallen wanneer verkoop van het pand op zich laat wachten. Tussentijds uitstappen is niet voorzien, zodat de inleg tot de verkoop vastligt.

Minimaal instapbedrag

De minimale deelnamesom is 158.000 euro. Dat bedrag bestaat uit de koopprijs van 100.000 certificaten van 1,45 euro, de agiostorting en de verkoopvergoeding.

Bij toetreding betaalt de belegger een verkoopvergoeding van 0,13 euro per certificaat, over de hele emissie goed voor 473.395 euro. Die vergoeding is alleen verschuldigd als de transactie doorgaat en komt toe aan de beheerder voor het plaatsen van de certificaten.

Jaarlijks gaat 2,0 procent van de gerealiseerde huuropbrengsten naar de beheerder als fondsbeheervergoeding, voor administratie, contact met bank en bewaarder en de communicatie met certificaathouders. Daarnaast rekent zij een vaste en een variabele vergoeding voor het vastgoedbeheer; in de exploitatieprognose is daarvoor 3,0 procent van de huur opgenomen.

Bij verkoop volgt een prestatievergoeding: komt het gemiddelde jaarrendement voor belasting boven 8,5 procent uit, dan ontvangt de beheerder een kwart van het meerdere. Die vergoeding wordt pas uitgekeerd nadat de certificaathouders hun inleg en dat rendement hebben ontvangen. Uitstapkosten zijn er niet.

Het fonds prognosticeert een gemiddeld enkelvoudig direct rendement van 8,0 procent per jaar voor belastingen, uit de huurstroom. Inclusief de verwachte waardeontwikkeling bij verkoop komt het geprognosticeerde gemiddelde totaalrendement volgens VasteLanden op ongeveer 10 procent per jaar.

Die prognose rust op vastgelegde aannames: een huurindexatie van 2,5 procent per jaar, geen leegstand gedurende de looptijd, 5,0 procent eigenaarslasten en 6,2 procent onderhoudskosten. Wijkt de praktijk daarvan af, bijvoorbeeld doordat een van de vier huurders vertrekt, dan verandert het resultaat mee. Scenario's in het informatiedocument zijn schattingen op basis van gegevens uit het verleden en geen indicatie van de uitkomst.

Uitkeringsfrequentie

Het directe rendement wordt periodiek uitgekeerd; certificaathouders ontvangen kwartaalrapportages en eenmaal per jaar de jaarstukken.

Terugbetaling

De inleg komt terug na verkoop van het pand of de aandelen. Eerst worden de resterende hoofdsom van de financiering, eventuele boeterente en de kosten van verkoop en vereffening voldaan; wat overblijft gaat naar de certificaathouders. Voor die verkoop is instemming van de vergadering van certificaathouders nodig.

De beleggingen bij VasteLanden kennen de volgende risico's:

• Concentratierisico: het fonds bezit één kantoorgebouw met vier huurders, zodat het vertrek van één huurder zwaar doorwerkt
• Huurrisico: de prognose gaat uit van nul procent leegstand gedurende tien jaar, een aanname die in de praktijk kan tegenvallen
• Financieringsrisico: het pand is met een hypothecaire lening gefinancierd, waarbij de bank voorrang heeft op de certificaathouders
• Renterisico: bij herfinanciering na afloop van de vijfjarige financieringsperiode kan de rente hoger liggen dan begroot
• Convenantrisico: overschrijding van de afgesproken verhouding tussen lening en waarde kan de bank rechten geven, met gevolgen voor de uitkeringen
• Liquiditeitsrisico: certificaten zijn niet tussentijds verhandelbaar
• Verlengingsrisico: de werkelijke looptijd kan langer worden dan de verwachte tien jaar
• Waarderingsrisico: de verkoopprijs aan het einde bepaalt een groot deel van het totaalrendement en is afhankelijk van de kantorenmarkt op dat moment

Het informatiedocument stelt dat het rendement afhangt van de marktontwikkeling en van hoe lang de belegging wordt aangehouden.

Klassieke zekerheden

Het fonds heeft het pand rechtstreeks in eigendom; die eigendom vormt de onderliggende waarde achter de certificaten. Op het object rust een hypothecaire inschrijving ten gunste van de financier, die daarmee voorrang heeft bij een gedwongen verkoop. De financiering wordt gedurende vijf jaar in gelijke delen van 1,0 procent per jaar afgelost, waardoor de schuld geleidelijk daalt.

Risicobeperkende kenmerken

Tussen belegger en vastgoedvennootschap zit een administratiekantoor dat de aandelen juridisch houdt en de certificaten uitgeeft, zodat het vermogen gescheiden blijft. Verkoop van het pand of de aandelen vereist instemming van de vergadering van certificaathouders. De financiering kent een grens aan de verhouding tussen lening en waarde, en het huurcontractenbestand had bij aanvang een gewogen resterende looptijd van 7,6 jaar met vier huurders. Een onafhankelijke bewaarder controleert de kasstromen van het fonds.

VasteLanden Investment Beheer beschikt op grond van de Wet op het financieel toezicht over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten voor het beheren van beleggingsinstellingen onder de AIFM-richtlijn. Daarmee staat de beheerder onder toezicht van zowel die toezichthouder als De Nederlandsche Bank.

Het verlies van die vergunning is in de fondsvoorwaarden aangemerkt als grond waarop het beheer overgaat of het fonds wordt beëindigd. Voor het fonds is een informatiememorandum opgesteld met de fondsvoorwaarden, de exploitatieprognose en de risicofactoren.