Het Value Vastgoedfonds biedt particuliere beleggers de mogelijkheid te investeren in een gediversifieerde portefeuille van vastgoedobjecten in Nederland. De fondsbeheerder richt zich op het combineren van stabiele huurinkomsten (cashflow) met lange termijn waardegroei van het onderliggende vastgoed. De portefeuille wordt opgebouwd uit zowel woningen als commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsruimtes, logistiek, winkels, leisure). Hierbij wil de beheerder actief waarde toevoegen via renovaties, optimalisatie van huurcontracten en het aantrekken van kwalitatieve huurders. Het fonds belegt alleen in bestaand vastgoed.. Beheertaken, verhuur en onderhoud worden extern uitgevoerd.

Ervaring en beheerd vermogen

De beheerder van het Value Vastgoedfonds is Value Beheer B.V., opgericht in 2025. Oprichters/bestuurders zijn Dennis Glazemaker en Ron Aloni. Medi-initiatiefnemer is Roan van der Heul, met circa 15 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling, beheer en transacties.

Ron Aloni (1991) is een Nederlandse vastgoedondernemer en bestuurder, actief in projectontwikkeling en fondsbeheer. Hij is onder meer bestuurder van Value Beheer B.V., ART Groep B.V., ART Ontwikkelingen B.V. en QR Fund B.V. Aloni houdt zich bezig met de verwerving, herontwikkeling en exploitatie van vastgoed in groeigebieden zoals Hilversum en Almere.

Dennis Glazemaker (1992) is vastgoedprofessional met een achtergrond bij CBRE Investment Management, waar hij werkte aan residentieel en commercieel vastgoed. Hij heeft ervaring in assetmanagement, projectanalyse en vastgoedtransformatie.

Instappen, uitstappen en (beheers)kosten

Instappen:
Instappen is mogelijk op elk moment dat het fonds openstaat voor inschrijvingen. De inschrijving gebeurt via de website; nieuwe participaties worden uitgegeven tegen de actuele intrinsieke waarde (NAV). Er is een emissiekost bij instap.

Minimale investeringstermijn en looptijd:
De beoogde looptijd is 7 jaar. Wie eerder wil uitstappen kan dat per kwartaal doen, tegen de actuele waarde van de participatie (NAV). Bij verkoop van objecten aan het einde van de looptijd worden alle deelnemers pro rata uitbetaald.

Minimaal instapbedrag:
De minimale inleg om deel te nemen is € 100.000.

Kosten

Voor de belegger gelden de volgende kosten (exclusief btw), naast de kosten die rechtstreek:

• Emissiekosten: 1,50% eenmalig bij instap, afgetrokken van de initiële inleg.
• Beheervergoeding (management fee): 0,60% per jaar over het fondsvermogen, betaald uit huuropbrengsten en waardegroei.
• Transactiekosten acquisitie/dispositie: 0,45% bij aankoop of verkoop van vastgoedobjecten, alleen in rekening gebracht als transacties plaatsvinden.
• Performance fee: bij afloop (of vervroegde uittreding) ontvangt de beheerder 40% van het rendement boven een drempel van 6% per jaar. De eerste 6% behoort volledig toe aan de beleggers.

Er is geen aparte uitstapvergoeding (naast de werkelijke externe kosten, zoals taxatiekosten) bovenop de NAV-afrekening.

Rendement

Value streeft naar een gemiddeld totaalrendement van circa 9,75% per jaar, opgebouwd uit een direct rendement van 6% per jaar uit huurinkomsten, plus een verwachte waardestijging van circa 3,75% per jaar van de vastgoedportefeuille. Dit is een doelstelling, geen garantie – het werkelijke resultaat hangt af van marktomstandigheden en beheerprestaties.

Uitkeringsfrequentie

Beleggers ontvangen elk kwartaal een voorschot op het rendement: 1,5% per kwartaal (in totaal 6% per jaar). Van die 6% wordt 2% niet in cash uitgekeerd, maar gebruikt voor extra aflossing op het bancaire leningsdeel, waardoor de eigen vermogenspositie sterker wordt. Er wordt dus 1% per kwartaal uitgekeerd, waar de beheersvergoeding van 0,15% nog van afgetrokken moeten worden (dus 0,85% per kwartaal uitgekeerd).

Terugbetaling inleg

De hoofdsom plus opgebouwde waardegroei wordt in de regel uitbetaald aan het einde van de looptijd van 7 jaar, wanneer de vastgoedportefeuille wordt verkocht. Bij eerder uitstappen krijgt de belegger zijn kapitaal terug volgens de actuele waarde (NAV) op het moment van uittreding.

Risico’s

• Marktrisico: vastgoedprijzen kunnen dalen door rente, inflatie of economische omstandigheden, wat de waarde van het fonds verlaagt.
• Huur- en leegstandsrisico: leegstand of wanbetalingen drukken de huurinkomsten en dus het directe rendement.
• Renterisico: stijgende rentes kunnen financieringskosten verhogen en de vastgoedwaarde negatief beïnvloeden.
• Financieringsrisico: banken hebben een eerste hypotheekrecht; bij waardedalingen kan de leningdruk toenemen.
• Illiquiditeitsrisico: participaties zijn beperkt verhandelbaar; uitstappen kan tijd kosten of alleen tegen actuele waarde.
• Concentratierisico: alle beleggingen zijn in Nederlands vastgoed, waardoor wet- of marktwijzigingen direct invloed hebben.
• Operationeel risico: tegenvallende renovaties, hogere kosten of fouten in beheer kunnen het rendement verminderen.
• Toezichtrisico: het fonds staat niet onder doorlopend AFM-toezicht, waardoor wettelijke bescherming beperkter is.

Zekerheden

Klassieke zekerheden

Er zijn geen afzonderlijke hypotheken of pandrechten ten gunste van individuele beleggers omdat zij deelnemen als mede-eigenaar van het fonds. De zekerheid ligt in het directe eigendom van de vastgoedportefeuille via de fondsstructuur.

Risicobeperkende kenmerken

• Portefeuille-spreiding over diverse vastgoedtypen en locaties
• Conservatieve financiering met max. 60% lening ten opzichte van de waarde (LTV ≤ 60%)
• Zelfinvestering van management: belangen liggen parallel met beleggers

Vergunningen

Value Beheer B.V. beschikt niet over een AFM-vergunning volgens de Wet financieel toezicht. Het vastgoedfonds opereert onder een vrijstellingsregime (AIFMD-light) vanwege de hoge instapdrempel (>100.000) en beperkte schaal (<100.000.000).