Caplins Investment Management B.V. biedt via Caplins I The Qube C.V. een vastgoedbelegging aan voor particuliere en zakelijke beleggers in een kantoorgebouw in Amsterdam-Zuidoost. Het fonds heeft als doel rendement te behalen uit de aankoop, exploitatie en verkoop van het gebouw The Qube Offices, gelegen naast de Ziggo Dome en nabij de Johan Cruijff ArenA.

Het pand werd in 2010 gebouwd, heeft energielabel A++. The Qube is deels ontwikkeld voor mediabedrijf Endemol en huisvest nu diverse huurders, waaronder Achmea. De ligging in het gebied De Nieuwe Kern – dat wordt herontwikkeld tot een gemengd stedelijk woon- en werkgebied – vormt een belangrijk onderdeel van de investeringsstrategie.

De C.V. beoogt een stabiel direct rendement uit huurinkomsten en een indirect rendement bij verkoop van het pand na een beoogde looptijd van tien jaar. De strategie kan worden omschreven als core plus: stabiele kasstromen met ruimte voor waardegroei door actief beheer en marktherstel. Assetmanagement is uitbesteed aan APF International, dat verantwoordelijk is voor huurbeheer, onderhoud en waardeoptimalisatie.

Ervaring en beheerd vermogen

Caplins Investment Management B.V. is in 2017 opgericht en vormt een samenwerking tussen APF International B.V.en Reyersen van Buuren Vastgoedbeleggingen B.V.

APF International is sinds 2001 actief als investment manager en assetmanager in Nederlands vastgoed en beheert circa € 1,2 miljard aan activa. Reyersen van Buuren specialiseert zich sinds 1980 in vastgoedfondsen voor particuliere beleggers.

De directie van Caplins bestaat uit Wiggert Karreman, Arie Willem Rozendaal en Jan Willem van der Kun.

Wiggert Karreman (directeur / mede-oprichter) heeft ruim 25 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling, fiscaliteit en beleggersstructuren. Hij begon zijn loopbaan als fiscaal adviseur en was daarna actief als projectontwikkelaar en investeerder in commercieel vastgoed.

Arie Willem Rozendaal (directeur / mede-oprichter) is gespecialiseerd in financiering, fondsvorming en risicobeheersing binnen vastgoedprojecten. Hij werkte eerder in vastgoedfinanciering bij banken en vastgoedgroepen en heeft meer dan 25 jaar ervaring in het structureren van beleggingsproducten.

Jan Willem van der Kun (directeur / mede-oprichter) heeft een achtergrond in private banking en vermogensbeheer, onder meer bij Theodoor Gilissen Bankiers. Hij combineert ervaring in vermogensplanning, beleggerscommunicatie en fondsstructurering.

Het totale investeringsvolume van Caplins I The Qube C.V. bedraagt circa € 60,6 miljoen, waarvan € 28,7 miljoen afkomstig is van participanten en € 31,9 miljoen uit bankfinanciering. De beheerder investeert zelf € 500.000 in het fonds.

Instappen, looptijd en kosten

Instappen

Inschrijving is mogelijk tijdens de emissieperiode. Deelnemers worden na acceptatie door de beheerder ingeschreven in het vennotenregister. Participaties kunnen daarna alleen worden overgedragen met toestemming van de beheerder; er is geen handelsplatform.

Looptijd

De C.V. heeft een beoogde looptijd van tien jaar en is juridisch opgericht voor onbepaalde tijd. Na verkoop van het vastgoed wordt de C.V. geliquideerd.

Instapbedragen

• Participaties A: € 250 per stuk, minimale deelname € 1.000 (min. 4 participaties)
• Participaties B: € 25.000 per stuk, minimale deelname € 100.000 (min. 4 participaties)

Kosten voor beleggers

• Emissiekosten: 3 % bij deelname tot € 100.000, 2 % tussen € 100.000–€ 250.000, 1 % boven € 250.000
• Beheerkosten: verwerkt in de exploitatie; niet afzonderlijk in rekening gebracht
• Performance fee: 25 % over de overwinst na verkoop, nádat beleggers hun inleg plus 10,2 % preferent rendement per jaar hebben ontvangen
• Overige kosten: rentelasten, onderhoud, administratie en liquiditeitsreserve worden verrekend binnen het fonds

Rendement

Het verwachte direct rendement bedraagt gemiddeld 8,5 % per jaar en het totaalrendement (inclusief verkoopresultaat) 12,7 % per jaar op enkelvoudige basis bij het realistische scenario. Het preferente rendement bedraagt 10,2 %. Voor participaties A ligt het rendement 0,5 % lager door hogere administratiekosten.

Uitkeringsfrequentie

De beheerder beoogt kwartaaluitkeringen uit de beschikbare kasstromen, afhankelijk van de liquiditeitspositie. Na goedkeuring van de jaarrekening kunnen eventuele aanvullingen worden uitgekeerd.

Terugbetaling

De inleg wordt in principe aan het einde van de looptijd (na circa tien jaar) terugbetaald uit de verkoopopbrengst van het vastgoed. Overwinsten worden vervolgens naar rato verdeeld onder de participanten, na aftrek van de performance fee.

Risico’s

Relevante risico’s zijn onder andere:

• Marktrisico: daling van vastgoedwaarden door economische omstandigheden.
• Leegstandsrisico: beëindiging of niet-verlenging van huurcontracten, huurderving.
• Rente- en herfinancieringsisico: lening loopt vijf jaar; herfinanciering kan tegen ongunstiger voorwaarden plaatsvinden.
• Liquiditeitsrisico: participaties zijn niet vrij verhandelbaar; de belegging is illiquide.
• Concentratierisico: het fonds belegt in één object en één regio.
• Operationeel risico: hogere onderhouds- of beheerkosten dan voorzien.
• Fiscaal risico: wijzigingen in belastingwetgeving (zoals box 3) kunnen invloed hebben op nettoresultaat.

Zekerheden

Klassieke zekerheden

Er zijn geen klassieke zekerheden, omdat participanten middels het fonds indirect eigenaar worden van het onderliggende vastgoed,

Risicobeperkende kenmerken

• Duurzaam karakter: energielabel A++, volledig elektrisch, reservering van € 975.000 voor verdere verduurzaming.
• Toezicht bewaarder: CSC Depositary B.V. controleert geldstromen en eigendomsrechten.
• Eigen investering beheerder: Caplins investeert zelf € 500.000 in participaties B.
• AFM-vergunning en AIFMD-structuur: waarborging van toezicht, risicobeheer en gescheiden fondsenvermogen.

Vergunningen en toezicht

Caplins Investment Management B.V. beschikt over een vergunning als beheerder van alternatieve beleggingsinstellingen op grond van artikel 2:65 Wft. De onderneming staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB).

De C.V. is geregistreerd als beleggingsinstelling in het AFM-register. Caplins voldoet aan de vereisten van de AIFM-richtlijn, waaronder een gescheiden bewaarderstructuur, risicomanagementbeleid en rapportageverplichtingen conform artikel 23 AIFMD. De beheerder publiceert kwartaal- en jaarverslagen op haar website en is aangesloten bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD).