Bufr

Bufr brengt ondernemers en particuliere investeerders samen in hypothecaire financieringen van commercieel vastgoed in Nederland. Beleggers kunnen kiezen uit twee routes: het Bufr Investeringsfonds, dat belegt in een gespreide portefeuille van zakelijke hypotheken, en 1-op-1 investeren, waarbij de belegger rechtstreeks een enkele financiering verstrekt met een eerste hypotheekrecht op eigen naam. Het geprognosticeerde rendement loopt van 6,25 procent netto voor het fonds tot 8 procent bij rechtstreekse financieringen, met een minimumdeelname van 100.000 euro.

De strategie van Bufr is gebaseerd op het selecteren van financieringsaanvragen van ondernemers en professionele vastgoedbeleggers. Die aanvragen komen binnen via een netwerk van financieel adviseurs, accountants en bedrijfsmakelaars. Bufr financiert verschillende soorten commercieel vastgoed, met uitzondering van primair agrarisch vastgoed en vastgoed dat enkel gebruikt wordt voor horeca of retail. Naast het landelijke Investeringsfonds voert de onderneming ook een regionaal fonds: het Fryslân Hypotheken Fonds, naar eigen zeggen het eerste fonds dat zich volledig richt op de financiering van Fries commercieel vastgoed. Dat regionale fonds gaat van start bij minimaal drie deelnemers en een fondsomvang van ten minste 500.000 euro.

Bufr is opgericht in 2020 en gevestigd in Heerenveen. De onderneming is een dochterbedrijf van de Rotero Groep, die sinds de jaren tachtig actief is in de financiële dienstverlening en bekend is van formules als Huis & Hypotheek. Binnen de groep is kennis aanwezig van bijzonder beheer voor grootbanken en van taxaties via een landelijk taxateursnetwerk.

Het bedrijf wordt geleid door Robert van der Werf, oprichter en oud-makelaar met meer dan dertig jaar ervaring in vastgoed, en Diederik Jongema, directeur met een achtergrond in venture capital. Jongema is tevens fondsmanager van het Bufr Investeringsfonds. Het team telt circa tien medewerkers. De totale fondsomvang van Bufr Investeringsfonds 2 ligt tussen 2,5 en 10 miljoen euro.

Instappen

Beleggers kunnen doorlopend instappen in het Investeringsfonds. Na inschrijving en acceptatie wordt de inleg binnen zes kalenderweken gestort, waarna de maandelijkse uitkeringen beginnen. Bij 1-op-1 investeren kiest de belegger zelf een concrete financiering; Bufr verzorgt de toetsing, het taxatierapport en de administratie.

Minimale investeringstermijn

Voor het fonds geldt een investeringsperiode van drie of vijf jaar. Tussentijds uitstappen is niet toegestaan, tenzij een onderpand wordt verkocht en herinvestering niet binnen twee maanden mogelijk is.

Looptijden

Bij 1-op-1 investeren gelden vaste looptijden van 1, 2, 3 of 5 jaar; de hypotheken hebben een loan-to-value tot 75 procent.

Minimaal instapbedrag

Voor beide routes geldt een minimale inleg van 100.000 euro.

Er worden geen inschrijfkosten in rekening gebracht. Voor het Investeringsfonds geldt een beheervergoeding van 0,6 procent per jaar, die al is verwerkt in het geprognosticeerde nettorendement. Presteert het fonds beter dan geprognosticeerd, dan gaat 25 procent van de winst boven de prognose naar beheerder Bufr Investeringsfonds B.V. en wordt 75 procent uitgekeerd aan de beleggers. Uitstapkosten zijn er niet; tussentijds uitstappen is in beginsel niet mogelijk.

Het geprognosticeerde brutorendement van Bufr Investeringsfonds 2 bedraagt 6,85 procent per jaar; na aftrek van de beheervergoeding van 0,6 procent resteert een geprognosticeerd nettorendement van 6,25 procent. Ook voor het Fryslân Hypotheken Fonds prognosticeert Bufr een rendement van 6,25 procent. Bij 1-op-1 investeren ligt het rendement volgens Bufr tussen 6 en 8 procent, afhankelijk van de financiering.

Uitkeringsfrequentie

De rente wordt maandelijks uitgekeerd aan de beleggers, zowel in het fonds als bij rechtstreekse financieringen.

Terugbetaling

De inleg wordt terugbetaald aan het einde van de gekozen investeringsperiode van drie of vijf jaar, of bij 1-op-1 investeren aan het einde van de looptijd van de betreffende hypotheek.

De beleggingen bij Bufr kennen de volgende risico's:

• Geen tussentijdse uitstap: de investering staat vast voor de volledige looptijd van drie tot vijf jaar
• Wanbetalingsrisico: kredietnemers kunnen hun leningen niet terugbetalen, waarbij de opbrengst van het onderpand ontoereikend kan zijn om de volledige lening te dekken
• Renterisico: het geprognosticeerde rendement staat vast, terwijl de marktrente kan stijgen
• Marktrisico: waardedalingen van commercieel vastgoed raken de dekking van de hypotheken
• Concentratierisico: de portefeuille bestaat volledig uit Nederlands commercieel vastgoed; het Fryslân Hypotheken Fonds kent daarbovenop een regionale concentratie in Friesland
• Beperkt trackrecord: over historische fondsprestaties is weinig informatie beschikbaar
• Afhankelijkheid van de beheerder: Bufr Investeringsfonds B.V. verzorgt het beheer en de selectie van kredietnemers; operationele problemen bij Bufr kunnen de fondsprestaties raken

Klassieke zekerheden

Beleggers in het fonds krijgen via Stichting Bufr Investeringsfonds 2, de juridisch eigenaar van de leningen en zekerheden, het eerste recht van hypotheek op de gehele portefeuille. Bij 1-op-1 investeren wordt het eerste hypotheekrecht op naam van de belegger zelf gevestigd. Daarnaast tekent elke kredietnemer persoonlijk mee en is hoofdelijk aansprakelijk.

Risicobeperkende kenmerken

Bufr hanteert een acceptatiebeleid met een kwalitatieve analyse van de kredietnemer en het onderpand, inclusief een actuele taxatie. De loan-to-value bedraagt binnen het fonds maximaal 70 procent per financiering en gemiddeld 65 procent; bij 1-op-1 financieringen maximaal 75 procent. Het fonds spreidt de inleg over meerdere hypotheken en objecten, en economisch gevoelige sectoren worden uitgesloten. Het fondsvermogen is juridisch gescheiden van het bedrijfsvermogen via de stichting.

De fondsbeheerder van het Bufr Investeringsfonds valt onder het registratieregime voor beheerders van beleggingsinstellingen (artikel 2:66a Wft) en is als zodanig geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten. Er geldt geen vergunning- of prospectusplicht en het fonds staat niet onder doorlopend AFM-toezicht; de minimumdeelname van 100.000 euro past binnen de voorwaarden van dit registratieregime.