Duprofa

Het Duprofa Super Convenience Fund is een Nederlands vastgoedfonds dat belegt in supermarkten en wijkwinkelcentra met winkels voor dagelijkse boodschappen. Het fonds is in november 2021 van start gegaan, wordt sinds 1 januari 2025 beheerd door Opti-Investments en gaat sindsdien verder onder de naam Opti-Super Convenience Fund. Met een totale fondswaarde van 90,6 miljoen euro is het fonds volledig volgeschreven; nieuwe deelname is niet mogelijk.

De strategie is gebaseerd op de gedachte dat de convenience-sector, winkels voor dagelijkse levensbehoeften, relatief stabiele inkomsten genereert, ook in economisch onzekere tijden. De portefeuille bestaat uit drie wijkwinkelcentra met vier supermarkten en vier solitaire supermarkten, verdeeld over Anna Paulowna, Dronten, Enschede, Hilvarenbeek, Rijswijk, Rotterdam en Venlo. De acht supermarkten worden gehuurd door Albert Heijn (drie vestigingen), Jumbo (drie vestigingen), Dirk en Lidl. Van de huurinkomsten komt 83,5 procent van convenience-gerelateerde huurders; het supermarktaandeel bedraagt 73 procent. Bij de selectie van objecten legt het fonds de nadruk op goede locaties met een groeiend verzorgingsgebied, solide huurders en hoogwaardige bouwkwaliteit. De beheerder voert actief beheer over de objecten om de waarde van de portefeuille te maximaliseren; met de vijfde emissie van 7,9 miljoen euro werd een Albert Heijn XL in Rijswijk aan de portefeuille toegevoegd.

Achter Duprofa staat een familiebedrijf met meer dan 75 jaar geschiedenis in vastgoed, vooral in wijkwinkelcentra. Fondsbeheerder Duprofa Property Management, geleid door Frank Gevaerts van Geervliet en Alexander Gevaerts, ging in 2022 samen met Libertas Investments op in Opti-Investments. Deze gecombineerde beheerder heeft meer dan 100 miljoen euro aan vastgoedfondsen onder beheer en verkreeg in februari 2024 een AFM-vergunning.

Opti-Investments wordt geleid door managing partners Michael Theelen, tevens compliance officer, en Alexander Gevaerts. Het Super Convenience Fund is per 1 januari 2025 aan deze vergunninghoudende beheerder overgedragen; andere fondsen van Libertas en Duprofa worden aan het einde van hun looptijd geliquideerd of verkocht.

Het fonds mikte bij de start op een belegd vermogen van circa 50 miljoen euro, maar groeide via opeenvolgende emissies door naar een totale fondswaarde van 90,6 miljoen euro. Het richt zich op participanten met een beleggingshorizon van minimaal tien jaar.

Instappen

Het fonds haalde zijn kapitaal op in vijf emissies en is volledig volgeschreven. Instappen kan alleen nog als een bestaande participant zijn participaties onderhands overdraagt.

Minimale investeringstermijn

De minimale investeringstermijn bedraagt 10 jaar.

Looptijden

Het fonds heeft een onbepaalde looptijd; de beheerder houdt rekening met een indicatieve duur van 7 tot 10 jaar.

Minimaal instapbedrag

De minimale deelname bedraagt 100.000 euro, opgebouwd uit vier participaties van 25.000 euro, exclusief emissiekosten.

De emissiekosten bedragen maximaal 2 procent van het deelnamebedrag. Daarnaast ontvangt de beheerder een doorlopende vergoeding van 3 procent van de bruto huuropbrengsten voor het fondsbeheer en 3 procent van de bruto huuropbrengsten voor het vastgoedbeheer. Bij verkoop van een object ontvangt de beheerder 25 procent van de netto verkoopopbrengst.

De beheerder verwacht een gemiddeld direct rendement van 7 procent per jaar, voor belastingen. Het verwachte totale rendement, inclusief het resultaat bij verkoop van de objecten, wordt geraamd op 8,6 procent per jaar. Beide cijfers zijn prognoses van de fondsbeheerder.

Uitkeringsfrequentie

Het directe rendement wordt per kwartaal uitgekeerd.

Terugbetaling

De inleg wordt terugbetaald bij verkoop van de objecten en de afwikkeling van het fonds. Omdat het fonds een onbepaalde looptijd heeft, staat daarvoor geen vaste datum; de beheerder hanteert een indicatieve horizon van 7 tot 10 jaar.

De beleggingen in het Super Convenience Fund kennen de volgende risico's:

• Marktrisico: negatieve waardeontwikkelingen in de vastgoedmarkt kunnen het rendement en de waarde van de participaties drukken.
• Huur- en leegstandsrisico: vertrek of wanbetaling van huurders raakt de huurinkomsten waaruit het directe rendement wordt betaald.
• Rente- en herfinancieringsrisico: de objecten zijn deels gefinancierd met hypothecaire leningen; stijgende rente of moeizame herfinanciering drukt het resultaat.
• Hefboomrisico: de bancaire financiering versterkt zowel positieve als negatieve waardeontwikkelingen voor de participant.
• Objectrisico: onderhoudskosten, milieurisico's en wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen tot extra kosten leiden.
• Concentratierisico: het fonds belegt uitsluitend in Nederlands supermarkt- en conveniencevastgoed.
• Liquiditeitsrisico: de participaties zijn beperkt verhandelbaar; er is geen publieke markt.

Klassieke zekerheden

Participanten worden indirect eigenaar van het onderliggende vastgoed. Er zijn geen hypotheek- of pandrechten ten gunste van de participanten gevestigd; het hypotheekrecht op de objecten ligt bij de financierende bank.

Risicobeperkende kenmerken

De bancaire financiering blijft onder de 50 procent van de waarde van de portefeuille (loan-to-value). De portefeuille is gespreid over zeven locaties en meerdere landelijke en lokale huurders, met supermarktketens als belangrijkste huurders. Het beheer ligt bij een AFM-vergunninghoudende beheerder met een aangestelde compliance officer.

Het fonds is bij de start aangeboden onder het AIFMD-registratieregime van artikel 2:66a Wft. Sinds februari 2024 beschikt beheerder Opti-Investments over een AFM-vergunning als beheerder van beleggingsinstellingen op grond van artikel 2:65 Wft; met de overdracht per 1 januari 2025 valt het Super Convenience Fund onder deze vergunning en daarmee onder doorlopend AFM-toezicht.