Hanzevast biedt particuliere beleggers toegang tot Woned, een open-end vastgoedfonds dat belegt in vrije-sectorhuurwoningen in Nederland. De strategie van het fonds is gericht op maatschappelijk bewust beleggen met een selectief aankoopbeleid en kostenbewust beheer: primair rendement uit exploitatie (huur) en op termijn aanvullend rendement uit waardegroei. Bij de portefeuille-samenstelling ligt de nadruk op energiezuinigheid (streven naar portefeuillegemiddeld energielabel A), behoud van monumentaal erfgoed en het financieren van nieuwbouw om de woningvoorraad uit te breiden. Voor spreiding en risicobeperking worden doorgaans objecten tussen €1 en €20 miljoen aangekocht. Het beleggingsbeleid is defensief: minimaal 75% van de beleggingen is wonen in Nederland (waarvan minimaal 65% vrije sector), geen projectontwikkelingsrisico, per object maximaal 25% van de fondsactiva en een liquiditeitsreserve van ten minste 10% van het eigen vermogen. Het fonds financiert conservatief met een doel-LTV van 45% en een maximum van 60%, en beoogt brede spreiding over middelgrote steden.

Een scheepvaartpropositie (Vlootfonds Hanzevast 3 – Handysize Opportunity Fund C.V.) bestaat, maar is closed-end en niet meer open voor inschrijving; daarom blijft de bespreking daarvan hier beperkt.

Ervaring en beheerd vermogen

Hanzevast is sinds 1995 actief als initiator en beheerder van vastgoed- en scheepvaartfondsen. Hanzevast Capital N.V. is de beheerder van Woned. Sinds oprichting is circa €3,4 mrd in vastgoedfondsen geinvesteerd en actief financieel beheerd en circa €600 mln in 31 scheepsfondsen geïnvesteerd.

Het management wordt gevormd door Manon Wolters (algemeen directeur; ook in de directie van Hanzevast Capital N.V. en Hanzevast Real Estate B.V.) en Jaap Wolters (finance, risk & compliance; statutair directeur Hanzevast Capital sinds 1998). Rex Kanters (Head Shared Service Center), Thomas de Jong (fondscontroller vastgoed), Harmen ten Brinke (fondscontroller shipping), Anita van der Laan (directeur shipping) en Ko Wolters (risk officer) bekleden andere sleutelrollen.
De Raad van Commissarissen/het bestuur van de stichtingen bestaat uit Edwin Ezinga, Gerhard Sjobbema en Roelie Lubbers-Hilbrands. Hanzevast Real Estate verzorgt sinds 1995 het verhuur- en property-beheer namens beleggers.

Instappen, uitstappen en (beheers)kosten

Deelname aan Woned is maandelijks mogelijk; toekenning gebeurt op de eerste werkdag van de maand. Het minimale instapbedrag is €1.000 en vervolginleg kan vanaf €50. Inschrijven verloopt digitaal via een persoonlijk account met online verificatie.

Uittreden gebeurt via inkoopperiodes: de eerste start 48 maanden na toekenning en duurt 12 maanden; daarna herhaalt dit vierjaarlijks. Sinds 15 mei 2023 is de verplichte inkoop tijdelijk opgeschort; buiten inkoopperiodes kan de directie, als de liquiditeit dit toelaat, vrijwillig inkopen. Certificaten kunnen, na goedkeuring door de directie, worden overgedragen aan derden. De geadviseerde beleggingshorizon is minimaal 48 maanden en bij voorkeur circa 10 jaar.

De volgende kosten komen ten laste van de investeerders:

• een administratie-/inschrijvingsvergoeding van 3% over het deelnamebedrag;
• een beheervergoeding van 0,02% per maand over het balanstotaal (0,24% p.j.) plus €15 per certificaathouder per jaar voor administratie;
• een prestatievergoeding van 20% over het nettoresultaat boven 7,0% met high-watermark;
• een transactievergoeding van 2,0% bij aan- en verkoop van vastgoed;
• een inkoopafslag van 3,0% op de handelskoers bij fondsinkoop.

De volgende kosten komen ten laste van het fondsvermogen en drukken het netto rendement. De kosten betreffen onder meer:

• een uitgiftevergoeding van 3,0% over opgehaald eigen vermogen (ten laste van agio)
• property-managementkosten (indicatief rond 4% van de brutohuur, bij leegstand doorgaans over theoretische huur);
• een bewaardervergoeding van €12.000 per jaar plus 0,02% over het beheerde vermogen tot €50 mln;
• een vergoeding voor de bestuurders van het administratiekantoor (begroot €6.800 p.j.);
• Overige derdenkosten (o.a. rente, banken, belastingen, accountants, toezicht, advies, taxaties) worden in de (half)jaarverslagen gespecificeerd.

Rendement

De lange-termijndoelstelling van Woned is 7,0% per jaar (indicatief 4,0% direct en 3,0% indirect). Over kalenderjaar 2024 bedroeg het totaalrendement 7,04%, in voorgaande jaren was het rendement ook negatief. Het fonds keert in principe het gerealiseerde reguliere bedrijfsresultaat uit; interim-dividend per kwartaal is mogelijk bij voldoende resultaat. Uitkeringen worden standaard herbelegd, maar op verzoek kan cash worden uitgekeerd. De hoogte van het interim-dividend wordt met het oog op stabiliteit periodiek beoordeeld en kan worden aangepast; in zwakke jaren kan (een deel van) de uitkering worden verlaagd of aangehouden. Er geldt geen rendements- of kapitaalgarantie.

Risico’s

• Rendements- en marktrisico: lagere huuropbrengsten of waardedaling van vastgoed kunnen het totaalrendement drukken; doelstellingen zijn niet gegarandeerd.
• Rente-, inflatie- en financieringsrisico: hogere rente en strengere (her)financieringseisen verminderen kasstroom en waarde; leverage vergroot uitkomsten in positieve én negatieve richting.
• Regelgevings- en duurzaamheidsrisico: wijzigingen in huurregulering (bijv. puntensystemen/huurplafonds) en in ESG-/energielabeleisen kunnen extra investeringen vragen en inkomsten beïnvloeden; het fonds is geen “duurzame belegging” onder SFDR.
• Liquiditeits- en flexibiliteitsrisico: vastgoed is illiquide; inkoop vindt alleen in inkoopperioden plaats en kan (tijdelijk) worden opgeschort; er is geen beursnotering.
• Concentratie- en spreidingsrisico: focus op Nederlandse vrije-sectorhuur vergroot de impact van segment-specifieke ontwikkelingen.
• Waarderingsrisico: taxaties zijn schattingen en kunnen afwijken van transactieprijzen; dit beïnvloedt de handelskoers.
• Operationeel- en managementrisico: afhankelijkheid van beheerder en dienstverleners; fouten, uitval of belangenconflicten kunnen het resultaat raken.
• Kostenrisico: doorlopende vergoedingen en transactiekosten verlagen het netto rendement.
• Fiscale en overige externe risico’s: wijzigingen in belastingregimes, macro-economische of politieke schokken, niet-verzekerbare gebeurtenissen.

Zekerheden

Beleggers verkrijgen geen individuele zekerheden (geen pand- of hypotheekrechten, garanties of borgstellingen) maar delen pro rata in het fondsvermogen. Financiers van Woned en de onderliggende vastgoed-BV’s verkrijgen doorgaans eerste hypotheekrechten op de objecten en kunnen aanvullende zekerheden verlangen, zoals pandrechten op huurvorderingen en rechten op verzekeringsuitkeringen; deze zekerheden strekken uitsluitend ten gunste van de financiers.
Het fondsvermogen is afgescheiden van het vermogen van de beheerder. De AIFMD-bewaarder (IQ-EQ Depositary B.V.) ziet onafhankelijk toe op kasstromen, eigendomsverificatie en naleving van het beleggingsbeleid en kan bij nalatigheid aansprakelijk zijn voor daaruit voortvloeiende verliezen. Daarnaast hanteert het fonds een minimale liquiditeitsreserve van 10%; dit zijn echter geen rechten of zekerheden voor beleggers.

Vergunningen

Hanzevast Capital N.V. beschikt over een AIFMD-vergunning (art. 2:65 Wft) en staat onder permanent toezicht van AFM en DNB (AFM-reg.nr. 15000004). Woned C.V. kwalificeert als beleggingsinstelling onder de Wft en als alternatieve beleggingsinstelling onder de AIFMD; de bewaarder IQ-EQ Depositary B.V. is door de AFM goedgekeurd. De vergunning brengt onder meer verplichtingen mee rond integere en beheerste bedrijfsvoering, risicobeheer, betrouwbare en geschikte bestuurders, gelijke behandeling van certificaathouders, juiste en tijdige intrinsieke-waarde-vaststelling, adequate informatieverschaffing (prospectus/EID en (half)jaarverslagen) en effectief toezicht door de bewaarder.