Heeneman & Partners

Heeneman & Partners is een Amsterdamse initiator en beheerder van vastgoedbeleggingsfondsen voor particuliere en institutionele beleggers. De onderneming is gespecialiseerd in supermarktvastgoed, (wijk)winkelcentra, maatschappelijk vastgoed en bijzonder Amsterdams vastgoed. De fondsen hebben een overzichtelijke structuur, met een uitkering per kwartaal. Volgens eigen opgave beheert Heeneman & Partners meer dan 400 miljoen euro aan fondsvermogen voor meer dan 600 beleggers, verdeeld over meer dan vijftien vastgoedfondsen.

Open voor deelname is selectiefonds.nl, een in december 2023 gestart groeifonds dat belegt in verschillende typen Nederlands commercieel vastgoed: winkels, maatschappelijk vastgoed, kinderopvang en horeca, met regionale spreiding om risico's te verlagen. Het fonds telde per 1 november 2025 twaalf objecten met huurders als Albert Heijn, Action, HEMA en kinderopvangorganisatie Partou, en had op dat moment een omvang van circa 80 miljoen euro; de doelomvang bedraagt 100 tot 150 miljoen euro. Tot de aankopen behoren winkelcentrum Neptunusplein in Amersfoort, 2.000 vierkante meter winkelruimte in het centrum van Sassenheim, een gezondheidscentrum in Driebergen en kinderdagverblijven in Den Dungen en Rosmalen.

Heeneman & Partners is in 2009 opgericht door Frank Heeneman, die daarvoor werkte bij Aberdeen Property Investors en Savills. Hij bouwde de onderneming met zijn partners uit tot een vastgoedfondsbeheerder met meer dan 400 miljoen euro aan fondsvermogen. Per 1 december 2025 vertrok Heeneman en droeg hij de leiding over aan zijn medebestuurders; de onderneming gaat onder dezelfde naam verder. Volgens vakblad PropertyNL verliep het vertrek in goede harmonie met de overige partners.

De directie wordt sindsdien gevormd door Jan Emmens en Stephen van Miert. Van Miert werkt sinds 2018 bij de onderneming, werd in 2023 partner en trad in september 2025 toe tot het bestuur. Daarnaast zijn Ina van Amersfoort en Rob van Sabben als partner verbonden aan het bedrijf, dat kantoor houdt aan de Oosterdoksstraat in Amsterdam.

Naast selectiefonds.nl beheert de onderneming onder meer supermarktfonds.nl, C.V. Waterlandplein, Amsterdam ArenA Poort Winkelfonds B.V. en Amsterdam hotel 1, plus zeven fondsen onder het registratieregime: Winkelvastgoed 1 C.V., Winkelvastgoed 2 C.V., C.V. Gedempte Gracht, C.V. Het Lichtruim, C.V. KDV, Binnenstad Amsterdam I C.V. en C.V. Catharina.

Instappen

Selectiefonds.nl staat als groeifonds open voor nieuwe deelname zolang de doelomvang niet is bereikt. Toetreding verloopt in overleg met de beheerder, die de emissies begeleidt.

Minimale investeringstermijn

Het fonds heeft geen vaste einddatum. Participaties zijn niet beursgenoteerd; beleggers moeten er rekening mee houden dat hun geld voor langere tijd vastzit.

Minimaal instapbedrag

De minimale investering in selectiefonds.nl bedraagt 100.000 euro, ofwel vier participaties van 25.000 euro per stuk.

Bij toetreding tot selectiefonds.nl gelden emissiekosten van 2 procent over de inleg. De beheervergoeding die Heeneman & Partners als fondsbeheerder ontvangt, is per fonds vastgelegd in het prospectus of de fondsvoorwaarden van de betreffende uitgifte, evenals eventuele kosten bij tussentijdse overdracht van participaties.

Selectiefonds.nl heeft volgens Heeneman & Partners een verwacht cash rendement van gemiddeld 7 procent per jaar. Over de bestaande fondsen rapporteert de beheerder een gemiddeld historisch rendement van 8,9 procent per jaar.

Uitkeringsfrequentie

Rendementen worden in principe vier keer per jaar uitgekeerd, per kwartaal.

Terugbetaling

Beleggers zijn via het fonds indirect eigenaar van het onderliggende vastgoed. De inleg komt terug bij verkoop van objecten of bij het einde van het betreffende fonds; tussentijdse verkoop van participaties verloopt via de beheerder.

De beleggingen bij Heeneman & Partners kennen de volgende risico's:

• Waarderisico: de waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen, onder invloed van de vastgoedmarkt.
• Verlies van inleg: door tegenvallende huurinkomsten, dalende vastgoedprijzen of onverwachte kosten kan (een deel van) de inleg verloren gaan.
• Geen garantie op toekomstig rendement: resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
• Beperkte liquiditeit: participaties zijn niet vrij verhandelbaar, waardoor het geld voor langere tijd vastzit.
• Concentratierisico: de specialisatie in supermarkten, winkelcentra en maatschappelijk vastgoed maakt de beleggingen gevoelig voor ontwikkelingen in die sectoren.
• Rente- en inflatierisico: hogere rentes verhogen de financieringskosten van de fondsen, terwijl inflatie de koopkracht van huurinkomsten kan aantasten.
• Marktrisico: economische omstandigheden en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt beïnvloeden het rendement.

Klassieke zekerheden

Beleggers krijgen geen hypotheek- of pandrecht, maar worden via hun participaties indirect eigenaar van het onderliggende vastgoed. Selectiefonds.nl is vormgegeven als fiscaal transparant fonds voor gemene rekening; het vastgoed wordt gefinancierd met een combinatie van inleg van beleggers en hypothecaire leningen.

Risicobeperkende kenmerken

Selectiefonds.nl spreidt de portefeuille over twaalf objecten, meerdere vastgoedcategorieën en verschillende regio's. Een groot deel van de huurinkomsten komt van landelijke ketens in dagelijkse boodschappen en kinderopvang, sectoren met relatief stabiele vraag.

Heeneman & Partners fondsmanagement B.V. beschikt over een AFM-vergunning voor het beheren van beleggingsinstellingen, die van rechtswege is overgegaan in een AIFMD-vergunning voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen. De vergunning verplicht tot periodieke rapportage aan De Nederlandsche Bank. Supermarktfonds.nl heeft sinds 2019 een door de AFM goedgekeurd prospectus; zeven kleinere fondsen vallen onder het registratieregime zonder goedgekeurd prospectus. De onderneming is aangesloten bij klachteninstituut Kifid en geregistreerd bij FIU-Nederland voor het melden van ongebruikelijke transacties.