Meerdervoort

Meerdervoort, opgericht in 2013, is een Nederlandse investeringsmaatschappij die zich richt op het financieren van vastgoedprojecten met geld van particuliere investeerders. Het aanbod van Meerdervoort omvat investeringsmogelijkheden in Nederlandse huurwoningen, kantoren en winkelcentra.

De strategie van Meerdervoort is gericht op het anticyclisch aankopen van vastgoed met als doel  waardestijging te realiseren, onder meer door verduurzaming en het aantrekkelijker maken van de panden voor huurders.

Meerdervoort biedt een viertal investeringsprofielen aan, die variëren in risicograad, minimale inleg, looptijd en verwacht rendement:

Zekerheid:  Een laag risicoprofiel met een 1e hypotheekrecht op het vastgoed. Minimale inleg: €200.000, looptijd vanaf 3 jaar. Verwacht rendement: vanaf 5%.

Behoud: Een gemiddeld risicoprofiel met een 1e hypotheekrecht en een Loan to Value (LTV) van 90-100%. Minimale inleg: €150.000, looptijd vanaf 3 jaar. Verwacht rendement: vanaf 6%.

Opbouw: Een hoger risicoprofiel met een 2e hypotheekrecht en een LTV van 95-105%. Minimale inleg: €100.000, looptijd vanaf 3 jaar. Verwacht rendement: vanaf 7%.

Daarnaast biedt Meerdervoort “Gesloten voorstellen” aan, projecten die in besloten kring worden gefinancierd door een select aantal investeerders. Deze projecten hebben een minimale inleg van €250.000 en richten zich op multi-tenant en gezondheidsvastgoed.

De Meerdervoort Group is in 2013 opgericht door Federico Angius en Wijnand Groenen. Meerdervoort is de afgelopen jaren een gegroeid van een portefeuille van meer dan 100 miljoen euro in 2020, tot ruim 400 miljoen euro in 2024. De portefeuille bevat 59 grote(re) BOG-objecten en ongeveer 550 woningen. Het bedrijf wordt bestuurd door:

• Wijnand Groenen — CEO (Investor Relations) & Algemeen Directeur
• Federico Angius — CEO (Real Estate) & Algemeen Directeur.
• Corné den Besten — CIO (Chief Investment Officer), Partner
• Maarten Hoornweg — CFO (Chief Financial Officer), Partner
• Bram Kroep — CCO (Chief Commercial Officer), Partner
• Murat Önen — COO, Partner

Stichting Hypotheekhouders Meerdervoort wordt bestuurd door mr. M.C. Olie LL.M. en mr. S.G. van de Vusse MBV (via Stichting Crowdfundersbelangen), en Stichting Obligatiehouders MGF wordt bestuurd door Han van Veen, Hans Bolt en oud-notaris Jan de Lange.

Instappen. Inschrijving vindt plaats gedurende de openstellingsperiode van een propositie. De minimale inleg ligt in de praktijk meestal tussen €100.000 en €200.000 per belegger, met incidenteel hogere of lagere minima (soms bijstorten vanaf €25.000). Looptijden variëren grofweg van 6 maanden (kortlopend product met verlengoptie) tot circa 3–5 jaar voor veel projecten; sommige proposities hebben andere termijnen. Rente wordt doorgaans rond de 25e van de maand uitgekeerd; aflossing volgt meestal aan het einde van de looptijd.

Uitstappen. Tussentijdse verkoop is in de regel niet voorzien; beleggingen zijn illiquide en lopen tot de contractuele einddatum. Verlengen kan voorkomen (soms met rente-opslag bij verlenging), doorgaans na besluitvorming zoals beschreven in trustakte/voorwaarden.

Kosten. Beleggers betalen bij de Meerdervoort® garantiefondsen geen in- of uitstapkosten, tenzij zij tussentijds willen uitstappen. Indien er hierbij een transactie tot stand komt, worden er 5% aan transactiekosten berekend.

Rendement is projectspecifiek en volgt de vaste coupon per lening of obligatie. Recente voorbeelden tonen indicatieve coupons van ca. 3,75% (kortlopend, 6 maanden), 4,75–5,75% (1e hypotheek) en 6,25–7,75% (veelal 2e hypotheek of hogere LTV). Uitkering van rente vindt maandelijks plaats; aflossing doorgaans aan het einde van de looptijd (bullet). Meerdervoort stelt zelf alle rentes altijd volledig en op tijd te hebben uitgekeerd.

Beleggen brengt altijd risico’s met zich mee, waaronder in dit geval:

• Kredietrisico/tegenpartijrisico: de terugbetaling hangt af van kasstromen uit het vastgoed en van de solvabiliteit van de Meerdervoort. Bij onvoldoende cashflow of waardedaling kunnen rente of aflossing uitblijven.

• Zekerheidsrang en LTV: 2e hypotheekrechten en hoge LTV’s (soms 90–105% in voorbeelden) verhogen het verliesrisico bij executie. Rangorde bepaalt de uitkeringsvolgorde bij uitwinning.

• Markt- en waarderingsrisico vastgoed: huurleegstand, dalende huren, hogere yield/kapitalisatierente en onderhoud kunnen tot lagere waarden leiden.

• Illiquiditeit: in beginsel is er geen secundaire markt; tussentijdse verkoop is doorgaans niet mogelijk.

• Herfinancierings-/looptijdrisico: bullet-aflossingen vergen herfinanciering of verkoop; looptijdverlengingen kunnen voorkomen (soms met rente-opslag).

• Regelgevings- en toezichtkader: een deel van de proposities valt niet onder AFM/DNB-toezicht (gebruik van prospectusvrijstellingen); beleggers kunnen daardoor minder wettelijke bescherming genieten dan bij gereguleerde producten.

• Concentratierisico: propositie- en sectorconcentratie verhoogt het risico; spreiding over projecten en rangen is essentieel.

• Veranderende regelgeving: Wijzigingen in wet- en regelgeving, zoals de Wet Betaalbare Huur, kunnen de huuropbrengsten en daarmee het rendement voor investeerders negatief beïnvloeden.

Zekerheden zijn propositie- en objectafhankelijk en worden vastgelegd in notariële akten en de voorwaarden. In de praktijk komen onderstaande zekerheidsrechten voor.

• 1e of 2e hypotheekrecht op het vastgoed (single asset of portefeuille); rang en dekkingsgraad volgen uit taxaties en LTV.

• Pandrechten (bijvoorbeeld op huurvorderingen of aanverwante activa) als aanvullende zekerheid.

De Stichting Hypotheekhouders Meerdervoort fungeert als zekerhedenagent/trustee die namens kredietgevers optreedt en, indien nodig, tot executie kan overgaan.

De Meerdervoort Garantiefondsen vallen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Doordat gebruik gemaakt wordt van een vrijstelling (totale omvang van de aanbieding van maximaal  5 miljoen euro per jaar en/of een inleg van minimaal €100.000 per belegger) is er ook geen prospectusplicht.