Bij niet-woningen werkt de structuur nog wel: het Super Winkel Fonds van Annexum ging op 30 september 2024 over in een fonds voor gemene rekening zonder dat er een pand werd geleverd
Sinds 1 januari 2026 kent de Wet op belastingen van rechtsverkeer een apart tarief van 8 procent voor de verkrijging van een woning. Dat tarief geldt volgens de slotzin van artikel 14 lid 2 uitdrukkelijk ook voor de verkrijging van aandelen die middellijk of onmiddellijk betrekking hebben op een woning. Wie woningen koopt via de aandelen in een vennootschap in plaats van via de stenen, betaalt dus hetzelfde. Het tarief van 2 procent voor wie de woning zelf bewoont, is bij zo'n aandelenverkrijging hoe dan ook uitgesloten.
Voor de particuliere belegger in een Nederlands vastgoedfonds is niet het tarief beslissend, maar een drempel verderop in de wet.
Mensen vergelijken Annexum vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partners
Pearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Goud Arbitrage Fonds
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Details
Op grond van artikel 4 lid 3 wordt bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap alleen geheven als de verkrijger, samen met verbonden personen en lichamen, ten minste een derde belang krijgt. Dat is de reden dat een gewone participant bij aan- en verkoop van zijn stukken niets betaalt. De prospectussen van het Super Winkel Fonds en van IMMO Huurwoningfonds 4 van Holland Immo Group leggen die drempel allebei vast. Het fonds zelf betaalt bij aankoop van panden wel: het prospectus van het Super Winkel Fonds rekent de overdrachtsbelasting tegen 10,4 procent tot de aankoopkosten en draagt haar rechtstreeks aan de Belastingdienst af. Een vrijbrief is de aandelenroute niet, bleek uit het arrest van de Hoge Raad van 9 april 2021: een beheerder die in 2015 voor rekening en risico van de deelnemers alle aandelen in drie onroerendezaakrechtspersonen verkreeg, is daarover overdrachtsbelasting verschuldigd.
Achtergrond
Het veel genoemde tarief van 4 procent gaat niet over woningen. Het staat in artikel 14 lid 8 en geldt alleen wanneer de samenloopvrijstelling buiten toepassing blijft: nieuwe onroerende zaken in een aandelentransactie die daarna niet nagenoeg volledig btw-belast worden gebruikt. Het kabinet voerde het in met het Belastingplan 2024, om de route te sluiten waarlangs nieuwbouw via aandelen zonder btw en zonder overdrachtsbelasting kon worden overgedragen. Een andere maatregel raakte de fondsen harder: sinds 1 januari 2025 staat het regime voor de fiscale beleggingsinstelling niet meer open voor lichamen die in Nederlands vastgoed beleggen. Bij ongewijzigde voortzetting zou het Super Winkel Fonds vanaf 2025 25,8 procent vennootschapsbelasting over de winst betalen. Het fonds werd daarom omgezet in een fonds voor gemene rekening. De juridische eigendom van het vastgoed bleef liggen bij SWF Invest I B.V., SWF Invest II B.V. en Stichting Supermarktfonds III; over ging de economische gerechtigdheid, een verwerving die volgens het prospectus is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Cushman & Wakefield taxeerde de portefeuille per 1 december 2024 op 241,2 miljoen euro.
Impact
De herstructureringskosten kwamen met 0,6 miljoen euro ten laste van het fonds, onder de geraamde 700.000 euro. De beheerder rekende minder dan gebruikelijk: een eenmalige structureringsvergoeding van 250.000 euro in plaats van de gangbare 3 procent over de uitgifteprijs, en de transactievergoeding van 2 procent bleef achterwege. Voor de belegger is de vraag wie een besparing op de overdrachtsbelasting toekomt. IMMO Huurwoningfonds 4 verwierf zijn object vrij op naam, zodat de heffing voor rekening van de verkoper kwam, en legt in de voorwaarden vast dat besparingen op de aankoopkosten aan het fonds toevallen en niet aan de initiatiefnemer. Bij Holland Immo Group XVII/German retail fund gaat het om de Duitse overdrachtsbelasting, met een tarief van 3,5 procent en 4,5 procent in Berlijn en Hamburg. Het prospectus van dat fonds schrijft dat vastgoed dat via participaties in Duitse Vastgoed KG's of andere vennootschappen wordt verworven onder omstandigheden zonder die heffing kan worden verworven, en dat het fonds van die omstandigheden gebruikmaakt.
Mensen vergelijken Annexum vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partnersPearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Ynvest Fund
Obligaties zonder vaste looptijd met 6% rente per jaar, gedekt door onder meer hypotheek, pandrecht en borgstelling.
Goud Arbitrage Fonds
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.