Twee moties willen het vastgoeddeel van de Wet werkelijk rendement losknippen; het kabinet heeft beide ontraden
De Tweede Kamer stemt dinsdag 8 september om 15.10 uur over twee moties die het vastgoeddeel van de Wet werkelijk rendement box 3 willen losknippen van de rest. De motie van het lid Keijzer (Kamerstuk 36 630, nr. 22), voorgesteld op 3 september, verzoekt de regering mogelijk te maken dat het vastgoedonderdeel afzonderlijk en volgens de oorspronkelijke planning in werking treedt. De motie van het lid Hoogeveen van JA21 (Kamerstuk 32 140, nr. 324) gaat minder ver: die vraagt het realisatieregime gereed te houden, zodat het als zelfstandig wetsvoorstel kan worden ingediend mocht de wet geen doorgang vinden. Het kabinet heeft beide ontraden.
Wat zo'n spoor betekent voor wie in een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds belegt, staat niet in de moties, die het begrip vastgoed niet afbakenen, maar in wetsvoorstel 36 748. Daar loopt een streep dwars door het aanbod.
Mensen vergelijken Box 3 vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partners
Pearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Capilex
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Goud Arbitrage Fonds
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Details
De wet kent twee regimes, beide met een tarief van 36 procent. Voor onroerende zaken en aandelen in een startende onderneming geldt een vermogenswinstbelasting: de waardeontwikkeling wordt pas bij vervreemding belast. Voor alle overige bezittingen geldt de vermogensaanwasbelasting, die de waardeontwikkeling jaarlijks belast.
Artikel 5.15 beperkt dat gunstiger regime tot de onroerende zaken zelf en tot zakelijke rechten daarop, zoals erfpacht, opstal en appartementsrecht. Een deelname in een vastgoedfonds staat er niet bij. Certificaten sluit de memorie van toelichting uitdrukkelijk uit: "Voor de duidelijkheid wordt opgemerkt dat certificaten niet vallen onder de zakelijke rechten die betrekking hebben op onroerende zaken." De reden staat in de nota naar aanleiding van het verslag: een stichting is in beginsel niet transparant, dus zijn de certificaten zelf het belaste bestanddeel. Bij een winstregime zou "een vrijwel oneindig belastinguitstel mogelijk zijn door vermogen in de stichting te houden".
Impact
Die afbakening scheidt fondsen die hetzelfde vastgoed houden. Het prospectus van de vierde emissie van Duinweide Woningen, van 25 april 2025, beschrijft een B.V. die aandelen uitgeeft aan een stichting administratiekantoor, dat certificaten toekent aan beleggers: precies de structuur die in het aanwasregime valt. Of die structuur vandaag nog zo is, is niet publiek vast te stellen. Het Super Winkel Fonds van Annexum is per 30 september 2024 omgezet in een fonds voor gemene rekening en fiscaal transparant, net als het Open Woningfonds. Uit de toerekening naar rato die het prospectus beschrijft, volgt dat de participant een evenredig deel van de panden tot zijn bezittingen rekent en dus onder het realisatieregime zou vallen. Die gevolgtrekking staat nergens in de wetsstukken; het kabinet beantwoordde de vraag alleen voor certificaten.
Bij 100.000 euro, 6 procent huurrendement en 3,75 procent waardegroei belast het aanwasregime jaarlijks 9.750 euro, bij 36 procent 3.510 euro. Het realisatieregime belast alleen de 6.000 euro huur, 2.160 euro, en stelt de heffing over 3.750 euro uit tot verkoop: 1.350 euro per jaar verschil, 13.500 euro over tien jaar. Het heffingsvrije resultaat van 1.800 euro verlaagt beide bedragen met 648 euro. Onder het forfait van 6,00 procent dat in 2026 geldt betaalt dezelfde belegger 2.160 euro, ongeacht de vorm.
Vooruitzichten
Bij de fondsen zelf is het verschil kleiner, omdat zij het grootste deel van hun rendement uitkeren. Annexum publiceert voor het Super Winkel Fonds een streeftotaalrendement van 6,0 tot 8,0 procent bij een contant rendement van 6,5 procent; bij een ton scheelt het regime in het bovenste scenario 540 euro per jaar. Blijft het totaalrendement onder het uitgekeerde bedrag, dan pakt het aanwasregime gunstiger uit.
Het wetstraject ligt stil: de Eerste Kamer behandelde het voorstel op 30 juni plenair en houdt de stemming aan tot de novelle die staatssecretaris Eerenberg op 19 juni per brief aankondigde en die op Prinsjesdag komt. Beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2028, met voor bestaand vastgoed een step-up naar de waarde op dat moment.
Mensen vergelijken Box 3 vaak met:
Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partnersPearl Capital
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Capilex
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Goud Arbitrage Fonds
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Uitgelichte aanbieders zijn partner van Ynvest. Ook partner worden?