Beethoven Beheer B.V. biedt beleggingsmogelijkheden via het Woon-Winkel Fonds, een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds dat sinds 1995 bestaat. Het fonds biedt particuliere en professionele beleggers de mogelijkheid te investeren in een gespreide portefeuille van Nederlands vastgoed, voornamelijk winkelpanden en woningen. De portefeuille bestaat voor ongeveer 57% uit winkels en 42% uit woningen, plus een klein deel garages/parkeerplaatsen. Het fonds belegt uitsluitend in Nederlands onroerend goed. Beethoven Beheer voert het actieve asset-, portfolio- en propertymanagement zelf uit. Op basis van marktanalyses en jaarlijkse taxaties bepaalt men het beleggingsbeleid, met de intentie om de komende jaren het aandeel woningen geleidelijk te vergroten binnen de portefeuille.

Beleggers kunnen op twee manieren deelnemen aan het Woon-Winkel Fonds: via Participaties (fondsdeelname) of via Obligaties (leningen).

Ervaring en beheerd vermogen

Beethoven Beheer B.V. is opgericht in 1993 en heeft ruim 30 jaar ervaring in vastgoedbeheer. Het bedrijf staat onder toezicht van de AFM met een AIFMD-vergunning (Wft art. 2:65). De dagelijkse leiding is in handen van  Rob Knobben (directeur/eigenaar) die sinds 2005 betrokken is. bij Beethoven Beheer. Daarnaast is Frans Stibbe mededirecteur; hij beschikt over een lange staat van dienst in finance en vastgoed. Het bredere team omvat vastgoedmanagers, controllers en technisch beheerders.

Het beheerd vermogen in het Woon-Winkel Fonds is gegroeid naar circa €93 miljoen verspreid over zo’n 199 woningen, 82 winkels en 65 garage/parkeerunits in Nederland.

Instappen, uitstappen en (beheers)kosten

Deelname in het Woon-Winkel Fonds is mogelijk via participaties, met een minimale inleg voor nieuwe participanten van €100.000. Beleggen gebeurt op basis van de intrinsieke waarde per participatie (NAV) die jaarlijks wordt vastgesteld. Participaties luiden op naam en kunnen niet vrij verhandeld worden op de markt. In plaats daarvan biedt Beethoven Beheer één keer per jaar de mogelijkheid tot toe- of uittreding.

Momenteel is het fonds gesloten voor nieuwe instroom. Geïnteresseerden kunnen wel informatie opvragen en eventueel op een wachtlijst geplaatst worden. Beleggen in het Woon-Winkel Fonds vereist een lange horizon; de beoogde minimale deelnameperiode is 5 jaar. Een participant kan slechts éénmaal per jaar zijn participaties ter inkoop door het fonds aanbieden, op de vastgestelde transactiedag. De beheerder kan in uitzonderlijke omstandigheden besluiten de terugkoop (inkoop) van participaties tijdelijk op te schorten.

De belangrijkste kosten en vergoedingen zijn:

• Beheervergoeding: De beheerder ontvangt een jaarlijkse beheersfee van 1,2% (0,6% per halfjaar) over het totale fondsvermogen.
• Prestatievergoeding: Daarnaast ontvangt de beheerder een winstvergoeding van 10% over gerealiseerde netto verkoopwinst bij verkoop van vastgoed.
• In- en uitstapkosten: Bij toetreding tot het fonds is een eenmalige toetredingsvergoeding verschuldigd van ~1,5% over het ingelegde bedrag. Het fonds rekent géén aparte uitstapkosten aan participanten die uittreden via de jaarlijkse inkoop.

Rendement

In het verleden werd gestreefd naar een jaarlijkse uitkering van circa 6% over de intrinsieke waarde. Tussen 1997 en 2012 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse uitkering circa 6,3%. In 2013 hebben de participanten gezamenlijk besloten om tot nader order af te zien van uitkeringen en de winsten in het fonds te laten. Zodoende zijn er na 2012 geen cash-dividenden meer uitgekeerd, maar is het rendement voor participanten sindsdien vooral zichtbaar geworden in de stijging van de intrinsieke waarde (NAV) van hun participaties.

Bij de herstructurering in 2017 was de participatiewaarde (NAV) ongeveer €43,43 per stuk. Eind 2023 stond de NAV per participatie op €182,51. Hoewel er geen garanties worden gegeven, blijft de beheerder een jaarlijks rendement van circa 6% op participaties nastreven op de middellange termijn.

Voor obligatie-investeerders ligt het verwacht rendement vast in de afgesproken couponrente (4–6% per jaar).

Risico’s

Beleggen bij Beethoven Beheer (Woon-Winkel Fonds) brengt diverse risico’s met zich mee:

• Marktrisico en economische ontwikkelingen: Veranderingen in de vastgoedmarkt. Algemene economische tegenslagen of politieke ontwikkelingen kunnen de vraag naar winkels en woningen doen afnemen en druk zetten op vastgoedwaardes en huurprijzen.
• Vastgoed- en verhuurrisico: Het fonds is afhankelijk van huurinkomsten. Verhuurdersrisico omvat de mogelijkheid dat huurcontracten niet worden verlengd of dat huurders vertrekken, wat kan leiden tot leegstand.
• Operationele risico’s (debiteuren, tegenpartij, schade): Er bestaat een kans dat huurders hun betalingsverplichtingen niet nakomen (debiteurenrisico).
• Financieringsrisico (rente en herfinanciering): Het Woon-Winkel Fonds financiert een deel van de portefeuille met leningen (bankkrediet van €45 mln) en uitgegeven obligaties.
• Beperkte verhandelbaarheid: Een belangrijk risico voor beleggers is de illiquiditeit van de participaties.

Zekerheden

Het Woon-Winkel Fonds biedt geen expliciete zekerheden zoals hypotheken of pandrechten aan beleggers.

Vergunningen

Beethoven Beheer B.V. beschikt over een vergunning krachtens artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze vergunning is per 22 juli 2014 omgezet naar een AIFMD-vergunning. Deze vergunning verplicht Beethoven Beheer om te voldoen aan de toepasselijke wet- en regelgeving en om een effectieve administratieve organisatie en interne beheersing te hebben.