Capitall is een Belgische vastgoedontwikkelaar en investeringsmaatschappij, met een focus op studentenhuisvestingen commercieel vastgoed.De onderneming hanteert een strategie waarin vastgoedprojecten worden geselecteerd op basis van locatie, huurrendement, contractduur en onderhoudsvriendelijkheid. De nadruk ligt op stabiele, voorspelbare inkomsten uit verhuur in segmenten met structureel hoge vraag. Studentenhuisvesting vormt daarbij de kern: Capitall bouwt moderne studentenresidenties op locaties dicht bij hogescholen en universiteiten in steden als Antwerpen, Brussel, Brugge, Kortrijk en Geel. Investeerders kopen individueel een studio of kamer en ontvangen huurinkomsten uit verhuur aan studenten.

Daarnaast biedt Capitall via het label Capitall Plus investeringen in commercieel vastgoed aan. Een recent voorbeeld is Brico Oostende, een retailobject verhuurd aan Brico Belgium NV onder een triple-net huurcontract. Dat houdt in dat de huurder belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten draagt. De investering bedraagt minimaal €110.000 per deelnemer en biedt volgens Capitall een geïndexeerd netto huurrendement van 4% per jaar.

Ervaring en beheerd vermogen

Capitall is opgericht door Maxim Van Hauwaert en Pieter Raman, beiden met ervaring in vastgoedontwikkeling en projectmanagement. Van Hauwaert werkte eerder bij ontwikkelaar ION en was betrokken bij diverse residentiële projecten in Vlaanderen. Raman heeft een achtergrond in ondernemerschap en vastgoedbeleggingen. Sinds 2023 maakt Thomas Montauban deel uit van het managementteam als partner.

Capitall positioneert zich als een “innovatieve vastgoedspeler” met een persoonlijke aanpak, gericht op transparantie en regelmatige rapportering aan investeerders. De organisatie verzorgt het volledige traject, van ontwikkeling tot verhuur en beheer. Daarmee combineert het bedrijf de rol van ontwikkelaar, verkoper en beheerder in één structuur.

Instappen, uitstappen en (beheers)kosten

Instappen: Beleggen in Capitall-projecten kan tijdens de verkoop- of emissieperiode van elk afzonderlijk project. Bij studentenhuisvesting koopt de investeerder een specifieke unit (kamer of studio) in volle eigendom. Bij Capitall Plus investeert men via deelname in de vennootschap die het vastgoed bezit. De verkoop loopt tot de volledige kapitaalbehoefte is opgehaald.

Minimale investeringstermijn: Vastgoedinvesteringen via Capitall zijn bedoeld als langetermijnbelegging. Hoewel er formeel geen verplichte termijn is, wordt aangeraden het vastgoed minstens vijf tot tien jaar aan te houden om de kosten terug te verdienen en stabiele huuropbrengsten te realiseren.

Looptijden: Voor studentenwoningen is de looptijd onbeperkt: de investeerder blijft eigenaar tot hij zelf verkoopt. Bij Capitall Plus, zoals Brico Oostende, is er sprake van een gezamenlijke eigendomsstructuur met een beoogde aanhoudingsperiode van meerdere jaren. De looptijd volgt in de praktijk de duur van de huurovereenkomst.

Minimaal instapbedrag:

• Studentenresidenties: vanaf circa €135.000 voor een studio in kleinere steden en circa €170.000 in Brussel (exclusief kosten).

• Capitall Plus (Brico Oostende): minimaal €110.000 per deelname.

Kosten:

• Studentenhuisvesting: aankoopkosten bestaan uit 21% btw op nieuwbouw, notariskosten en eventuele financieringskosten. Jaarlijks betaalt de eigenaar onroerende voorheffing en eventuele onderhoudskosten. Capitall verzorgt verhuur en beheer tegen vergoeding, die in het rendement is verrekend.

• Capitall Plus: éénmalige instapvergoeding van 2% over het ingelegde bedrag. Er worden geen jaarlijkse beheerkosten of belastingen aan de belegger doorbelast; deze worden op fondsniveau afgehandeld. Door de indirecte structuur gelden geen registratierechten of btw bij instap.

Er zijn geen vaste uitstapkosten, maar bij verkoop of liquidatie van een project worden de gebruikelijke transactiekosten (zoals notariskosten of makelaarscourtage) van de opbrengst afgetrokken.

Rendement

Verwacht rendement:

• Studentenprojecten: gemiddeld 3% tot 3,5% netto per jaar op basis van huurinkomsten.
• Brico Oostende: 4% netto per jaar, geïndexeerd aan inflatie.

De rendementen zijn netto, dat wil zeggen na aftrek van beheerkosten en lasten, maar exclusief eventuele waardestijging van het vastgoed.

Uitkeringsfrequentie:
Bij individuele studenteneigendommen ontvangt de eigenaar huurinkomsten maandelijks of per kwartaal, afhankelijk van het huurcontract. Bij Capitall Plus worden de inkomsten via de projectvennootschap periodiek uitgekeerd, doorgaans per kwartaal of halfjaar, evenredig aan ieders participatie.

Terugbetaling:
Bij studentenwoningen is er geen vooraf bepaald terugbetalingsmoment – de investeerder verkoopt wanneer hij dat wil. Bij Capitall Plus komt de inleg vrij bij verkoop of liquidatie van het pand. De verkoopopbrengst wordt dan verdeeld onder de aandeelhouders naar rato van hun investering.

Risico’s

Beleggen in vastgoed via Capitall brengt verschillende risico’s met zich mee:

• Marktrisico: vastgoedprijzen kunnen dalen, wat bij verkoop tot verlies kan leiden.
• Renterisico: stijgende rente kan de waarde van vastgoed drukken.
• Huurdersrisico: wanbetaling of leegstand kan de kasstroom beïnvloeden.
• Liquiditeitsrisico: vastgoed is niet snel verkoopbaar; uitstappen kan tijd kosten.
• Concentratierisico: beleggers investeren vaak in één pand of project.
• Bouw- en opleveringsrisico: bij nieuwbouwprojecten kunnen vertragingen of meerkosten optreden.
• Operationeel risico: onverwachte onderhouds- of herstellingskosten kunnen het rendement verlagen.
• Regulatoir risico: wijzigingen in vastgoed- of fiscale regelgeving kunnen het nettoresultaat beïnvloeden.
• Startend trackrecord: Capitall bestaat sinds 2022 en heeft nog geen lange historiek met afgeronde projecten.
• Geen toezicht of garantie: de beleggingen vallen buiten het toezicht van de FSMA en kennen geen garantiefonds of depositobescherming.

Zekerheden

Klassieke zekerheden:
Beleggers verkrijgen geen afzonderlijke zekerheden zoals hypotheken of borgstellingen. Bij studentenwoningen bestaat de zekerheid uit het eigendomsrecht op het vastgoed zelf. Bij Capitall Plus is de belegger mede-eigenaar van de vennootschap die het pand bezit. De bank die het vastgoed eventueel financiert, heeft een eerste hypotheekrecht, wat betekent dat deze vóór de investeerders wordt voldaan in geval van liquidatie.

Risicobeperkende kenmerken:

• Huurcontracten met betrouwbare huurders en triple-net voorwaarden bij Capitall Plus.
• Beleggingen hoofdzakelijk in nieuwbouw of recent gerenoveerde panden met lage onderhoudsrisico’s.
• Meebeleggen door de oprichters, waardoor belangen parallel lopen met die van de investeerders.

Vergunningen

Capitall beschikt niet over een vergunning van de FSMA als beleggingsonderneming of fondsbeheerder. De aangeboden investeringen vallen onder de vrijstellingsregels voor vastgoedparticipaties en private plaatsingen met een minimuminleg van €100.000. Hierdoor geldt geen prospectusplicht en geen doorlopend financieel toezicht.

De beleggingen via Capitall zijn geen gereguleerde financiële producten, maar onroerendgoed- of vennootschapsinvesteringen. Er is geen depositogarantie of wettelijke bescherming van de inleg. De belegger vertrouwt op de betrouwbaarheid van Capitall als aanbieder en op de waarde van het onderliggende vastgoed.