Excellent Fondsen

Excellent Fondsen B.V. is een plaatsingskantoor in Enschede dat beleggers wijst op niet-beursgenoteerde vastgoed- en private-equityfondsen van andere aanbieders. Het kantoor geeft zelf geen beleggingen uit, beheert geen vermogen en geeft geen individueel beleggingsadvies: de belegger beslist zelf of deelname bij zijn situatie past.

De doelgroep bestaat vooral uit particulieren die buiten de beurs willen spreiden, en uit ondernemers na de verkoop van een bedrijf. Na een kennismakingsgesprek legt het kantoor fondsen voor die passen bij de wensen rond rendement, looptijd en risico. Volgens de onderneming toetst zij vooraf de beheerder, de transparantie en de kostenstructuur van elk fonds. Tijdens de emissie verzorgt het de communicatie tussen belegger en fondsbeheerder.

Excellent Fondsen werd in 2015 opgericht door Jeroen Ruijter, Maurits Koh en Robert Analbers en staat bij de Kamer van Koophandel ingeschreven onder nummer 64726703. Ruijter en Koh leiden de onderneming als oprichter en partner; Analbers is als adviseur betrokken. Een klein team van accountmanagers onderhoudt het contact met beleggers.

De onderneming noemt meer dan 25 beleggingen in haar trackrecord. Het merendeel komt van Credit Linked Beheer (CLB): sinds 2016 bood het kantoor onder meer emissies aan van het Groenwoningen Fonds, het Huurwoningen Nederland Fonds I, II en III, het Duurzaamwoningen Fonds, het Ecowoningen Fonds en het NOVA Woningfonds, en nu de tweede emissie van het CLB Woningfonds. Eerder bood het ook het SynVest German RealEstate Fund, Rietwijck Vastgoed van Duinweide Investeringen en een zorgwoningfonds van Holland Immo Group aan. In 2023 bood het een fonds van Certitudo Capital aan dat belegt in winkelcentrum WoensXL in Eindhoven.

Daarnaast biedt het kantoor de private-equityfondsen van Capler aan, beheerd door Elite Fund Management, en het SynVest Dutch RealEstate Fund van SynVest, dat volgens SynVest circa 520 miljoen euro groot is.

Instappen

Na een gesprek volgt inschrijving in het gekozen fonds op basis van de fondsdocumentatie van de beheerder. Het CLB Woningfonds haalt geld op per emissie; het SynVest Dutch RealEstate Fund en Capler zijn doorlopend open.

Minimale investeringstermijn

Het SynVest Dutch RealEstate Fund heeft geen vaste einddatum en hanteert bij een deelname tot 100.000 euro een uitstaptermijn van drie kalendermaanden. Capler kent een lock-upperiode van drie jaar en een aanbevolen beleggingshorizon van acht jaar.

Looptijden

Het CLB Woningfonds heeft een initiële looptijd van 6,5 jaar, die bij meerderheid van stemmen kan worden verlengd tot maximaal 11,5 jaar.

Minimaal instapbedrag

Het minimum verschilt per fonds: 2.500 euro bij het SynVest Dutch RealEstate Fund en 5.000 euro bij het CLB Woningfonds en Capler.

Volgens Excellent Fondsen ontvangt het kantoor voor zijn bemiddeling een vergoeding van de fondsaanbieder en niet van de belegger. Bij het CLB Woningfonds betaalt het fonds partijen die participaties plaatsen gemiddeld 2,1 procent plus btw over de waarde van de via hen uitgegeven participaties, uit de marketingkosten van het fonds.

Het SynVest Dutch RealEstate Fund rekent geen instapkosten; wie na ten minste drie jaar uitstapt betaalt 2,5 procent, ten gunste van het fonds. Bij Capler dalen de uitstapkosten naarmate de belegger langer blijft, tot acht jaar. Beheer- en prestatievergoedingen gaan naar de fondsbeheerders en zijn per fonds vastgelegd in de fondsvoorwaarden.

Het rendement komt uit de fondsen die het kantoor plaatst. SynVest rapporteert voor het Dutch RealEstate Fund een gemiddeld fondsrendement van 8,2 procent per jaar sinds de start in 2020. CLB verwacht voor het CLB Woningfonds een gemiddeld dividend van 7,3 procent per jaar over 11,5 jaar, oplopend vanaf 5,6 procent. Capler prognosticeert een nettorendement van 8 tot 12 procent per jaar bij een horizon van acht jaar.

Eerder geplaatste fondsen liepen uiteen. Het Huurwoningen Nederland Fonds van CLB, uitgegeven tegen 5.000 euro per participatie, keert 5,5 procent voorschotdividend per jaar uit; volgens het jaarverslag 2025 herstelde de handelskoers per 1 januari 2026 van 4.650 naar 5.000 euro. Duinweide meldt voor Rietwijck Vastgoed, in 2023 na verkoop van de laatste supermarkten afgesloten, een totaalrendement van circa 14,5 procent tegen een prognose van 8,9 procent. SynVest schortte het voorschotdividend van het German RealEstate Fund op van juni 2025 tot en met het eerste kwartaal van 2026. Certitudo Capital Group werd in september 2023 failliet verklaard; zijn elf fondsen, samen circa 350 miljoen euro, gingen in 2024 over naar VasteLanden Groep.

Uitkeringsfrequentie

Het SynVest Dutch RealEstate Fund keert maandelijks een voorschot uit van 6 procent op jaarbasis. Het CLB Woningfonds keert per kwartaal dividend uit. Bij Capler wordt het dividend automatisch herbelegd.

Terugbetaling

Bij SynVest en Capler krijgt de belegger zijn geld terug door participaties aan het fonds terug te verkopen. Bij het CLB Woningfonds komt de inleg terug uit de verkoop van vrijkomende woningen en de afwikkeling aan het einde van de looptijd.

De beleggingen die Excellent Fondsen plaatst kennen de volgende risico's:

• Belangen: het kantoor wordt betaald uit de fondskosten en verdient alleen als een belegger instapt.
• Beperkte verhandelbaarheid: participaties zijn niet beursgenoteerd.
• Opschorting: Capler kan inkoopverzoeken tot 12 of 24 maanden opschorten.
• Vastgoedrisico: leegstand, waardedaling of huurregulering drukken het rendement.
• Financieringsrisico: het CLB Woningfonds leent tot een loan-to-value van 55 procent.
• Private-equityrisico: Capler belegt via fondsen met hefboomfinanciering, deels in buitenlandse valuta.
• Beheerdersrisico: elk fonds is afhankelijk van het voortbestaan van zijn beheerder.
• Prognoserisico: verwachte rendementen zijn geen garantie; beleggers kunnen hun inleg verliezen.

Klassieke zekerheden

De belegger wordt economisch mede-eigenaar van het fondsvermogen en krijgt geen hypotheek, pandrecht of borgstelling. Bij het CLB Woningfonds gaat de financierende bank vóór de participanten. Capler biedt als fund-of-funds geen zekerheden op onderliggende bedrijven.

Risicobeperkende kenmerken

Het CLB Woningfonds spreidt over 73 nieuwbouwappartementen en één commerciële ruimte in vier gemeenten. Het SynVest Dutch RealEstate Fund spreidt over 66 objecten. Capler belegt via zijn onderliggende fondsen in meer dan 800 bedrijven.

Excellent Fondsen B.V. staat onder eigen naam niet in de AFM-registers voor beleggingsondernemingen en financiële dienstverleners, en komt ook niet voor als verbonden agent van een van de Nederlandse beleggingsondernemingen in het AFM-register (stand 27 september 2026). De vermelding "onder toezicht van de AFM" die het kantoor voert, slaat in zijn eigen toelichting op de fondsen: het werkt naar eigen zeggen alleen met beheerders met een AFM-vergunning. Het kantoor noemt zich lid van DUFAS; in de ledenlijst van DUFAS komt het niet voor.

De aangeboden fondsen vallen onder hun beheerders. Credit Linked Beheer heeft een AFM-vergunning als beheerder van beleggingsinstellingen (artikel 2:65 Wft), en de AFM keurde in januari 2025 en maart 2026 prospectussen van het CLB Woningfonds goed. Elite Fund Management staat volgens Capler onder toezicht van AFM en DNB; SynVest meldt dat zijn beheerder en fondsen in het AFM-register staan.