Synvest

Synvest biedt beleggers de mogelijkheid om te investeren in vastgoedfondsen gericht op Nederlands en Duits vastgoed, middels het Synvest Dutch RealEstate Fund en het Synvest German RealEstate Fund. Deze fondsen richten zich op een breed scala aan vastgoedobjecten, zoals supermarkten, winkelcentra, gezondheidscentra, bedrijfs- en kantoorpanden.

De beleggingsstrategie van Synvest is gericht op het genereren van stabiele inkomstenstromen en het behalen van waardestijging van vastgoedobjecten. Synvest kiest vastgoedobjecten op basis van hun locatie, huurpotentieel, en de kwaliteit van de huurders. Er wordt vooral geïnvesteerd in panden die voorzien in een blijvende behoefte, zoals supermarkten en gezondheidscentra, om zo stabiele huurinkomsten te waarborgen​.

De verschillen tussen de fondsen van Synvest liggen voornamelijk in de geografische focus en het type vastgoed. Het Synvest Dutch RealEstate Fund richt zich uitsluitend op Nederlands vastgoed, terwijl het Synvest German RealEstate Fund investeert in Duits vastgoed. Beide fondsen hebben een interne diversificatie in type vastgoedobjecten waarin belegd wordt.

Synvest is opgericht in 2005 en wordt geleid door Martin van Gooswilligen, David van der Wal en Guido Quispel, en een team van ongeveer 15medewerkers/adviseurs. Synvest heeft beheerd vermogen opgebouwd van circa €900 miljoen. Dit bedrag is geïnvesteerd in diverse vastgoedobjecten in Nederland en Duitsland, verdeeld over meer dan 14.000 beleggers​​.

Instappen in de fondsen van Synvest kan op elk moment, zonder instapkosten. Uitstappen kan echter beperkingen hebben, afhankelijk van het fonds. Voor zowel het Synvest German RealEstate Fund als het Dutch RealEstate Fund geldt een maximaal percentage voor de inkoop van certificaten (5%), waardoor niet alle verkooporders direct kunnen worden uitgevoerd en deze pro rata worden afgehandeld. Voor beide fondsen gelden er daarnaast de volgende uitstaptermijnen:

• tot en met € 100.000: 3 kalendermaanden
• vanaf € 100.000 tot 500.000: 6 kalendermaanden
• vanaf € 500.000 of meer: is dit 12 kalendermaanden

Kosten, zoals in- of uitstapkosten 

Er zijn geen instapkosten verbonden aan de fondsen van Synvest. Wel zijn er uitstapkosten van minimaal 2,5% voor zowel het Synvest Dutch RealEstate als Synvest German RealEstate Fund. De uitstapkosten naar gelang het moment van instappen zijn:

• Jaar 1: 9%
• Jaar 2: 7%
• Jaar 3: 5%
• Na 3 jaar zijn de uitstapkosten altijd 2,5%

Daarnaast zijn er beheerkosten die reeds verwerkt zijn in het rendement van het fonds.

Bij onderhandse verkoop zijn er geen uitstapkosten. Uw participaties aanbieden kan rechtstreeks via Ynvest. Plaats hiertoe een advertentie op onze prikbord.

Het Synvest Dutch RealEstate Fund heeft een gemiddels jaarlijks fondsrendement van 9,2% behaald sinds 2020. Het Synvest German RealEstate Fund biedt een gemiddeld rendement van 5,8% sinds oprichting in 2011. Het uiteindelijke rendement kan variëren afhankelijk van de marktomstandigheden en de prestaties van de vastgoedportefeuille​​. In geval van het German Dutch RealEstate Fund is bijvoorbeeld de koers gedaald van de certificaten, waardoor het werkelijke rendement lager ligt dan het voorschotdividend.

Rendementen worden voor beide fondsen, in de vorm van voorschotdividenden van 6% op jaarbasis, maandelijks uitgekeerd. Het overige rendement wordt verrekend in de koers van het fonds.

• Markt- en waarderingsrisico (NAV): waarde en rendement van de fondsen schommelen met vastgoedmarkten, rentes en waarderingen. Het prospectus noemt o.a. rendements-, markt-, waarderings- en inflatierisico’s. Het is mogelijk minder dan de inleg terug te krijgen.
• Hefboom/financierings- en renterisico: SynVest mag vreemd vermogen inzetten. Voor SDREF is het maximaal te gebruiken hefboomniveau 60% van de fiscale boekwaarde per belegging. Leningen zijn doorgaans (gedeeltelijk) aflossingsvrij en renteherziening kan het resultaat drukken. Bij dalende waarden kan aflossen of herfinancieren nodig zijn.
• Liquiditeitsrisico & inkoopbeperkingen (open-end): certificaten zijn niet beursgenoteerd. Inkoop gebeurt onder voorwaarden en is gelimiteerd (SDREF: max. 5% van de uitstaande certificaten per boekjaar; verwerkingstijd voor kleinere inkooporders kan tot 3 maanden bedragen; fonds houdt een liquiditeitsreserve van minimaal 2,5% aan). In stresssituaties kan uitstappen langer duren of tijdelijk worden beperkt.
• Verhuur-, leegstand- en debiteurenrisico: lagere bezettingsgraad, huurachterstanden of (her)onderhandelde huurcontracten drukken kasstromen en waarde. Dit is expliciet als risico benoemd.
• Concentratie- en vermogensrisico: concentratie in bepaalde segmenten/locaties vergroot risico; daarnaast risico’s rond onderhoud/CapEx die het resultaat beïnvloeden.
• Verhandelbaarheidscurves/uitstapkosten (met name SGREF): verkoopprijs is handelskoers minus afslag (9% → 2,5%) afhankelijk van houdduur; het fonds is begunstigde van deze inhouding. Dit ontmoedigt kortetermijn-uitstap en vergroot frictiekosten.
• Operationeel/tegenpartij- en beheerrisico: prestaties hangen mede af van beheer, waarderingsmethodiek en uitbesteding; prospectussen noemen management-, tegenpartij-, duurzaamheids- en niet-verzekerbare risico’s.
• Fiscaal/juridisch risico: wijzigingen in wet- en regelgeving of fiscale regimes (fondsniveau en belegger) kunnen het nettoresultaat beïnvloeden. Certificaten zijn niet vrij overdraagbaar buiten de in het prospectus beschreven routes.

• Recht van hypotheek (Nederland): vastgoed wordt, wanneer met vreemd vermogen gefinancierd, bezwaard met hypotheekrechten ten gunste van kredietinstellingen en/of obligatiehouders. Bij uitwinning worden deze financiers eerst voldaan; certificaathouders delen pas in het resterende vermogen.
• Grundschuld (Duitsland): bij het Duitse fonds worden geldleningen van kredietinstellingen verzekerd met Grundschuld (hypothecair recht naar Duits recht).

Belangrijk: deze zekerheden komen niet toe aan certificaathouders, maar aan de externe financiers van het vastgoed. Certificaathouders hebben economisch belang via het fonds; hun verhaalsrecht is beperkt tot het fondsvermogen na voldoening van preferente schuldeisers.

• Beheerder met AFM-vergunning (AIFMD): SynVest Fund Management B.V. is vergunninghouder en staat onder toezicht van de AFM als beheerder van alternatieve beleggingsinstellingen (AIF’s). Daaruit volgen verplichtingen zoals geschiktheids- en integriteitstoetsing van beleidsbepalers, rapportage- en informatieplichten, beheer van belangenconflicten en kapitaal-/beroepsaansprakelijkheidsvereisten. SynVest licht dit toe op de eigen AFM/AIFMD-pagina.
• AIFMD-bewaarder (depositary): voor de fondsen is een onafhankelijke bewaarder aangewezen (IQ EQ Depositary B.V.) die o.a. eigendom, geldstromen en naleving van het beleggingsbeleid controleert.
• Prospectusplicht/EID (PRIIPs) en rapportage: per fonds zijn prospectus en essentiële-informatie­documenten beschikbaar; fondsen publiceren halfjaar- en jaarcijfers en hanteren waarderings- en inkoopregels zoals vastgelegd (o.a. inkooplimieten/open-end mechanisme).