Ferax Vastgoed biedt beleggingsmogelijkheden in studentenhuisvesting aan via obligaties. De strategie van Ferax Vastgoed is om panden met kamers en appartementen te kopen die al verhuurd zijn of verhuurd kunnen worden aan studenten, singles, starters en expats. De huurinkomsten, na aftrek van kosten, vormen de winst die wordt verdeeld over de obligatiehouders. Ferax belegt voornamelijk in steden als Leiden, Den Haag, Schiedam, Harlingen, Arnhem, Velp, Nijmegen en Goes waar de huurinkomsten aantrekkelijk zijn ten opzichte van de aankoopprijs. De focus ligt op panden met een huurrendement van rond de 7%. Er worden verschillende series obligaties uitgegeven, zoals Serie 1, 2, 3, 4 en 5, die elk betrekking hebben op een specifieke groep beleggingspanden.

Ervaring en beheerd vermogen

Ferax Vastgoed is opgericht door Dave van Helsdingen en Paul Vernooijs. Zij zagen mogelijkheden om interessante vastgoedbeleggingen voor particulieren aan te kopen en te beheren. Het bedrijf bestaat uit verschillende entiteiten, waaronder Ferax Vastgoed Beheer BV en Ferax Vastgoed 1, 2, 3 en 4 BV. De aandelen van Ferax Vastgoed Beheer BV worden voor 50% gehouden door de persoonlijke holdings van Van Helsdingen en Vernooijs. Elke nieuwe obligatielening wordt uitgegeven door een volgende Ferax Vastgoed BV (5, 6, etc.) om de overzichtelijkheid en risicospreiding te waarborgen. In 7 jaar tijd heeft Ferax Vastgoed met ongeveer 170 investeerders een portefeuille van 29 studentenhuizen opgebouwd met een totale beleggingswaarde van circa 36 miljoen euro. Het door beleggers bijeengebrachte vermogen bedraagt bijna 17 miljoen euro.

Instappen, uitstappen en (beheers)kosten

De minimale investeringstermijn voor obligaties is 5 jaar. Na 5 jaar worden de panden verkocht of doorgerold naar een nieuw obligatiefonds, waarna de aflossing plaatsvindt en de opbrengst wordt verdeeld. Indien de markt ongunstig is, kunnen panden langer worden aangehouden. Het minimale instapbedrag is 1.000 euro, maar beleggers die 25.000 euro of meer investeren delen mee in de volledige winst. Ferax Vastgoed rekent geen emissie-, instap-, of uitstapkosten.

Rendement

Ferax Vastgoed vergoedt een rente van 4% op jaarbasis. Deze rente wordt echter pas betaald zodra de huurinkomsten de kosten overstijden. De rentebetaling vindt per kwartaal plaats. Beleggers die 25.000 euro of meer investeren delen mee in de volledige winst, die naar verwachting rond de 7% per jaar bedraagt. De winst wordt jaarlijks uitgekeerd na vaststelling van de jaarcijfers. Bij verkoop van de panden wordt de waardestijging eveneens verdeeld over de winstdelende obligatiehouders.

Risico’s

De beleggingen bij Ferax Vastgoed kennen, onder andere, de volgende risico’s:

• Financieringsrisico: De objecten worden gefinancierd met een bancaire lening en een obligatielening, waarbij banken hypothecaire zekerheid van eerste hypotheek verlangen.
• Leegstandsrisico: Leegstand kan leiden tot lagere inkomsten en een daling van de waarde van het vastgoed.
• Debiteurenrisico: Huurders die hun huur niet betalen, hebben een direct effect op het rendement.
• Verhandelbaarheidsrisico: De obligaties zijn niet verhandelbaar op een beurs of platform, wat de verkoopmogelijkheden beperkt.
• Spreidingsrisico: Afhankelijk van het aantal beleggingsobjecten is er sprake van een spreidingsrisico.

Zekerheden

Obligatiehouders kunnen recht hebben op een tweede hypotheek op de panden, mits de bank die de eerste hypothecaire lening verstrekt hiermee instemt. In de praktijk wordt deze toestemming echter zelden gegeven.

Vergunningen

De uitgifte van de obligaties is vrijgesteld van de prospectusplicht op grond van artikel 53 van de Wet op het Financieel Toezicht, aangezien er minder dan 5 miljoen euro aan obligaties wordt uitgegeven. Ferax Vastgoed moet de obligatielening wel melden bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), wat zij ook gedaan hebben. De AFM controleert of Ferax Vastgoed essentiële informatie aan beleggers verstrekt.