Immotokens is een Belgisch investeringsplatform dat particuliere beleggers de mogelijkheid biedt om te investeren in vastgoed via digitale tokenisatie. Het platform maakt vastgoedbeleggingen toegankelijk vanaf €50 en combineert vastgoedfinanciering met moderne blockchaintechnologie. Beleggers kopen geen direct eigendom van het onroerend goed, maar verstrekken een lening die is gekoppeld aan een specifiek vastgoedobject. De lening wordt juridisch vastgelegd met het vastgoed als onderpand. Elk uitgegeven token vertegenwoordigt een deel van die lening en geeft recht op een evenredig aandeel in de huurinkomsten en de eventuele meerwaarde bij verkoop van het vastgoed.

De strategie van Immotokens richt zich op het verlagen van de drempel tot vastgoedbeleggingen. Door vastgoed te digitaliseren in kleine, overdraagbare eenheden, kunnen beleggers hun kapitaal verdelen over meerdere panden. De projecten worden geselecteerd op basis van verwachte huurinkomsten, locatie, waardestabiliteit en beheersbaarheid. De nadruk ligt op residentieel vastgoed en kleine kmo-units binnen België, met stabiele huurders en een langetermijnhorizon van doorgaans vijftien jaar. Immotokens werkt samen met professionele vastgoedbeheerders, die per pand worden aangesteld om onafhankelijk beheer en onderhoud te waarborgen. De administratie, beleggingsovereenkomsten en uitkeringen verlopen volledig digitaal via een beveiligd online platform. Beleggers kunnen hun portefeuille volgen, rapporten inzien en digitale contracten ondertekenen.

Ervaring en beheerd vermogen

Immotokens Real Estate A BV werd opgericht op 10 juni 2021 en is heeft als oprichter en bestuurder Edgar Karel Steven Warmoes, tevens de enige aandeelhouder. Warmoes werkte eerder bij projectontwikkelaar ION, waar hij verantwoordelijk was voor de digitalisering en commerciële positionering van vastgoedprojecten. De ervaring die hij daar opdeed met particuliere beleggers vormde de basis voor het concept van Immotokens. Edgar Warmoes is tevens bestuurder van Briqwise België.

Het team van adviseurs en partners bestaat uit professionals uit vastgoed, financiën en proptech. Zo is financieel adviseur Thomas Van Roy verbonden aan Green Park Investment Partners, Arne Allewaert actief binnen proptech-ontwikkeling, Marnix Van Hoeck betrokken bij property management, en Koen Vingerhoets levert blockchainadvies op basis van zijn ervaring bij Deloitte. De technische infrastructuur van het platform is ontwikkeld in samenwerking met Bloqhouse, dat de tokenisatie ondersteunt op de Chromia blockchain.

De jaarrekeningen tonen dat de onderneming zich nog in de groeifase bevindt. Over 2024 rapporteerde Immotokens een bedrijfsresultaat van -€11.749 en een negatief eigen vermogen van €108.804. Er zijn geen vaste werknemers in dienst; operationele werkzaamheden worden extern uitgevoerd.

Instappen, uitstappen en (beheers)kosten

Instappen
Beleggen via Immotokens kan op elk moment, zolang er projecten openstaan voor inschrijving. Beleggers kopen tokens die gekoppeld zijn aan een specifiek vastgoedobject. Zodra het doelbedrag is bereikt, wordt de financiering afgesloten en start de exploitatie.

Minimale investeringstermijn en looptijden
De standaardlooptijd van een investering bedraagt vijftien jaar. In sommige gevallen wordt een looptijd van twintig of vijfentwintig jaar gehanteerd. Na afloop van de looptijd wordt het vastgoed verkocht en ontvangen beleggers hun aandeel in de nettoverkoopopbrengst. Elke vijf jaar kunnen tokenhouders met een meerderheid van tachtig procent besluiten tot vervroegde verkoop.

Minimaal instapbedrag
De minimale inleg bedraagt doorgaans €50 tot €1.000, afhankelijk van het project en de gekozen formule. Voor de Co-invest-formule geldt een minimuminleg van €100.000.

Kosten
Bij aankoop van tokens rekent Immotokens een all-in aankoopfee van drie procent over het ingelegde bedrag. Deze vergoeding dekt de initiële kosten van acquisitie, administratie en tokenisatie. Er is geen jaarlijkse beheervergoeding. Operationele lasten, zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen, worden verwerkt in de huuropbrengsten en dus indirect gedragen door de beleggers. Voor doorverkoop via het herverkoopkanaal kunnen administratieve kosten gelden.

Rendement

Het verwachte rendement bestaat uit twee componenten: periodieke huurinkomsten en een mogelijke waardestijging bij verkoop van het vastgoed. Immotokens vermeldt een gemiddelde bruto-opbrengst van 5 tot 7 procent per jaar, opgebouwd uit circa 3 tot 4 procent huuropbrengst en 2 tot 3 procent verwachte meerwaarde.

Uitkeringsfrequentie
De huuropbrengsten worden maandelijks uitgekeerd via de online portal. Het bedrag wordt netto uitgekeerd na inhouding van de Belgische roerende voorheffing over het interestdeel. Beleggers ontvangen periodieke rapporten met overzicht van inkomsten, kosten en bezettingsgraad.

Terugbetaling
De inleg wordt in principe terugbetaald bij verkoop van het vastgoed na afloop van de looptijd. Tokenhouders ontvangen dan hun aandeel in de nettoverkoopopbrengst, na aftrek van eventuele financieringslasten en verkoopkosten. Vervroegde verkoop van tokens is mogelijk via het interne herverkoopkanaal, mits er kopers beschikbaar zijn.

Risico’s

• Waardedaling vastgoed: dalende vastgoedprijzen kunnen leiden tot verlies van (een deel van) de inleg.
• Leegstand: bij afwezigheid van huurders dalen of vervallen de inkomsten.
• Liquiditeitsrisico: beperkte verhandelbaarheid; verkoop van tokens is niet gegarandeerd.
• Insolventierisico: bij faillissement van de emittent kunnen beleggers hun kapitaal verliezen.
• Operationeel risico: fouten in administratie, beheer of IT-systemen kunnen invloed hebben op betalingen.
• Reguleringsrisico: wijzigingen in wetgeving of fiscale regels kunnen gevolgen hebben voor rendement.
• Afhankelijkheid van beheer: de kwaliteit van vastgoedbeheer beïnvloedt opbrengsten en waardebehoud.

Zekerheden

Klassieke zekerheden
Beleggers verkrijgen een lening met het vastgoed als onderpand. Alle tokenhouders binnen eenzelfde project hebben gelijke rechten en delen naar rato in de opbrengsten.

Risicobeperkende kenmerken
Immotokens werkt met onafhankelijke vastgoedbeheerders die toezien op onderhoud en verhuur. Voor elk project wordt een erkend taxatierapport opgesteld volgens Vlaamse kwaliteitseisen. De vastgoedobjecten zijn verzekerd tegen schade en brand. Cashflows per pand worden gescheiden gehouden van andere projecten, zodat eventuele verliezen beperkt blijven tot het specifieke object. Blockchaintechnologie zorgt voor transparantie en traceerbaarheid van eigendomsrechten en geldstromen.

Vergunningen
Immotokens opereert als aanbieder van alternatieve vastgoedbeleggingen via tokenisatie en beschikt niet over een vergunning van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Voor elk project wordt een informatienota opgesteld conform de Belgische prospectusregelgeving. Deze documenten zijn bedoeld voor publieke aanbieding van effecten onder de vrijstelling van prospectusplicht en worden niet vooraf goedgekeurd door de FSMA.