Jupiter Capital uit Haarlem initieert vastgoedfinancieringsfondsen voor particuliere en institutionele investeerders. Het hoofdproduct is het Financieringsfonds, dat vastgoedfinancieringen verstrekt aan professionele vastgoedondernemers en die financieringen per project financiert met obligaties. Beleggers ontvangen een vaste rente met maandelijkse uitkering en krijgen het recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed als zekerheid. Daarnaast introduceerde Jupiter het Dubaifonds, dat bestaande villa's en appartementen in Dubai aankoopt, naar westerse standaarden transformeert en met winst doorverkoopt.
Het Financieringsfonds richt zich op investerings-, brug- en ontwikkelfinancieringen van doorgaans 1 tot 10 miljoen euro voor commercieel en residentieel vastgoed; incidenteel zijn de bedragen groter, zoals een hotelfinanciering van 18 miljoen euro en een financiering van 14,2 miljoen euro aan Benkey Vastgoedfonds voor een multi-tenant object. Jupiter beoordeelt de kredietwaardigheid van iedere kredietnemer, eist dat deze eigen vermogen in het vastgoed heeft en hanteert een maximale loan-to-value van 70 procent. De onderneming monitort elke financiering gedurende de volledige looptijd en verzorgt de administratie richting investeerders.
Jupiter Capital is opgericht in 2022 door Ronnie Veen en Vincent Berk, die begin 2023 hun activiteiten bundelden. Volgens Vastgoedjournaal groeide het Financieringsfonds in minder dan drie jaar uit tot een vaste naam in het Nederlandse financieringslandschap; sinds de start is meer dan 100 miljoen euro aan vastgoedfinancieringen verstrekt.
Veen heeft een achtergrond in accountancy, werkte tien jaar als CFO binnen het vastgoed, onder meer bij een single family office, en zette in 2018 zijn eerste private debt fund op. Sinds 2014 investeert hij in vastgoed in Dubai, waar hij verantwoordelijk was voor een investeringsvolume van circa 30 miljoen euro. Daarnaast is hij docent economie aan de Hogeschool van Amsterdam. Berk begeleidt sinds achttien jaar private investeerders en family offices bij vastgoedfinancieringen en -investeringen, met betrokkenheid bij een totaal investeringsvolume van meer dan 700 miljoen euro; in 2015 stond hij aan de wieg van een hypotheekfonds. Harry Busser trad toe als derde mede-eigenaar en directeur Real Estate Lending, met meer dan twintig jaar ervaring in de vastgoedmarkt in Nederland en Duitsland. Het team telt inmiddels twaalf specialisten, onder wie CFO Roel van der Geest en directeur Origination Cedric Haselier, eerder werkzaam bij NIBC Bank. Het Dubaifonds wordt beheerd door Veen en Berk samen met partner Wendy Nijssen, fondsmanager met meer dan vijftien jaar ervaring in projectmanagement. Dubaifonds 1 is in augustus 2023 afgerond met een fondsvolume van 10 miljoen euro; Dubaifonds 2 heeft eveneens een omvang van 10 miljoen euro.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Marktneutrale goud-arbitragestrategie die mikt op een stabiel jaarrendement, los van de richting van de beurs.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Beleggers schrijven in per obligatie-uitgifte: het Financieringsfonds brengt per gefinancierd project een afzonderlijke emissie uit, inmiddels meer dan 25 uitgiftes. Het Dubaifonds werkte met inschrijving per fonds.
De inleg staat vast tot het einde van de looptijd van de betreffende obligatie. Tussentijds uitstappen kan alleen door de belegging over te dragen aan een derde, met goedkeuring van Jupiter.
De looptijden van het Financieringsfonds variëren van 6 tot 48 maanden per uitgifte. Het Dubaifonds heeft een verwachte looptijd van circa drie jaar.
Het minimale instapbedrag bedraagt 100.000 euro, zowel voor het Financieringsfonds als het Dubaifonds.
Investeerders betalen eenmalige inschrijfkosten van 250 euro per deelname. Voor het Dubaifonds geldt daarnaast een beheervergoeding van 1,5 procent per jaar voor investeringen tot 1 miljoen euro en 1 procent vanaf 1 miljoen euro. Bij het Financieringsfonds verdient Jupiter aan de kredietnemer, die een afsluitprovisie van 1 tot 1,5 procent betaalt; er wordt geen doorlopende beheervergoeding bij obligatiehouders in rekening gebracht.
Het Financieringsfonds biedt volgens Jupiter een vaste rente tussen 6,5 en 9 procent per jaar, afhankelijk van de uitgifte. Recente emissies noteerden 7 procent, waaronder een hotelfinanciering in Voorburg van 17,5 miljoen euro met een looptijd van 36 maanden en een loan-to-value van 58 procent. Voor het Dubaifonds hanteert Jupiter drie rendementsscenario's: 6 procent conservatief, 9,8 procent realistisch en 16 procent optimistisch per jaar, zonder maximum.
Het Financieringsfonds keert de rente maandelijks uit. Het Dubaifonds keert 6 procent uit nadat een object is verkocht, naar verwachting na 12 tot 18 maanden; het meerdere wordt geherinvesteerd in nieuwe transformatieprojecten.
Obligatiehouders ontvangen hun inleg terug aan het einde van de looptijd, zodra de kredietnemer de financiering heeft afgelost. Bij het Dubaifonds wordt aan het einde van de looptijd het resterende vastgoed verkocht, waarna de participaties worden terugbetaald samen met het rendement boven de al uitgekeerde 6 procent.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
De beleggingen bij Jupiter Capital kennen de volgende risico's:
Obligatiehouders in het Financieringsfonds krijgen het recht van eerste hypotheek op het gefinancierde vastgoed, notarieel vastgelegd, aangevuld met verpanding van de huurinkomsten en borgstellingen van de kredietnemer en diens holding. De zekerheden worden beheerd door de onafhankelijke Stichting Obligatiehoudersbelangen, die bij wanbetaling namens de obligatiehouders kan optreden. Het Dubaifonds kent geen zekerheidsrechten: het fonds is zelf volledig eigenaar van het vastgoed.
Jupiter hanteert een maximale loan-to-value van 70 procent per financiering; bij recente uitgiftes lag de hypothecaire dekking op de financiering tussen 140 en 180 procent. De kredietnemer moet eigen vermogen in het vastgoed inbrengen en wordt vooraf op kredietwaardigheid beoordeeld.
Jupiter Capital beschikt niet over een AFM-vergunning. Het Dubaifonds valt volgens Jupiter onder het AIFMD-registratieregime (artikel 2:66a Wft), waarbij de beheerder bij de AFM is geregistreerd maar niet onder doorlopend toezicht staat. De obligatie-uitgiftes van het Financieringsfonds zijn vrijgesteld van AFM-toezicht en prospectusplicht.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
