R3FUND

R3FUND is een Amsterdamse vastgoedinvesteerder die woningportefeuilles in de Randstad koopt, renoveert en verduurzaamt en daarna verhuurt. De fondsen zijn commanditaire vennootschappen met een besloten karakter, uitgegeven per portefeuille. Deelname liep bij eerdere emissies vanaf 100.000 euro.

De aandacht gaat uit naar vooroorlogse, verouderde woningen: panden die door achterstallig onderhoud en slechte isolatie onder hun potentie presteren. Na verwerving worden ze geoptimaliseerd, gerenoveerd en verduurzaamd, waarna de huurwaarde stijgt en het wooncomfort verbetert. De onderneming richt zich op portefeuilles met een omvang tussen 4 en 40 miljoen euro en heeft eigen teams voor de technische en juridische due diligence bij aankoop. De fondsen dragen namen als Residential Amsterdam en Residential Rotterdam, genummerd per portefeuille.

De onderneming is in 2019 opgericht en werkt vanaf de Nieuwendammerdijk in Amsterdam-Noord. Het beheer ligt bij R3 Fund Asset Management, dat naast de aankoop ook het administratieve, commerciële en technische beheer van de verhuurde woningen voert.

Inmiddels zijn meerdere fondsen geplaatst, met portefeuilles in Amsterdam en Rotterdam. Voor het tweede Amsterdamse fonds werd een fondsomvang van ongeveer 15 miljoen euro aangehouden, waarvan circa 6 miljoen euro eigen vermogen van de deelnemers en de rest bankfinanciering. De organisatie is klein: de nadruk ligt op het zelf uitvoeren van aankoop, verbouwing en beheer in plaats van op uitbesteding.

Instappen

Toetreden kan alleen tijdens de emissie van een nieuw fonds, dat per portefeuille wordt opengesteld en soms in meerdere tranches. Deelname verloopt via inschrijving op basis van een informatiememorandum; er is geen doorlopende uitgifte en geen handel in participaties.

Minimale investeringstermijn

De fondsen zijn gesloten en kennen een verwachte looptijd van ongeveer zeven jaar, de periode waarin de portefeuille wordt verduurzaamd, verhuurd en uiteindelijk verkocht. Tussentijds uitstappen is niet voorzien.

Minimaal instapbedrag

Bij het tweede Amsterdamse fonds bedroeg de ondergrens 100.000 euro, opgebouwd uit tien participaties van 10.000 euro. Per emissie kan die drempel verschillen.

Bij die emissie werden geen emissiekosten in rekening gebracht: het volledige inschrijfbedrag ging in het fonds. Dat is ongebruikelijk in deze markt, waar een opslag van enkele procenten gangbaar is.

De vergoeding van de beheerder komt uit de exploitatie van de portefeuille en drukt dus op het rendement in plaats van op de inleg. Het verschil tussen het verwachte exploitatierendement en het bedrag dat daadwerkelijk aan deelnemers wordt uitgekeerd, bestaat verder uit de aflossing op de bankfinanciering, die het eigen vermogen in het fonds opbouwt in plaats van uitkeert.

Uitstapkosten zijn er niet, omdat een deelnemer tot de afwikkeling in het fonds blijft. Wel drukken bij aankoop de gebruikelijke verwervingskosten op het fonds: overdrachtsbelasting, notaris en de kosten van de renovatie.

R3FUND streeft naar een gemiddeld rendement van minimaal 8 procent per jaar. Bij het tweede Amsterdamse fonds werd gerekend met een gemiddeld exploitatierendement van 5,6 procent per jaar voor aflossing, een uitkeerbaar rendement van 2,7 procent per jaar na aflossing, en een gemiddeld totaalrendement van 7,7 procent per jaar inclusief de verwachte waardegroei.

Het verschil tussen die drie cijfers is voor een belegger het belangrijkste: het geld dat jaarlijks op de rekening komt is kleiner dan het rendement dat het vastgoed maakt, omdat een deel naar aflossing gaat. Dat deel komt pas vrij bij verkoop. De genoemde percentages zijn prognoses van de aanbieder, gebaseerd op aannames over huurontwikkeling, rente en verkoopprijs.

Uitkeringsfrequentie

Het uitkeerbare deel van de huurstroom wordt periodiek aan de deelnemers overgemaakt, nadat rente, aflossing en exploitatiekosten zijn voldaan.

Terugbetaling

De inleg komt terug aan het einde van de looptijd, bij verkoop van de portefeuille en na aflossing van de resterende financiering. De verkoopprijs bepaalt hoeveel van het verwachte totaalrendement daadwerkelijk wordt gehaald.

De beleggingen bij R3FUND kennen de volgende risico's:

• Renovatierisico: de strategie draait om verbouwen en verduurzamen, waarbij kosten kunnen tegenvallen en werkzaamheden kunnen uitlopen
• Financieringsrisico: ongeveer twee derde van de investering is met bankleningen gefinancierd, wat waardeschommelingen uitvergroot
• Renterisico: een hogere rente bij herfinanciering drukt direct op het uitkeerbare rendement
• Marktrisico: de woningprijzen in de Randstad bepalen een groot deel van het totaalrendement bij verkoop
• Regelgevingsrisico: huurregulering, energie-eisen en fiscale maatregelen raken zowel de huurstroom als de verkoopwaarde van vooroorlogse woningen
• Concentratierisico: elk fonds bezit één portefeuille in één stad
• Liquiditeitsrisico: participaties zijn niet verhandelbaar en het geld ligt zeven jaar vast
• Verlengingsrisico: bij een slechte verkoopmarkt kan de looptijd langer worden dan de verwachte zeven jaar

De fondsen kwalificeren niet als product dat ecologische of sociale kenmerken bevordert in de zin van de Europese duurzaamheidsverordening, ook al staat verduurzaming centraal in de strategie.

Klassieke zekerheden

Deelnemers worden via een commanditaire vennootschap economisch eigenaar van de woningen. Dat vastgoed is de onderliggende waarde; de financierende bank heeft er een hypotheekrecht op en gaat voor bij gedwongen verkoop. Een aparte zekerheid zoals een borgstelling of een pandrecht op aandelen hoort niet bij deze structuur.

Risicobeperkende kenmerken

Elk fonds is een afzonderlijke vennootschap met een eigen portefeuille, zodat een tegenvaller in het ene fonds de andere niet raakt. De aflossing op de financiering bouwt gedurende de looptijd eigen vermogen op, waardoor de verhouding tussen lening en waarde daalt naarmate het fonds vordert. De verwerving wordt voorafgegaan door technische en juridische due diligence door eigen teams, en de spreiding binnen een portefeuille over tientallen woningen dempt het effect van een enkele leegstand.

R3 Fund Asset Management is bij de Autoriteit Financiële Markten geregistreerd als beheerder van beleggingsinstellingen op grond van artikel 2:66a van de Wet op het financieel toezicht. Dat is een registratie onder het lichte regime, geen volledige vergunning: er geldt geen doorlopend prudentieel toezicht en de fondsen zijn niet prospectusplichtig.

De onderneming valt wel onder de reikwijdte van de Europese verordening over duurzaamheidsinformatie in de financiële sector en heeft daarover een verklaring opgesteld. Voor de emissies wordt gewerkt met een informatiememorandum.