United Growth

United Growth biedt de mogelijkheid om te investeren in Nederlandse mkb-ondernemingen, voornamelijk gericht op vastgoedfinancieringen zoals leningen voor bedrijfspanden, agrarisch vastgoed en projecten in projectontwikkeling. Deze investeringen kunnen plaatsvinden via 1-op-1 investeringen waarbij één investeerder direct een lening aan één mkb-ondernemer verstrekt, waarbij de investeerder zelf de keuze heeft in welk project geïnvesteerd wordt en maandelijks rente en aflossing ontvangt van die specifieke ondernemer. Investeren kan ook via MKB Fonds 1, een collectief fonds waarbij het kapitaal van investeerders wordt gebundeld en United Growth Fondsbeheer de leningen selecteert en beheert. Dit biedt een meer “hands-off” benadering voor de investeerder met automatische risicospreiding over meerdere leningen. De kernstrategie van beide proposities is het bieden van stabiel rente-inkomen, met hypothecaire zekerheid op Nederlands vastgoed en een beperking van de Loan-to-Value (LTV) tot maximaal 70-75%.

Achter het platform United Growth staat United Growth B.V., opgericht eind 2019. Het bedrijf, gevestigd in Woerden, heeft een klein team waarvan onder meer Vincent Mathot (Operationeel directeur / accountmanager), Bram Anvelink (accountmanager) en Diny Meijer (intern accountmanager) deel uitmaken. Het MKB Fonds 1 is gelanceerd in 2025 en wordt beheerd door United Growth Fondsbeheer B.V., een entiteit opgericht begin 2025. De expertise voor het beheer van het fonds is gebaseerd op de algemene prestaties en ervaring van United Growth. Sinds de oprichting heeft United Growth B.V. meer dan 250 leningen bij de notaris laten passeren: de gerealiseerde leningen variëren van ongeveer €45.000 tot circa €2.300.000.

Voor MKB Fonds 1 is de minimale investering €100.000. De beoogde looptijd voor het MKB Fonds 1 is 60 maanden, oftewel 5 jaar. Dit is tevens de minimale investeringsduur; tussentijds uitstappen is in de regel niet mogelijk omdat er geen secundaire markt is voor de participaties. Voor individuele directe leningen geldt een standaard looptijd van 5 jaar, met een optie tot verlenging, hoewel kortere looptijden voor overbruggingsfinanciering soms beschikbaar zijn.

• Minimale inleg van €100.000,- per investering.
• Beoogde looptijd van 60 maanden (5 jaar), wat de minimale investeringsduur is.
• Tussentijds uitstappen is in principe niet mogelijk; de investering is illiquide gedurende de looptijd.
• Standaard een eenmalige instapkosten van 1% van het geïnvesteerde bedrag..
• Geen structurele beheerkosten, uitstapkosten of performance fees direct voor de investeerder.

Qua kosten hanteert United Growth voor investeerders voornamelijk een eenmalige instap- of transactievergoeding. Deze bedraagt normaal gesproken 1% van het geïnvesteerde bedrag en dekt het tot stand brengen van de investering, het opstellen van overeenkomsten en notariële afhandeling. Er wordt gewerkt op basis van ‘no cure no pay’. Voor MKB Fonds 1 geldt echter tijdelijk een actie waarbij geen afsluitkosten worden gerekend voor nieuwe deelnemers. Naast deze eenmalige kosten (of het wegvallen daarvan bij de fondsintroductie) worden er verder geen structurele kosten, uitstapkosten of performance fees direct aan de belegger in rekening gebracht.

Voor MKB Fonds 1 communiceert United Growth een verwacht jaarlijks rendement van ongeveer 6% tot 6,5%. Dit is een vast rente-inkomen, gebaseerd op de rente die de mkb-ondernemers aan het fonds betalen. De gemiddelde rentetarieven op directe leningen die via United Growth tot stand komen, liggen historisch gezien tussen de 6% en 7%. Bij MKB Fonds 1 wordt het rendement maandelijks  uitgekeerd aan de investeerders. Eventuele aflossingen van hoofdsom door de ondernemers vloeien terug naar het fonds; deze worden in de beginjaren waarschijnlijk opnieuw geïnvesteerd in nieuwe leningen. Aan het einde van de 5-jaarstermijn ontvangt de investeerder in principe het volledige ingelegde bedrag terug. Er is geen grote slotuitkering van rendement voorzien, aangezien de rente al maandelijks is uitbetaald; het totale rendement bestaat dus uit de periodieke rente-inkomsten gedurende de looptijd, naast de terugbetaling van de hoofdsom.

• Verwacht jaarlijks rendement tussen 6% en 6,5% (vast rente-inkomen).
• Maandelijkse uitkering van rente aan de investeerder.
• Het rendement betreft puur renteopbrengsten; er is geen hefboom of koerswinstcomponent.
• Terugbetaling van de volledige hoofdsom aan het einde van de looptijd (na 5 jaar).

Hoewel er sprake is van hypothecaire dekking, zijn er wezenlijke risico’s verbonden aan investeren via United Growth, waaronder:

• Kredietrisico (Debiteurenrisico): Het risico dat een mkb-ondernemer niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen als gevolg van wanbetaling of faillissement, wat kan leiden tot verlies als de verkoopopbrengst van het onderpand onvoldoende is om de lening te dekken.
• Waarderisico van het vastgoed: De mogelijkheid dat de waarde van het onderliggende vastgoed daalt gedurende de looptijd van de lening, waardoor de zekerheidsbuffer (bepaald door de LTV) afneemt en de kans op verlies voor het fonds bij wanbetaling toeneemt.
• Illiquiditeit & Looptijdrisico: De investering is illiquide; het kapitaal staat doorgaans voor de volledige looptijd (standaard 5 jaar) vast en kan niet eenvoudig tussentijds worden opgenomen of verkocht, aangezien er geen actieve secundaire markt is voor de participaties in het fonds.
• Concentratierisico: De beleggingen zijn geconcentreerd in de Nederlandse mkb-vastgoedsector, waardoor investeerders blootstaan aan de risico’s van de Nederlandse economie en vastgoedmarkt, zonder diversificatie over andere activaklassen of landen.
• Renterisico & Herinvesteringsrisico: Bij stijgende marktrentes kan het vaste rendement van de investering relatief minder aantrekkelijk worden (opportuniteitsrisico). Als onderliggende leningen vervroegd worden afgelost, kan het lastig zijn om dit kapitaal direct te herinvesteren tegen een vergelijkbaar rendement, wat de totale opbrengst kan beïnvloeden (herinvesteringsrisico).
• Operationeel risico & Afhankelijkheid van Beheerder: Investeerders zijn afhankelijk van de professionaliteit, integriteit en operationele effectiviteit van United Growth als beheerder van het fonds en de leningen. Fouten in de selectie, administratie of incasso kunnen de resultaten negatief beïnvloeden.
• Regulatoir risico (beperkt toezicht): De propositie valt buiten het directe toezicht van de AFM . Er is geen volledige AFM-vergunning of goedgekeurd prospectus, wat betekent dat er minder strikt toezicht is en er minder specifieke beleggersbeschermingen gelden dan bij volledig gereguleerde producten. Investeerders worden hiervan op de hoogte gebracht door de verplichte vermelding “U belegt buiten AFM-toezicht” .

(Bovenstaande opsomming is niet uitputtend; het informatiememorandum van het fonds zal alle risico’s uitgebreid beschrijven. Beleggers dienen hun eigen risicobeoordeling te maken.)

United Growth benadrukt verschillende zekerheden om het risico voor investeerders te beperken:

• Eerste Hypotheekrecht op Vastgoed: Bij elke lening wordt een eerste hypotheekrecht gevestigd op het gefinancierde vastgoed, notarieel vastgelegd in een hypotheekakte. Dit geeft het fonds (namens de investeerders) het recht als eerste schuldeiser aanspraak te maken op de verkoopopbrengst van het onderpand in geval van wanbetaling.
• Maximale Loan-to-Value (LTV): Er wordt nooit meer dan 70-75% van de vastgoedwaarde gefinancierd. Dit vereist een aanzienlijke eigen inbreng van de ondernemer (~25-30%), wat fungeert als een buffer bij waardedalingen. De waarde wordt meestal bepaald door een NRVT-gecertificeerd taxateur.
• Gescheiden Vermogen via een Stichting: Het vermogen van de investeerders in MKB Fonds 1 wordt ondergebracht in een aparte Stichting (Stichting United Growth MKB Fonds 1), juridisch gescheiden van United Growth B.V.. Dit beschermt de fondsmiddelen tegen een eventueel faillissement van United Growth B.V..
• Administratie en Incasso: United Growth, via gelieerde entiteit United Admin B.V., verzorgt de volledige administratie, bewaking en inning van de rente- en aflossingstermijnen. Dit omvat ook het afhandelen van eventuele stappen bij wanbetaling om de zekerheden uit te oefenen.
• Aanvullende Zekerheden: Afhankelijk van de specifieke lening kunnen aanvullende zekerheden worden geëist, zoals persoonlijke borgstellingen van de ondernemer of verpanding van huurinkomsten. Dergelijke zekerheden versterken de primaire hypothecaire zekerheid.

United Growth en het MKB Fonds 1 opereren onder vrijstellingsregimes van de Nederlandse wetgeving. Dit betekent dat er geen volledige AFM-vergunning is vereist voor het beheren van dit beleggingsfonds, en er is geen goedgekeurd prospectus gepubliceerd. De vrijstelling is van toepassing omdat de minimale inleg per investeerder €100.000 bedraagt. United Growth Fondsbeheer B.V. is wel geregistreerd bij de AFM als vrijgestelde beheerder (een ‘light AIFM’), maar staat niet onder doorlopend toezicht van de AFM. De belangrijkste verplichting voor United Growth onder dit regime is het naleven van de vrijstellingscriteria en het duidelijk communiceren naar investeerders dat de investering buiten AFM-toezicht valt en er geen vergunnings- of prospectusplicht is. United Growth is geen bank en de investeringen vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Investeerders dienen zich bewust te zijn van dit beperkte toezicht en de implicaties daarvan voor beleggersbescherming.