Upgrade Estate is een Gentse vastgoedontwikkelaar en -beheerder die particulieren laat investeren in studentenhuisvesting, appartementen voor jonge professionals en kantoorruimte voor groeiende bedrijven. Investeerders nemen vanaf 110.000 euro deel via participaties in een project en worden zo samen eigenaar van het vastgoed, terwijl de onderneming de verhuur en het beheer volledig uit handen neemt.
Het aanbod is verdeeld over drie concepten: Upkot richt zich op studentenhuisvesting met gemeenschappelijke ruimtes, een coach per gebouw en nadruk op community; Upliving biedt appartementen voor jonge professionals met gedeelde faciliteiten; Upoffiz is een kantoorconcept gericht op interactie en duurzaamheid. Daarnaast is er een beperkt aanbod individuele studentenkamers. Projecten worden geselecteerd op locatie, duurzaamheid en een concept met aandacht voor de eindgebruiker; nieuwbouw is energiezuinig met warmtepompen en zonnepanelen en zonder gasaansluiting. Tot de projecten in verkoop behoren Flow Upkot in Gent en Upoffiz BXL Sixtie6 aan de Brusselse Wetstraat.
Upgrade Estate bestaat sinds 1999 en is opgericht door Koenraad Belsack en Nele Van Damme, die de onderneming als co-CEO's leiden. Het bedrijf realiseerde en beheert voor 718 miljoen euro aan vastgoed, verdeeld over 34 opgeleverde projecten in 7 steden. Meer dan 3.000 investeerders stapten in en samen met de huurders telt de community meer dan 6.200 gebruikers, aldus de onderneming. Upgrade Estate profileert zich op het verbinden van mensen en het creëren van maatschappelijke meerwaarde, met een duurzaamheidsbeleid langs ecologische, sociale en economische lijnen.
Naast het directieteam met onder meer CFO Jean-Marie Vanderstichele kent de onderneming externe bestuurders: Jan De Bondt, Kurt Verweire, Wim Wuyts en Hilde Cloostermans-Huwaert.
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.
Obligatieleningen voor overbruggingsfinanciering van Nederlandse vastgoedprojecten met betaalbare koopwoningen.
Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Instappen kan per project, zolang er participaties beschikbaar zijn. Investeerders volgen hun uitkeringen via het digitale portaal My Upgrade.
De minimale termijn is drie jaar. Daarna is verkoop van de participatie aan Upgrade Estate of aan derden mogelijk. Schenken, bijvoorbeeld aan kinderen, kan op elk moment.
Het minimale instapbedrag is 110.000 euro.
Upgrade Estate rekent de investeerder geen aparte kosten: belastingen, algemene kosten, herstellingen, onderhoud en makelaarskosten zijn inbegrepen en de onderneming verzorgt zelf de verhuur en het beheer. De jaarlijkse uitkering is gebaseerd op de huurinkomsten van het project na aftrek van deze kosten en wordt dus netto uitgekeerd; er komen voor de investeerder geen beheer- of prestatievergoedingen bovenop.
Het rendement is tweeledig: een jaarlijkse netto uitkering uit de huurinkomsten en een mogelijke meerwaarde bij verkoop van de participatie. Voor nieuwe Upkot-projecten hanteert de onderneming een beoogde netto uitkering van 2,4 procent in het eerste jaar. Over 2023 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse uitkering 2,58 procent en de gemiddelde jaarlijkse meerwaarde 2,67 procent per eind dat jaar. De uitkeringen worden procentueel verdeeld onder alle investeerders op basis van hun inbreng.
Upgrade Estate illustreert het totaalrendement met een gerealiseerd voorbeeld uit Ganda Upkot: een inleg van 110.000 euro leverde in zes jaar 17.105 euro aan netto uitkeringen op en werd verkocht voor 129.420 euro, een meerwaarde van 19.420 euro en een totaalresultaat van 36.525 euro. Investeerders krijgen daarnaast voorrang voor (klein)kinderen bij alle Upkot- en Upliving-gebouwen.
De netto uitkering vindt jaarlijks plaats.
De inleg en eventuele meerwaarde komen vrij bij verkoop van de participatie, op zijn vroegst na drie jaar. De opbrengst hangt af van de waardering van het project op het moment van verkoop.
Betaalde plaatsingen · deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.
Beleggen bij Upgrade Estate kent onder andere de volgende risico's:
Er zijn geen zekerheden zoals hypotheek- of pandrechten. Investeerders worden via hun participatie samen eigenaar van het onderliggende vastgoed; dat mede-eigendom vormt de basis van de belegging.
De eigen verhuur-, beheer- en onderhoudsorganisatie beperkt leegstands- en beheerrisico's, en de portefeuille is gespreid over 34 projecten in 7 steden. De onderneming wijst daarnaast op de structurele schaarste in de markt: tegen 2032 dreigt in België volgens de door haar aangehaalde prognoses een tekort van 95.000 studentenkamers.
Upgrade Estate NV (ondernemingsnummer BE 0840.066.124) heeft geen vergunning van een financiële toezichthouder zoals de Belgische FSMA of de Nederlandse AFM; de participaties staan niet onder financieel toezicht. De onderneming is wel erkend vastgoedmakelaar bij het Belgische Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV 505 267) en behaalde certificeringen van onder meer VOKA en Unitar.
* Uitgelichte aanbieders zijn partners van Ynvest. Ook partner worden?
Deel je ervaringen en stel vragen aan andere investeerders.
Open discussie op het forum →
Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.
Betaalde plaatsing · buiten AFM-toezicht; geen vergunning- en prospectusplicht.
