Urbanic

Urbanic structureert en beheert vier gesloten vastgoedfondsen die beleggen in Nederlandse huurwoningen voor jonge werkenden. De strategie draait om zogeheten friends-woningen: panden op centrale locaties die na renovatie worden verhuurd aan groepen twintigers en dertigers die hun woning delen. Deelname loopt via participaties met een nominale waarde van 100.000 euro.

De aanpak is telkens dezelfde: een pand kopen in een gemeente met vraag van jongeren, het volledig renoveren, isoleren en afwerken, en het daarna voor onbepaalde tijd verhuren. Een fonds koopt in beginsel alleen aan wanneer het verwachte netto aanvangsrendement 5,50 procent of meer bedraagt. De vier commanditaire vennootschappen heten Urbanic Netherlands I tot en met IV; het eerste fonds bezit 41 panden met 65 verhuurbare eenheden in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Het aandeel woningen loopt per fonds uiteen van 35 tot 100 procent, de rest is winkelruimte.

Het eerste fonds werd in 2016 opgericht. Sindsdien is meer dan 100 miljoen euro geïnvesteerd; eind 2022 stond het beheerd vermogen op ongeveer 96,9 miljoen euro, voor circa 95 procent bestaand uit woningen. De intrinsieke waarde per participatie verschilde eind maart 2026 sterk per fonds, van 19.856 euro bij het jongste tot 128.176 euro bij het tweede.

Het bestuur telt drie personen met een financiële achtergrond. Arco Bakker, fiscalist en voormalig partner bij een van de grote accountantskantoren, is verantwoordelijk voor juridische, fiscale en financiële zaken en voor de communicatie met beleggers. Gijs Ekker, econometrist en partner bij een Spaans multi-family office, bepaalt de beleggingsstrategie. Aldo Kroon, gecertificeerd compliance officer met een verleden bij banken, pensioenfondsen en participatiemaatschappijen, houdt zich bezig met risicobeheer en naleving. Het dagelijkse beheer van de woningportefeuilles is uitbesteed aan Flinq Vastgoed.

Instappen

Toetreden kan alleen tijdens een emissie van een nieuw fonds, op basis van een informatiememorandum. Voor het eerste fonds ging het om maximaal 150 participaties. Er wordt geen prospectus opgesteld; het aanbod verloopt via dat memorandum, waarbij de beheerder kapitaal in delen opvraagt naarmate panden worden aangekocht.

Minimale investeringstermijn

De fondsen zijn gesloten en lopen tot het moment dat de vennootschap wordt ontbonden. De panden worden voor onbepaalde tijd verhuurd, zodat het beleggingshorizon lang is en het geld tot de afwikkeling vastligt.

Minimaal instapbedrag

Eén participatie heeft een nominale waarde van 100.000 euro. Dat bedrag geldt daarmee als ondergrens voor deelname.

De beheerder ontvangt jaarlijks 0,6 procent over de aankoopkosten van het vastgoed dat onder beheer staat, gerekend vanaf het moment van aankoop. Over kapitaal dat wel is toegezegd maar nog niet is opgevraagd, geldt gedurende de eerste 24 maanden van het fonds een vergoeding van 0,3 procent per jaar. Worden panden in de loop van een jaar aangekocht, dan wordt de vergoeding naar rato berekend.

Aan het einde van de looptijd volgt een prestatievergoeding van 20 procent over het totaalrendement boven een intern rendement van 5 procent, zonder inhaalregeling. De beheerder deelt die vergoeding met het adviesbureau dat het vastgoedbeheer uitvoert.

Datzelfde bureau brengt bij aankoop een vergoeding in rekening van 5,45 procent over de totale verwervingskosten, inclusief notaris, belasting en verbouwing. In het rekenvoorbeeld uit het informatiememorandum komt een pand met een koopprijs van 100 daarmee op 118,53 aan geactiveerde kosten. Uitstapkosten zijn er niet, omdat tussentijds uittreden niet mogelijk is.

Voor het eerste fonds prognosticeert Urbanic bij een hefboom van 65 procent een intern rendement van 11,33 procent per jaar. In die berekening zit een aangenomen waardestijging van de portefeuille van 1,33 procent per jaar. Het rendement komt dus uit twee bronnen: de huurstroom en de verwachte waardegroei na renovatie.

Bij aankoop hanteert de beheerder een ondergrens: een pand wordt in beginsel alleen gekocht als het verwachte netto aanvangsrendement minimaal 5,50 procent bedraagt. Die prognoses zijn aannames van de aanbieder en geen toezegging; resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Uitkeringsfrequentie

Het exploitatieresultaat komt toe aan de participanten na aftrek van rente, aflossing, beheervergoedingen en de kosten van de vennootschap. De intrinsieke waarde per participatie wordt periodiek gepubliceerd.

Terugbetaling

De inleg komt terug bij de afwikkeling van het fonds, na verkoop van de panden en aflossing van de bankfinanciering. Op dat moment wordt ook de prestatievergoeding afgerekend.

De beleggingen bij Urbanic kennen de volgende risico's:

• Marktrisico: de woningprijzen bepalen een groot deel van het resultaat bij verkoop
• Financieringsrisico: de fondsen werken met een hefboom van rond de 65 procent, waardoor waardedalingen uitvergroot doorwerken in het eigen vermogen
• Renterisico: de bankleningen kennen rentevaste perioden van twee tot vijf jaar, zodat herfinanciering tegen een hogere rente kan plaatsvinden
• Huurrisico: leegstand of wanbetaling bij groepsbewoning drukt op de exploitatie
• Doelgroeprisico: de portefeuille is toegesneden op één huurderssegment, jonge werkenden die samenwonen
• Liquiditeitsrisico: participaties zijn niet vrij verhandelbaar en overdracht vraagt instemming van de andere participanten
• Regelgevingsrisico: veranderingen in huurregulering, verhuurderheffing of overdrachtsbelasting raken het rendement
• Renovatierisico: verbouwingskosten kunnen hoger uitvallen dan begroot, wat de aankoopkosten en daarmee het rendement beïnvloedt

Een deel van deze risico's werkt op elkaar in: een rentestijging valt doorgaans samen met een lagere waardering van het vastgoed.

Klassieke zekerheden

Participanten worden via een commanditaire vennootschap economisch eigenaar van de panden; dat vastgoed vormt de onderliggende waarde. De financierende bank heeft daarop een hypotheekrecht en gaat voor bij een gedwongen verkoop. De fondsen zijn fiscaal transparant, waardoor het resultaat rechtstreeks aan de participanten wordt toegerekend.

Risicobeperkende kenmerken

Elk fonds is een afzonderlijke vennootschap met een eigen portefeuille en jaarrekening, zodat de fondsen elkaar niet raken. De aankoopdiscipline is vastgelegd in een minimaal netto aanvangsrendement, en de prestatievergoeding gaat pas lopen boven een intern rendement van 5 procent, wat de beheerder aan de belegger bindt. Binnen het bestuur is risicobeheer en naleving belegd bij een apart bestuurslid. De halfjaar- en jaarrapportages van de fondsen worden gepubliceerd, met een accountantscontrole op de jaarrekening.

Urbanic is een besloten vennootschap, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 64696006, en beschikt over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten als bedoeld in artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht. Daarmee staat de beheerder onder doorlopend toezicht.

De fondsen vallen onder de Europese verordening over duurzaamheidsinformatie, maar kwalificeren niet als product dat ecologische of sociale kenmerken bevordert. Voor het aanbod is een informatiememorandum opgesteld in plaats van een goedgekeurd prospectus.