Financieringsgat in middensegment vastgoed remt verduurzaming en herontwikkeling

Projecten tussen 10 en 50 miljoen euro vallen tussen wal en schip nu particuliere en institutionele beleggers het segment links laten liggen

Kansrijke vastgoedprojecten in Nederland lopen steeds vaker vertraging op door een tekort aan eigen vermogen. In het middensegment van de markt — projecten tussen circa 10 miljoen en 50 miljoen euro — is een structureel financieringsgat ontstaan. Particuliere beleggers richten zich op kleinere projecten, institutionele partijen mikken op de grootste deals. Banken zijn terughoudender geworden. Het gevolg: verduurzaming, herontwikkeling en transformatie van bestaand vastgoed komen moeilijker van de grond.

Volgens (https://www.ynvest.finance/personen/dirkjan-takke-nlinvesteert/), directeur van investeringsplatform NLInvesteert, ligt het grootste knelpunt niet langer bij kredietverlening. "De grootste rem op de vastgoedmarkt is tegenwoordig het gebrek aan eigen vermogen. Daardoor blijven ook projecten met een uitstekende businesscase liggen."

Mensen vergelijken NLInvesteert vaak met:

Op basis van categorie en looptijd · betaalde plaatsingen van partners

Uitgelicht

Pearl Capital

Private Credit

Beleggen in zakelijke hypotheken: het fonds financiert vastgoedprofessionals tegen hypothecaire zekerheid.

5.0(8)

Capilex

Private Credit

Hypothecair gedekte MKB-leningen met een vast rendement en korte looptijd, gezekerd met hypotheekrecht.

4.8(12)

BB Capital Investments

Private Credit

Toegang tot Private Equity en Private Credit via fondsen die beleggen in winstgevende private ondernemingen.

4.4(19)

Deze aanbieders vallen buiten AFM-toezicht; er geldt geen vergunning- en geen prospectusplicht.

Achtergrond

De problemen passen in een bredere Europese trend. Hogere rente, strengere kapitaaleisen voor banken, ongunstige regelgeving en een selectiever investeringsbeleid drukken de laatste jaren structureel op de beschikbaarheid van vastgoedfinanciering. Nederland wordt extra geraakt doordat internationale investeerders uitwijken naar landen met gunstiger regelgeving.

De financieringsbehoefte is aanzienlijk. Jaarlijks wisselt voor circa 17,7 miljard euro aan vastgoedtransacties van boven 5 miljoen euro van eigenaar, blijkt uit onderzoek van bureau Vastgoeddata uit maart 2026. Daarmee is naar schatting 5 tot 7 miljard euro aan eigen vermogen gemoeid. Juist voor dat segment groeit de vraag naar alternatieve kapitaaloplossingen snel.

De zorgen zijn niet nieuw. Eerder werd al bekend dat vastgoedontwikkelaars kantoorprojecten financieel niet meer rondkrijgen door scherp gestegen bouwkosten, een hogere rente en een afnemend aantal huurders. Op meerdere plekken worden ontwikkelingen stilgelegd of uitgesteld.

Impact

Het financieringsgat treft vooral projecten die Nederland volgens marktpartijen hard nodig heeft. Bestaande kantoorgebouwen die verduurzaamd kunnen worden, leegstaande panden die een nieuwe bestemming kunnen krijgen en vastgoedportefeuilles die verbeterd kunnen worden — ze komen niet van de grond zonder voldoende eigen vermogen. Volledige financiering met leningen vormt in veel gevallen een te zware last.

"Gebouwen kunnen worden verduurzaamd, leegstaande kantoren krijgen een nieuw leven en bestaande vastgoedportefeuilles kunnen worden verbeterd. Maar zonder voldoende eigen vermogen gebeurt er niets", aldus Takke.

Een concreet voorbeeld is het UP Office Building in Amsterdam. Het kantoorgebouw aan het IJ wordt verduurzaamd en opnieuw gepositioneerd voor de institutionele markt. Het project illustreert het type vastgoed waar volgens marktkenners grote waardecreatie mogelijk is, maar waar de financiering moeizaam tot stand komt.

Vooruitzichten

De groeiende vraag naar alternatieve financieringsvormen wijst op een verschuiving in de vastgoedmarkt. Vastgoedondernemers en projectontwikkelaars zoeken steeds vaker partijen die niet de bank vervangen, maar het ontbrekende eigen vermogen kunnen aanvullen. Die trend is zichtbaar bij uiteenlopende projecten, van de verduurzaming van kantoren en bedrijfsgebouwen tot de optimalisatie van wooncomplexen.

De gemene deler is dat deze projecten economisch aantrekkelijk zijn, maar moeite hebben om voldoende kapitaal aan te trekken. Volgens Takke zijn er in Nederland genoeg goede vastgoedprojecten. "We hebben een tekort aan partijen die precies daar willen investeren waar de markt het laat afweten. Wie de kloof weet te overbruggen, helpt ook de Nederlandse vastgoedvoorraad toekomstbestendig te maken."