Fundmij

Fundmij Vastgoedfinancieringen biedt particuliere investeerders de mogelijkheid om passief te beleggen in zakelijke hypotheken op Nederlandse vastgoedprojecten. De strategie is gebaseerd op een-op-een-financieringen met een eerste recht van hypotheek op het onderliggende vastgoed, waarbij de financierende ondernemer minimaal 20 procent eigen inbreng meeneemt en in privé meetekent.

De vennootschap onderscheidt twee routes voor investeerders. Bij de rechtstreekse route financiert een belegger een individueel project met een eerste hypotheekrecht op het pand, vanaf 8 procent rente per jaar volgens Fundmij. Bij de fondsroute wordt het kapitaal gespreid over meerdere projecten via een AIFM-gereguleerd vastgoedfonds waarmee Fundmij een exclusieve samenwerking heeft, met een streefrendement van 7 procent. Fundmij investeert in alle projecten zelf mee om de belangen tussen aanbieder en investeerder gelijk te schakelen.

Fundmij wordt geleid door een team van vastgoedspecialisten met ieder meer dan twintig jaar ervaring als projectontwikkelaar, makelaar of asset manager. Sebas van Hilten is partner en aanspreekpunt voor beleggingsfondsen, investeerders en family offices, en heeft ervaring in vastgoed, finance en asset management in binnen- en buitenland. Frank van Ekeren is partner, voerde jarenlang een eigen makelaarskantoor in Amsterdam en is geregistreerd NVM-makelaar. Het team telt volgens Fondsen.nl op dit moment twee vaste medewerkers.

De onderneming is in 2022 ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 87013215 als Fundmij B.V., gevestigd aan de Binnendelta 2c in Blaricum. De rechtsvorm is een besloten vennootschap met als KvK-sector bemiddeling in onroerend goed. Naast de directe bemiddeling tussen ondernemers en financiers werkt Fundmij met een eigen netwerk van investeerders en met een AIFM-gereguleerd vastgoedfonds. De totale omvang van de bemiddelde portefeuille en het beheerd vermogen worden niet publiek gerapporteerd.

Instappen

Investeerders worden na een kennismakingsgesprek toegelaten en krijgen daarna investeringsmogelijkheden voorgelegd zodra deze beschikbaar komen. Per project beoordeelt Fundmij de aanvraag, het onderpand en de ondernemer voordat een financiering aan investeerders wordt aangeboden. Inschrijven gebeurt op projectbasis en is dus niet doorlopend gegarandeerd, maar afhankelijk van de instroom van geschikte financieringsaanvragen.

Minimale investeringstermijn

De looptijden van de aangeboden hypotheken variëren tussen acht en twaalf maanden. Voor de fondsroute geldt geen vast einde, omdat het fonds doorlopend nieuwe leningen verstrekt en aflopende leningen vervangt.

Minimaal instapbedrag

Bij de rechtstreekse route bedraagt het minimale instapbedrag 500.000 euro per project. Voor de fondsvariant gaat Fondsen.nl uit van een minimuminleg van 1 miljoen euro. De financieringen die Fundmij voor ondernemers regelt, lopen van 500.000 tot 10 miljoen euro met een loan-to-value van maximaal 80 procent.

Bij de rechtstreekse route betalen investeerders volgens Fundmij geen inschrijfkosten, beheerkosten, performance fee of uitstapkosten. De vergoeding voor Fundmij wordt in dat geval doorbelast aan de financieringnemer in de vorm van een afsluitprovisie van 1,25 procent over het hypotheekbedrag (bij financieringen via partners hanteert Fundmij een vaste vergoeding van 4.750 euro). Voor de fondsroute meldt de onderneming een geringe jaarlijkse fee zonder het percentage publiek te specificeren; de exacte beheerkosten van het AIFM-gereguleerde fonds zijn vastgelegd in de fondsvoorwaarden van die specifieke aanbieder.

Volgens Fundmij ontvangen investeerders bij de rechtstreekse route een rente vanaf 8 procent per jaar, met een bandbreedte tot 12 procent afhankelijk van het project, het risicoprofiel en de looptijd. Bij de fondsroute hanteert de onderneming een prognose van 7 procent per jaar, in lijn met het door Fondsen.nl gerapporteerde streefrendement.

Uitkeringsfrequentie

De rente bij de rechtstreekse route wordt maandelijks uitgekeerd aan de investeerder. Bij de fondsvariant wordt het rendement volgens Fondsen.nl uitgekeerd bij uittreding uit het fonds en niet tussentijds.

Terugbetaling

Bij de rechtstreekse route wordt de hoofdsom terugbetaald op het einde van de looptijd van acht tot twaalf maanden, of eerder indien de financieringnemer herfinanciert of het pand verkoopt. Bij de fondsvariant ontvangt de belegger zijn inleg terug op het moment van uittreding.

De beleggingen bij Fundmij kennen de volgende risico's:

• Tegenpartijrisico: de financieringnemer komt zijn rente- of aflossingsverplichting niet na, waarna een juridisch traject nodig is om het hypotheekrecht uit te winnen, wat enkele maanden kan duren
• Marktrisico: bij sterk dalende vastgoedprijzen kan de executiewaarde van het onderpand onvoldoende zijn om de hoofdsom volledig te dekken
• Concentratierisico: bij de rechtstreekse route ligt het volledige bedrag in een enkel project, zonder spreiding over meerdere panden, sectoren of regio's
• Liquiditeitsrisico: de investering is voor de looptijd vastgezet en kan niet tussentijds worden vrijgemaakt; de fondsvariant kent geen tussentijdse uitkering
• Renterisico: stijgende kapitaalmarktrentes kunnen de aantrekkelijkheid van de vaste rente op uitstaande leningen negatief beïnvloeden
• Operationeel risico: de bedrijfsvoering rust op een klein team, waardoor uitval van sleutelpersonen impact kan hebben op het beheer van uitstaande financieringen
• Regelgevingsrisico: Fundmij zelf valt buiten AFM-toezicht, waardoor er voor de rechtstreekse route geen prudentiële controle door de toezichthouder plaatsvindt

Klassieke zekerheden

Fundmij vestigt voor iedere financiering een eerste recht van hypotheek op het onderliggende vastgoed. Bij wanbetaling kan de investeerder zich daarmee als eerste verhalen op het pand. De financieringnemer tekent in privé mee, waardoor naast het zakelijke onderpand ook persoonlijke aansprakelijkheid van de ondernemer ontstaat. Daarnaast wordt minimaal 20 procent eigen inbreng van de ondernemer geëist.

Risicobeperkende kenmerken

De loan-to-value op de gefinancierde panden bedraagt maximaal 80 procent. Taxaties worden uitgevoerd door erkende taxateurs en mogen op het moment van financiering niet ouder zijn dan drie maanden. Bij de fondsvariant wordt het belegd vermogen gespreid over meerdere projecten in plaats van geconcentreerd in een enkel onderpand. Fundmij investeert daarnaast naar eigen zeggen zelf mee in iedere financiering, waarmee de belangen van aanbieder en investeerder parallel lopen.

Fundmij B.V. beschikt zelf niet over een AFM-vergunning en valt buiten direct AFM-toezicht. De rechtstreekse route waarbij investeerders een individueel hypothecair project financieren, opereert daarmee in het bemiddelingsdomein zonder prudentiële vergunning. Voor de fondsroute werkt Fundmij volgens eigen opgave samen met een vastgoedfonds dat een AIFM-vergunning houdt; de specifieke fondsbeheerder en het bijbehorende vergunningsnummer worden door Fundmij niet publiek bekendgemaakt.